来源：市场资讯
（来源：中国地产基金百人会）
2026年5月11日，一则消息在地产与资管行业激起波澜——刚刚完成千亿级司法重整的*ST金科，与有着“中国不动产资管第一股”之称的瑞威资管正式签署合资合作协议。这不仅是金科战略转型的关键一役，也为中国困境房企的重生之路提供了一个颇具参考价值的样本。
一、合作的双方：谁在牵手？
金科股份：刚刚“卸下千亿包袱”的涅槃房企
金科股份曾是西南地区的千亿级房企，但受行业深度调整冲击，陷入严重的债务危机。2025年12月15日，金科股份正式公告重整计划执行完毕——重整投资人共计26.28亿元的投资款全额支付到位，破产费用、职工债权及普通债权对应的清偿资金均已支付或完成专项预留，通过资本公积转增的约52.94亿股股票已转增并划转至指定账户。
这是中国房地产行业迄今规模最大的司法重整案，涉及1470亿元债务、超8400家债权人。重整成功的关键在于“司法重整＋战投赋能＋业务转型”的三维模式。
重整完成后，金科的财务数据出现根本性好转：2025年全年归母净利润达293.25亿元，归母净资产从2024年末的-286.83亿元跃升至41.56亿元，有息负债率降至7.05%。正如市场评价：“如果说2025年是金科的‘涅槃之年’，那么2026年将是它的‘重生元年’”。
瑞威资管：中国不动产资管领域的先行者
瑞威资管成立于2010年，总部位于上海，2018年登陆香港联交所主板（代码01835.HK），是中国首家在港上市的私募基金管理公司。公司深耕房地产金融与存量资产运营领域十余年，聚焦商业地产、不良资产、并购重组、破产清收四大赛道。
公司创始人、实控人朱平拥有法学背景，曾任上海邦信阳中建中汇律师事务所经营合伙人、易居中国总法律顾问兼高级副总裁，这使得瑞威资管在司法重整、债务重组、资产证券化等领域具备独特的专业优势。
在业务布局上，瑞威资管依托基金管理、基金销售与资产配置、投资顾问三大战略板块，构建了不良资产项目库与广泛的金融机构合作网络。公司曾与中国东方资产、中国信达资产建立战略合作，在特殊机会投资领域积累深厚。
二、合作内容：一场“资源+能力”的深度耦合
根据合作协议，金科股份与瑞威资管将通过各自全资子公司——重庆金筑新程企业管理有限公司、北京瑞威资产管理有限公司，共同出资设立合资公司，双方各持股50%。
合作的核心架构包括三个层面：
一是以信托资产包为基础资产池。双方首期以金科司法重整时设立的信托资产包为切入点。该信托包是为清偿约906亿元普通债权而设立的“资产池”，由中信信托作为受托人管理，存续期8年，涵盖原金科体系713家下属公司、覆盖全国30余城、200多个项目，包括三四线城市住宅尾盘、困境商业资产、有抵押查封涉诉的资产以及低效闲置土地等。
二是分段式专业运营模式。风险处置阶段，由合资公司主导司法重整、债务重组、资产梳理；常态化运营阶段，金科派驻专业团队实施业态升级、招商优化、数字化管理，瑞威资管提供专业支持。
三是多元化退出渠道。未来将搭建股权转让、资产证券化、商业不动产REITs、整体出售等退出通道，择机实现最优退出。
双方的分工明确： 金科开放优质存量项目资源，输出成熟地产开发、产商运营与风险化解经验；瑞威资管开放不良资产项目库与金融机构合作网络，发挥不动产投资管理全链条专业能力。重点聚焦一二线城市价值低估、增值空间明确的商业综合体、文旅地产、产业园区、长租公寓等困境商业资产。
三、金科进入不良资产的商业逻辑
一家刚刚从破产边缘生还的房企，为何选择进入不良资产投资这一专业化程度极高的赛道？其逻辑可从三个维度理解：
其一，从“包袱”中挖掘价值。 金科信托资产包的账面规模庞大，但评估值仅17.44亿元，远低于账面原值。这意味着大量资产处于严重的价值低估状态。金科自身对这些资产最为熟悉，也最有动力将其盘活。与其等待外部机构低价收购，不如主动参与纾困，分享价值修复的收益。
其二，从不具备传统开发增量空间到拥抱特殊机会赛道。 重整后金科的有息负债率虽已降至7.05%，但年营收仅68.84亿元，传统开发业务规模大幅收缩。与此同时，新股东形成“优质资本+央企AMC+地方国企”的强力格局，为金科带来特殊资产处置、资产管理等优质产业资源。进入不良资产赛道，既是资源禀赋的自然延伸，也是战略转型的必然选择。
其三，由“开发商”向“不动产综合运营商”转型。 金科明确未来五年战略目标为“具有强盈利能力、高资产价值和强流动性的不动产综合运营商”。不良资产盘活正是实现这一愿景的核心抓手之一——通过“低估值获取+专业运营增值+多元化退出”，构建轻资产、高周转的业务模型。
从更宏观的视角看，行业正迎来重整与特殊机会投资的窗口期。有行业专家指出，“2026年将是重整的窗口期，行业将迎来一个大重整时代”，“不良资产从业者走入地产核心，不少地产投资、运营人士也进入不良资产领域”。金科此举精准踩中了行业周期的关键节点。
四、合作前景与风险
前景层面：
双方的资源互补性极强。金科拥有大量存量项目资源、成熟的开发运营团队以及亲身经历风险化解积累的“实战经验”；瑞威资管则具备不良资产投资的全链条专业能力、广泛的金融机构合作网络以及REITs等多元化退出通道的运作经验。这种“产业方+资本方”的组合，在不良资产投资领域具有较强的竞争优势。
此外，政策环境也提供了支撑。2026年房企偿债压力较2025年明显减缓，融资协调机制常态化、商业不动产REITs试点推进。与此同时，全国已公示拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额突破7700亿元，不良资产盘活正在获得政策性资金的支持。
风险层面：
合作面临的实际挑战也不容忽视。信托资产包中大量项目存在抵押、查封、涉诉、权属不清等复杂问题，盘活难度远高于一般资产处置。金科2026年第一季度营业收入仅2.40亿元，经营造血能力尚在恢复中。不良资产投资周期长、回报不确定性强，能否在信托存续期内实现有效退出，考验双方的执行力和市场判断力。
五、对其他困境重生房企的启示
金科的路径对正在寻求出路的困境房企具有多重参考价值：
第一，化债不是终点，而是转型的起点。 融创中国2025年完成了境内外债务重组，境外约96亿美元债务全面解除，境内债重组同步完成，公司整体偿债压力下降近600亿元。但卸下债务包袱后，融创同样面临传统开发业务收缩的现实——2025年全年物业销售收入同比减少46.02%。融创已在2025年盘活12个地产项目，预计可从中获得约112亿元资金，并明确表示将“继续加大力度推动与资产管理公司等能提供增量资金的机构合作”。金科与专业资管机构合资成立平台的做法，为融创等企业提供了一条可借鉴的路径。
第二，从“被动纾困”到“主动猎手”的角色转换。 金科模式的核心价值在于：困境企业可以将自身的资产处置需求，转化为一项具有商业价值的不良资产业务。这种角色的转变意味着从被动等待救助，转向主动创造价值。对于融创等同样拥有大量存量项目和资产运营能力的房企而言，组建或联合专业资管力量参与不良资产投资，既可以加快自身存量资产出清，也能打开新的业务增长空间。
第三，重资产向轻资产的转型需要抓手。 金科2025年新增签约全过程代建项目45个，预计合同收入超7.1亿元，产商轻资产全年签约14个项目。代建和不良资产盘活共同构成其“轻资产转型”的双轮驱动。这意味着，困境重生房企在收缩传统开发业务的同时，需要找到能够持续产生现金流的新业务模式，而不良资产投资运营正是将“深厚的行业积淀”转化为“新商业模式”的关键落脚点。
第四，引入专业化合作伙伴至关重要。 不良资产投资涉及司法重整、债务重组、资产定价、退出方案设计等高度专业化的环节，房企仅凭自身力量难以胜任。金科选择与瑞威资管以50:50股权对等合作，体现了“开放共享、优势互补”的务实策略。对于有类似意图的房企而言，找到具备专业能力、资金渠道和退出经验的合作伙伴，是避免“踩坑”的关键。
第五，需要清醒认识的是：金科模式尚处于起步阶段，其成功与否还有待时间检验。 不良资产行业素有“冰棍理论”——问题资产的时间拖得越久，价值融化得越多。对于信托资产包中大量分布在三四线城市、涉及复杂法律关系的项目，盘活难度可能远超预期。其他房企在借鉴时，需理性评估自身资产质量、团队能力和合作伙伴的专业水平。
金科与瑞威资管的这场合作，标杆意义在于：它展示了一条困境房企从“债务化解”走向“价值创造”的可行路径。当同行们还在为生存苦苦挣扎时，金科已经迈出了从“被拯救者”向“价值发现者”角色转变的第一步。当然，从协议签署到项目真正落地、再到形成可持续的盈利模式，仍有漫长的路要走。但对整个行业而言，这一探索本身已经释放出一个清晰的信号——地产行业下行周期中，最大的机遇或许恰恰藏在那片被称为“不良资产”的价值洼地之中。
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