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（来源：北京进深）
乐居财经·进深 | 出品陈海保 | 主播
5月15日，通州区九棵树南地块FZX-0302-6016地块进入用地预申请。
起始价84470万元，折合楼面价约2.5万元/平方米。
地块解读
北京土拍市场，又出现了一件怪事。
通州有两块地，就隔了一条小马路，容积率却差得离谱。
刚挂牌的九棵树6016地块，容积率1.6；
南面一路之隔的中海玖树满和，容积率2.2，两者相差0.6。
你心里肯定想：1.6的一定会出更低密的房子，价格也会卖得更贵？
别急着下定论，先看去年梨园两个盘：
招商云璟揽阅容积率2.17；中铁建花语璟云容积率1.7。
相差了0.47，但卖价上差不多，一个是5.38万，一个是5.29万。
容积率高的招商项目，反而贵了快一千元，奇怪吗？
原因就两个字：退线。
简单说，就像你买了一块地，本可以按红线满铺房子，但因为挨着邻居、挨着马路，必须“往里缩”，让出一大片不能盖楼。
拿九棵树6016地块举例：
它原本容积率能到2.4，结果南边中海小区占了先机；
北面还有老社区，东边还得给马路让出20米绿化带。
三面一夹击，6016地块的容积率，只能硬生生降到1.6。
降到这个数，才能做到与中海玖树满和平权的产品。
6016地块住起来，舒适度会不会更好？
说实话，1.6的容积率是真的，因为让出的空地多，园林绿化会更好。
但你得明白一件事：这个“低密度”是牺牲了可盖楼的面换来的，它的实际容积率与玖树满和是差不多的。
读懂了这个逻辑，你就清楚，花语璟云和云璟揽阅的故事。
因为那个1.7的中铁建楼盘，低密度里头“水分”大，实际能用的地盘，没比2.17的宽松多少。
其实，购房者买房和开发商买地的逻辑一样，别光看数字低不低，要看这个低密度含金量高不高。
九棵树6016地块六月底拍卖，我猜测，大概率还是中海拿下。
到时候可能会有关于“1.6低密住区”的宣传，但看完我这个短视频，也就秒懂了一切。
用地指标
土地面积约2.11公顷，地上建筑规模约3.38万平方米，容积率1.6，限高45米。
地上需配建：社区综合服务中心1处，总面积约 1000平方米；配电室2 处，总建筑面积300平方米。
以下配建可结合需求设置在地下：物业服务用房，建面150平方米；便民菜店，建面100平方米；便利店，建面50平方米；快递服务站，建面20平方米；综合通信设备间，建面10-15平方米；有限电视光电转换间，建面4-6平方米；分布式能源站，建面180平方米。
退线要求：沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间，不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。
区位地段
位于通州区九棵树街道，五环至六环之间，邻近地铁八通线九棵树站。
周边有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门医院、通州云景公园等生活配套设施。
这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。
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