日本楼市的火热，又甩出了一大“铁证”。

日本五大不动产巨头刚交出2025财年成绩单（截至2026年3月），数据一个比一个吓人……这不是赚钱，简直像是在印钱啊。

• 三井不动产：继续当“老大哥”

三井不动产营收约2.63万亿日元，同比增长超10%，净利润稳步增长，多项核心指标刷新历史纪录。超豪华公寓项目「三田 GARDEN HILLS」把东京中高层住宅单价推到“一户一亿日元”，去化速度也很快，核心地段品牌溢价体现淋漓尽致。

• 三菱地所：丸之内的“包租公”

三菱地所在东京核心资产营收约1.75万亿日元，经常利益2,731亿日元（同比+3.9%），纯利润约2,200亿日元，同比增长16.2%。旗下核心物业（丸之内等商圈）90%以上租户接受5%-20%租金上调，持有型资产的现金流实打实地变厚了。核心办公市场供不应求，地段优势正在转化为定价权。

• 住友不动产：增速之王

住友营收约1.01万亿日元，净利润同比增长超20%，利润率持续提升。公司明确股息支付计划，每年增加15日元以上股息，并力争2027年实现年配100日元。业绩好、分红大方，对长期投资者来说是套“组合拳”。

• 东急不动产：增速最猛的“黑马”

东急营收约1.25万亿日元，营业利润增近18%，净利润同比大涨30%以上。住宅开发和持有型物业运营效率超市场预期，在五大巨头向好背景下，东急用更高增速证明业务弹性。

• 东京建物：闷声发大财

东京建物走的是一条稳健路线：最新季度运营利润约451.7亿日元，净利润稳步增长，资产规模持续扩大。管好资产负债表，利润自然涨。

为什么五大巨头集体创新高？

背后主要有三条主线同时发力：

1、办公楼供不应求：企业加速RTO（重返办公室），核心地段商业办公楼空置率处于历史低位，定价权明显向业主倾斜。

2、高端住宅需求旺盛：东京市中心土地极度稀缺，富裕阶层对核心住宅需求持续释放，“一户一亿”已成常态。

3、商业与酒店收益稳定：访日游客激增，酒店入住率和商业稼动率高，持有型资产成为利润压舱石。

五大巨头不仅业绩出色，对未来指引也积极。住友预告下一财年利润继续增长，三井、东急维持两位数增幅预期。开发商对业务的信心，比任何市场预测都更直接。

日本楼市的这波行情，是周期高点还是结构性重估？显然，五大巨头的财报已给出偏向后者的答案。

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