前几天，官方不是公布了2026年建设用地供应计划嘛。
打眼一看，越秀、天河、海珠、黄埔等中心区，冒出了很多宅地，当中，有一宗江景地，成功吸引了房产君的注意。
这宗地的条件非常好，应该是接下来珠金琶鱼豪宅市场的种子选手。
嗯，说的就是鱼珠物流基地地块，今天，我去地块跑了一趟。
商改住江景地，会是保利拿下吗？
这宗地，就在豪宅保利鱼珠岛旁边。
地块位置和资源，与保利鱼珠岛是相似的，先天具备豪宅基因。
呐，下图可以看到，地块在鱼珠湾CBD半岛尖上、 三江汇聚位置 ，南边是珠江，与北帝沙岛隔江相望，前排没有遮挡，享 一线江景 。
要说不同嘛，最明显的要属地块性质。
保利鱼珠岛是商业性质，卖的是商业大平层，而鱼珠物流基地地块呢，其实之前也是商业性质。
我查了下，早在2021年官方公布的《黄埔区人民政府关于鱼珠物流基地商业单元地块旧厂自行改造项目实施方案的批复》中，鱼珠物流基地 （AP0518032地块） 与旁边的AP0518035地块 （保利鱼珠岛） 同属于鱼珠物流基地商业单元。
即是说，最初二者同样是商业用地。
但是如今，官方在最新的供地计划里，写明地块用途为“ 二类居住用地兼容商业用地 ”，其实相当于官宣商改住。
接下来，就等地块调规和挂牌。
截图自广州2026年建设用地供应计划
那么，这宗地到时出让，可能会花落谁家呢？
我猜测哈，不保真， 保利拿地的可能性很大 。
一来，是历史因素，鱼珠物流基地的原权属方，本来就是保利和广物集团。
二来，如果保利拿下，可与旁边的保利鱼珠岛连片开发，也能进一步巩固其在珠金琶鱼的豪宅统治权。
豪宅市场起势，入市值得期待
从现有因素来看，这宗地的优势很明显。
一是地段和资源加分 ，前面我们说过，地块在CBD核心地段，拥一线江景。
按照广州城市规划，一线临江用地一般留给商业用地。
以鱼珠和金融城为例，保利鱼珠岛、广州鹏瑞1号等豪宅都是商业性质，其他一线临江的华美国际中心、恒丰银行等，多是商务楼。
鱼珠物流基地作为住宅，却有一线江景，无疑是加分的，也是难复制的。
二是密度低 ，地块 容积率只有2.5 ，比同样是住宅的保利玥玺湾 （容积率3.7） 、保利天曜 （容积率3.1） 要更低。
三是产品设计 ，产品大概率也是新规设计，如果开发商设计给力，在市场是有竞争力的。
至于规模，地块体量不算小，占地面积57147.4平，总建面14.28万平，算是一个中大社区。
保利鱼珠岛实景
参照旁边的保利鱼珠岛 （主力户型面积约200-400平） ，鱼珠物流基地地块如果同样以大户型为主，按每套200平来算，约700套房子，体量比保利鱼珠岛 （422户） 大一些。
如果有200平以下的户型，那么可售货量会更多。
最关键一点是，这宗地正赶上好时候。
一方面，现在的豪宅市场已经起势，保利玥玺湾、保利天曜等不仅热销，还在修复核心区的价格。
保利玥玺湾总共500户，目前已网签384套，入市才几个月，已经卖了近8成。
价格方面，项目3月加推，网签均价上涨17%，逼近21万/平。
保利玥玺湾 网签情况 截图自阳光家缘
保利天曜去化也非常好，总共947户，目前已经网签610套，相当于2/3货量的没了。
而且，价格也涨了。
90平三房去年开盘780万能上车，现在总价基本稳在900万+；大户型均价， 去年开售时均价刚破10万，现在 已经涨到11.5万/平了。
保利 天曜 网签情况 截图自阳光家缘
鱼珠物流基地地块的到来， 对现有的鱼珠改善市场，和珠金琶鱼 豪宅市场，都是一次关键补给。
另一方面，项目所在的鱼珠湾在蓄力升级，接下来有增量空间。
根据黄埔今年印发的《黄埔区关于推进“鱼珠东会客厅”品质提升的行动方案》，鱼珠湾将通过旧改蝶变、升级路网、建世界级滨江公园等， 打造 鱼珠东会客厅 。
鱼珠湾效果图 图源：广州黄埔发布
目前， 鱼珠旧城改造项目 已完成全部签约，实现 全面“清零” 。
鱼珠旧城改造项目安置区
项目旁边的九沙村搬迁项目， 截止去年12月 签约率已达 92.1%，上个月，安置房已正式开放，城市界面正在蓄力焕新。
九沙社区
交通路网方面，项目旁的 临江大道鱼珠湾隧道段 ， 计划今年底通车。
到时，不仅临江大道豪宅带串珠成链，从鱼珠去 珠江新城、金融城也更方便。
另外，连接鱼珠与琶洲的 鱼珠隧道 ，目前总体建设进度已达47%。
隧道通车后， 可实现 鱼珠、 金融城与琶洲5分钟互通，比现在绕行琶洲大桥方案，节省20多分钟。
鱼珠隧道联通海珠黄埔
你看好这宗地吗？或者，你觉得这块地会被谁拿下？留言区交给你～
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