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案件情节

陈先生与郭先生系舅甥关系。2007 年 9 月 12 日，陈先生与原房主签订《协议书》，约定陈先生以 45 万元购买一号房屋，过户到郭先生名下。后陈先生按约定支付了全部购房款。2007 年 9 月 21 日，房屋登记在郭先生名下。2008 年 1 月 21 日，郭先生出具《证明》，内容为："本人郭先生购买一号房屋，资金由大舅陈先生所出，在未还清房款之前，此房所有权仍归大舅陈先生所有。" 房屋购买后一直由郭先生居住使用。后陈先生起诉要求郭先生协助办理过户。

法院评析

法院认为，认定是否存在借名买房合同关系，应当从是否存在借名购房的合意、购房出资情况、房屋的实际占有使用情况、票据及产权证原件持有情况等方面综合判断。本案中，虽购房款来源于陈先生，但北京当时尚未出台限购政策，陈先生称借名原因是工作繁忙经常不在北京，但其配偶和子女均长期居住在北京，却借用外甥名义购房明显不符合常理。陈先生称购房是为了投资炒房，但郭先生出具的《证明》却表示郭先生要原价购买房屋，与其投资目的明显相违背。关于房屋由郭先生居住的原因，陈先生存在相互矛盾的解释。且陈先生既未签署书面借名材料，又将房屋交给郭先生长期居住并将产权证交由其保管，上述行为均有悖常理。故现有证据不足以证明存在借名买房合同关系。

律师胜诉心得（被告郭先生胜诉）

本案胜诉的关键在于法院运用了日常生活经验法则，全面审查了借名买房的合理性。借名买房通常是为了规避限购、贷款、税费等政策，如果没有合理的借名理由，即使有出资也难以认定借名关系。本案中，陈先生的借名理由明显不符合常理，且其行为前后矛盾，法院据此驳回了其诉讼请求。这提醒我们，借名买房不仅要有出资和书面约定，还要有合理的借名理由，否则法院会根据经验法则作出不利于主张一方的判断。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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