本报（chinatimes.net.cn）记者刘诗萌 北京报道
2026年，作为“十五五”期间房地产基础制度改革的重要方向之一，各地已经开始发力推进现房销售。
5月10日，苏州市印发《关于优化住房公积金使用政策的通知》，新政多项措施放宽公积金使用条件，提高贷款额度、扩大使用范围。其中提到，自6月1日起，购买现房销售项目，公积金贷款额度在可贷额度基础上上浮50%，还可叠加绿色建筑或改善型住宅优惠。
今年以来，山东省烟台市、济南市和四川省成都市也发布了针对购买现房的贷款最高额度上浮政策，在20%—40%之间。此外，4月底广州发布楼市新政，其中提到要适时选取合适地块试行开展现房销售。这也是首个宣布正式加入现房销售探索行列的一线城市。
当前，全国已有超30个省份在部分项目中试点了现房销售，过去两年数据显示，新建住房中超过30%实现现房销售。不过，由于现房销售对于企业的现金流储备、融资能力、开发周转效率等方面都提出了极高的要求，全面启动现售制度仍然存在着一定的压力。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《华夏时报》记者表示，从当下来看，预售制度的正面贡献越来越小，负面问题越来越大。未来现售制度是否能推下去，关键要看配套政策，其中最关键的就是金融和土地支持，把利率和地价降下来，才能全面推动现售代替预售。
多地抬高预售“门槛”
自2021年房地产供求关系发生重大变化以来，过去几年的两会期间，有关取消预售制的讨论经常成为热点话题。但从社会发展的现实来看，住房基础制度改革并不能一蹴而就。即使是早期的房改，也经历了从1978年的探索到1988年的分批推进、到1994年建立住房公积金制度、到1998年停止福利分房的过程。
而商品房从预售制转向现售制的转变，也是如此。李宇嘉指出，从根本上讲，当前预售存在的基础已经开始瓦解了。自从1995年出台的《城市房地产管理法》正式确定预售制度后，过去30年间预售制度更多承担了给城市建设和给住房供给融资的功能。其间，不仅土地购置可以融资，开发可以贷款，而且施工单位、材料供应商还可以垫资，居民的按揭贷款也在销售以后就转到开发商账户。这也导致了过去预售模式下，开发商可以“空手套白狼”的监管缺失。如今外延式的城市扩张结束，房地产进入存量更新时代，预售制度的历史使命也要卸下来了。
记者注意到，最近两年，部分地方出台了一系列抬高预售门槛的举措。根据易居研究院报告，从2024年至2026年，全国部分城市对商品房预售形象进度标准进行了提升，从传统的“出地面若干层”，逐步向“主体结构封顶”乃至“外立面完工”等准现房标准过渡。例如，2025年，湖北省咸宁、荆门、鄂州等地级市都发布了相关政策，将新取得施工证项目的预售标准提升至主体结构封顶后，其中咸宁要求外墙装修完毕、脚手架拆除后才可预售，荆门要求从2026年开始，新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售。湖南省衡阳市区从之前的要求高层50%至70%封顶后可预售调整为主体全部封顶后才可预售。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对《华夏时报》记者表示，部分地区通过分阶段递进提高标准或实施差异化信用管理，有效避免了市场出现短期剧烈冲击。当前政策正以渐进、灵活的方式，推动预售制度向更透明、更安全的方向发展，从而为后续稳步推进现房销售积累条件。
公积金支持现房销售
2026年前5个月里，成都、烟台、济南、苏州等城市纷纷出台针对现房项目的公积金贷款优惠政策。3月24日，成都住房公积金管理委员会发布《关于进一步优化住房公积金有关政策的通知》，提出对实施现房销售的新建商品住房项目，住房公积金最高贷款额度上浮20%。
4月20日，济南住房公积金管理中心发布《关于优化调整住房公积金政策的通知》，其中对于多子女家庭或高层次人才，购买高品质住宅、购买现房销售项目等贷款额度上浮政策可叠加使用，一人缴存住房公积金的缴存人家庭最高贷款额度提高至170万元，两人及以上缴存住房公积金的缴存人家庭最高贷款额度提高至240万元。
4月30日，烟台市住房公积金管理中心发布《关于优化我市住房公积金使用政策的通知》，提到住房公积金个人住房贷款的最高额度提高至130万元，多子女家庭、高层次人才购房或购买高品质住宅、现房项目的，贷款额度上浮30%并可叠加使用，叠加后最高贷款额度不超过200万元。
而此次苏州的政策，在这些城市中公积金贷款上浮的幅度是最高的。严跃进认为，从2026年前5个月的实践来看，金融端是当前现房销售政策中覆盖面最广、操作性最强的领域。其政策逻辑也较为清晰，通过降低购房成本、提升贷款可获得性，引导需求向现房项目倾斜。尤其是“套数核减”政策，对改善型需求的释放具有直接推动作用。若后续更多城市跟进，现房销售的金融配套政策将形成系统性优势。
此外，土地端除了广州以外，福建省也在2月初出台的政策中鼓励现房销售和全装修交付，提出鼓励各地在新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售；继续实行预售的，落实项目公司主体责任，进一步规范预售资金监管，维护购房人合法权益。
关键在金融和土地政策
不过，除了消费端的鼓励，要真正推广现房销售，最重要的还是要让房地产开发企业“算得过账”。
“推进现售的目的，最重要的是要从根本上防范交付风险。”在李宇嘉看来，只要预售资金监管到位，交付其实是没有风险的。先保障交付无风险，然后再逐步提高预售门槛和条件，缩短预售和现售之间的差距，向“所见即所得”的现售过渡。
他认为，未来相当长一段时间必然是期房与现房并存的时代，而金融和土地政策是决定预售制度是否真正全面推广的重要因素。当房子回归到居住属性，不再是投资品，而是成为大宗消费品、一般消费品，因此房子的融资不再能承担资本品属性下那么高的利率了，也就不能再维持这么高的地价了。
而对于房企来说，也要理解现房销售的新逻辑。当现房销售周期从原来期房下的1—1.5年转为2—3年，企业要研判的是未来2—3年内需求及价格的变化，以确定产品设计研发、定位、价格等主要指标，还要强化规划报建、销售、交付等全周期管理能力、运营水平、财务管理，尽量缩短周期，降低财务成本。
“对于房地产行业来说，推进现售制存在行业洗牌的可能性，但单品能力要求高，贡献大，也为中小房企获得市场机遇创造了条件。”李宇嘉指出，对于项目少的中小房企来说，他们对本地需求熟悉，能够做更加定制化的小而美产品；对于龙头房企来说，除了品牌溢价之外，其设计能力、物业服务、全过程管理的把控和先进性更强，更能将现售的成本消化，并能在提升产品品质方面更进一步。
责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳
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