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（来源：鹰觅房研）
作者信息Author Introduction
•八年券商从业，持证证券投资咨询分析师
•十年财经媒体从业，资深记者
当克而瑞与中指研究院的两份榜单同时摆在桌面，一个残酷的事实再也无法回避——2026年1—4月，万科全口径销售额仅214亿，行业排名从去年同期的第六名，断崖式下滑至第十名——如果再退一步，便是行业前十的门槛之外。这份成绩单，让外界眼中万科 “瘦死的骆驼比马大” 的体面，多了几分现实的考验。
这场下滑并非发生在“无米之炊”的绝境里。截至目前，万科的土储规模依然稳居行业前三，手握3700多亿元的存货，按照过去的开发逻辑，应该足以支撑其在市场中继续保持强势的地位。
销售的溃退，最直接的原因，是万科手中“能打”的项目，已经所剩无几。这几年，万科陷入了“拿不到好地”的困境——表外债务危机的爆发，让其外部融资渠道持续收紧，卖房回款和深铁的借款资金大多用于偿还旧债、填补窟窿，根本没有余力去争夺那些被同行抢破头的核心地块。
去年，万科新拿的23块地，年报信息显示，大多分布在二三线城市，其中甚至有淄博、石家庄、银川等城市的身影。缺乏核心城市的热门优质地块，这些新项目即便快速落地，也难以形成销售爆发力。
如果说拿不到好地是“当下之困”，那么土储结构的滞后，则是万科“积重难返”的根源。
如今的万科，其土储结构“冻结”在上一个黄金时代里，大量项目分布在三四线城市，还有一些是动辄几十万、上百万平方米的郊区大盘——这些项目在市场上行期能凭借热度顺利兑现超额现金流，但在行业下行、需求收缩的今天，早已成为去化难题。
佛山璞悦山便是最典型的例子。这个2021年在市场高位拿下的郊区大盘，建筑面积高达44万平方米，楼面价超过2万元/㎡，巅峰时期单价卖过5.1万/㎡，如今却只能卖到1.6—1.7万/㎡，即便截至2025年底已实现全现房销售，依然未能清盘，最终被列入大额存货跌价计提名单，沦为亏损的重灾区。
还有那个被王石称为“送给万科的告别礼物”的广州广信资产包。2017年，万科以551亿元的高价竞得这个包含16宗地块的资产包，建筑面积高达305万㎡。如今快十年过去，截至2025年末，年报数据显示仍有184万平方米未开发。曾经的“香饽饽”，如今成了食之无味、弃之可惜的“烫手山芋”。
这种项目，共同构成了万科土储结构的“沉疴”，而更关键的是，这份沉疴十分棘手。年报数据显示，截至2025年末，万科存货中未开发土地仅占20.8%，其余近80%均为已完工和在途开发项目，即便想通过政府收储土地等方式优化结构，也难有多大空间了。
雪上加霜的是，万科管理层的震荡。2025年下半年以来，辛杰离开后，郁亮时代的核心高管团队集体退场，郁亮、祝九胜、刘肖等掌舵万科多年的核心成员，或在押、或失联，或离职，或被调整；与此同时，深铁全面接管万科，但问题在于，深铁虽有房地产开发经验，却从未有过操盘万科这样规模的巨无霸房企的经验，其管理思路与万科多年形成的企业文化、运营模式，能否顺畅衔接，仍是未知数。
最实质性的，是中层管理精英的批量流失——仅今年前四个月，深圳公司营销负责人、广州项目营销总、天津事业部总经理、北京区域副总经理、上海区域设计总等核心中层，纷纷被华润、保利、越秀等国企、央企挖角。这些经过万科多年实战培养的精英，带走的不仅仅是个人能力。
近年来，万科接连遭遇经营风险与各类舆情事件，影响逐步传导至品牌端，网络舆论场中对其负面评价已明显占据主导。曾几何时，“买万科房子”是一种身份的象征，但如今市场不再将万科与“优质”划等号。
所幸，万科还有经营性业务作支援。公开信息显示，从2021年到2025年，万科的经营性业务收入从418亿增长到580亿，五年提升了39%。不过，这些收入和净利润，在庞大的债务压力下，显得有些力不从心。实际上，这份增长算不上快速，且为了偿还巨额负债，万科还在不断出售优质资产——那些能产生稳定现金流的优质项目，未来还可能被一个个剥离。
过去，万科庞大的房产销售额，是其应对一切风险的最大底气；而如今，前有巨额负债亟待偿还，后有销售困局，经营性业务又无法独当一面，万科真正危险的时刻，有没有可能才刚刚到来？
当我们为这家曾经的行业带头大哥捏一把汗时，总忍不住回头张望。
2012 年，已是声名鹊起的万科杭州良渚文化村，全年 21 次开盘，十余次实现当日售罄，单日热销 4.8 亿元；七贤郡六开六罄，郡西别墅八套千万级房源亦当日告捷，一度成为当年杭州楼市的传奇范本，也让王石所提出的 “万科未来理想生活试验田” 这一战略理念，真正走向大众、传播至海内外。
那种藏在钢筋水泥里的理想主义，那些开盘即罄的喧嚣与热闹，那些只属于万科的高光时刻，如今已成为一段渐行渐远的时代记忆了。
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