行业底部确认期，高端资产怎么配置？|东莞|华润置地|松山湖|松湖|润园

来源：市场资讯

对于大多数人来说，真正的高端资产配置早在十多年前就已完成。

但在经历了这一轮房地产行业调整之后，真正能够跨越周期的好资产才开始显现。

2026年是行业底部确认期，刚刚过去的“五一”重点40个城市成交面积回升至近三年同期最高，市场回暖态势进一步巩固，为全年楼市止跌回稳夯实基础。

整体市场的底部确认期，也是调整高端资产配置的关键窗口期。尤其是对于一些较为稀缺的产品而言，全国高净值人群的选择十分聚焦。在市场选择趋向一致的情况下，提前抢占优质产品也成为现阶段“调仓”的关键。

2026年5月11日，华润置地·松山湖润园超四代园墅产品发布会上，我就《行业变局中高端住宅市场及产品趋势》进行了分析，同时具备“第一性”和“唯一性”的资产，方能成为能够穿越周期的真正的“好资产”。

从2019年至今东莞豪宅成交排全国前十来看，对岭南高净值人群而言，家族归属感是该地区最重要的“唯一性”，随着粤港澳大湾区发展，东莞逐步成为全球智造中心，市场亟需能够承载“全球企业家”需求，同时拥有“第一性”和“唯一性”的顶豪产品。

2019年至今，房地产市场经历了从高速发展到深度调整的阶段性转变，其中高端住宅成交表现好于行业整体，尤其是顶豪，成交逆势上升。

数据显示，2019年30个重点城市总价1000万元以上豪宅成交套数从2019年的26329套上升至40763套，其中总价3000万以上顶豪成交套数从1904套上升至4124套，增幅超116%。

从城市排名来看，出人意料的是，除了一线城市和部分热点城市之外，东莞高端住宅市场成交占比排进了全国TOP10。

数据显示，2019年至2025年东莞总价1000万-3000万住宅共成交4536套，占1.7%，无论是成交套数还是成交占比都高于近年来房地产市场排名前列的热点城市成都。总价3000万-5000万的成交更是位居第8，除了4个一线城市之外，仅次于杭州、南京和苏州。

究其缘由，主要有两个部分，首先是东莞这个城市本身，北接广州、南连深圳，优越的地理位置使其自古就有“行商”历史，时至今日，东莞已成为珠江三角洲极为重要的制造业基地和外贸城市，在粤港澳大湾区建设的推动下，东莞正逐步成为全球智造中心。

其次，也是最重要的是这个城市的人，从早期“粤商”重要分支“莞商”，到如今遍布全球的“东莞企业家”，当财富积累不再是难题，当事业版图已经遍布全球，许多人选择回到东莞，留下一处能够承载家族记忆的、能够代际相传的“恒产”。对于这些全球企业家而言，他们选择的不仅仅只是一处居所，他们可能也不仅仅只拥有这一处住宅，他们选择的是家族的延续。

在岭南地区庞大的高净值人群支撑下，东莞高端住宅价格持续上涨。

数据显示，2019年至2025年，东莞市总价1000万元以上高端住宅成交价格已上涨86.2%。

具体来看，2023年以前普通住宅和高端住宅都呈上涨趋势，高端住宅价格涨幅高于普通住宅，2024年至今，随着市场调整，普通住宅价格出现回落，但高端住宅依然保持上涨，两者差距正逐步拉大。

2023年以来，东莞高端市场并非全线上涨，内部也已出现分化。

这主要是因为近年来在高端市场的发展之下，“同质化”现象开始显现。而对于早已拥有“全球化视野”的东莞高净值人群来说，他们想要的不仅是全国领先的产品，还得是占据城市稀缺资源的“唯一性”的产品。

对房地产行业来说，自然资源、城市核心、土地供应、容积率限制等都是稀缺因素，其中占据两个以上凤毛麟角，占据三个以上则就属于“天花板”配置。

2025年10月挂牌的松山湖康庄路东侧宅地（2025WR005）容积率约1.2‌，建筑限高80米，属东莞近年来罕见的超低密度宅地，且地块直面国家4A级景区“松湖烟雨”，拥有‌一线湖景资源‌，是少有的同时占据自然资源、土地供应稀缺、超低容积率等稀缺资源的“天花板级”地块。即使是在全国范围内也较为罕见。

东莞松山宅地最终经过71轮竞拍，由华润置地以19.1亿元竞得，折合楼面价21606元/平方米，溢价率12.35%。

面对这块东莞“天花板级”的地块，华润置地凝练出顶序之作“园系”：以定制化造园、专属化筑居为基底，从城市孤品升维为艺术藏品。

在松山湖润园之前，华润置地“园系”作品仅在北京和上海出现，无论是北京润园还是上海士林润园，均获得了“又好又叫座”的成绩。

华润置地这一次选择了东莞，想要为这片土地量身定制“传世”的答案。为此，华润置地团队深入数百组莞商家族，读懂了他们“家和万事兴”的东方理想与“人生圆满”的生命追求。

最终得出“超四代园墅”的答案。

松山湖润园的“超四代园墅”不仅仅是延续了华润置地“园系”顶奢基因，也是华润置地首个中式岭南风格园林作品。

区别于江南园林的“曲径通幽，移步异景”，项目植根于岭南独有的园林文化下，效仿在地名园——可园“连房广厦”的格局，并依托距离松湖烟雨仅约100米的地段优势，创造出属于自己独一无二的园林密码————穿风、引水、逐光。

穿风——以建筑布局消解闷热

将整体建筑依势抬高3-4.5米，脱离地表暑气，形成风的下垫面通道。全南向纯板楼设计，实现南北彻底通透，让空气毫无阻碍地直线对流。同时在建筑布局之间利用风压与热压效应，将掠过松湖的东南季风与林间凉风引入区内部。

引水——引水入园，天然降温排水系统

水，是岭南园林的魂魄。松山湖润园距松湖烟雨水岸仅约百米，设计者将这份得天独厚的“水缘”请入园中，不同形态的水景沿着园林动线蜿蜒而行，形成穿过宅间与院落的“水庭院”，水体蒸发带走大量热浪，形成天然降温效应，使四周温度骤降几度，仿佛藏身湖心的幽静岛。

逐光——领光入室，斑驳碎影照进日常

空间设计上，凭借高窗墙比、少柱化结构，为每一户带来宽屏视野与满屋的明亮，让室内外边界悄然消融。园墅首创多采光井设计，将阳光垂直引入建筑深处，即便地下空间也能流淌着柔和的天光，再配合园林造景，将光揉碎照进岭南人明亮通透的生活。

在此之上，“超四代园墅”还革新了传统墅居生活方式。

1、东莞首个新规墅居产品，产品力全面迭代

松山湖润园作为当前松山湖唯一在售新规作品，整体空间利用率全面越级，使用面积最大化：

园墅470户型最大使用面积能达到地上计容面积的约7倍；360户型最大使用面积能达到地上计容面积的约4.7倍；290户型最大使用面积能达到地上计容面积的约4.4倍。

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平墅220户型，不仅有约40㎡的阳台飘窗空间，独创光厅+电梯厅提供约29㎡的奢享归家体验。

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同时，松山湖润园区别传统低密住宅，创新的“品”字型三采光井设计，让约9-9.5米的地下室，约60%的面积都能自然采光，打造出全明沐光地下逸趣空间。

2、世家专属定制，镌刻家族独有的人文符号

真正能够传世的居所，从不流于表面的奢华，而在于它将家族的精神与记忆，化作可以触摸的日常。平墅提供执手、门牌以及地面拼花等深度定制，园墅产品贴心呈献“八仪”定制体系，从执手、匾额、面板、门牌，到门当、过门石、庭院植物、壁灯，将门风雅韵与自然诗意镌刻于生活的每一处肌理，让不同的家族，拥有各自独一无二的身份印记。

3、全松山湖仅63套，邻湖头排仅9套

松山湖润园作为近10年松山湖区域最低密地块，唯一在售新规作品，其“园墅”产品仅63席，面积段约570-1110平方米，其中邻湖头排约880-1110平方米，仅9套，错过不再。