01
悉尼高端房产大缩水！受加息重创，部分城区房价跌幅超三成
过去12个月，悉尼部分蓝筹城区的房价跌幅竟高达三分之一，水岸豪宅区首当其冲。
在利率持续攀升、通胀加剧的双重压力下，悉尼房产市场正经历明显回调。与此同时，全球经济不确定性以及房产税政策的变化也让买家信心动摇。
最新数据显示，市场整体走弱之际，内城区、高端市场和水岸地段下跌尤为显著，部分城区年跌幅接近30%。
PropTrack房价指数（Home Price Index）也证实，悉尼房价已跌破今年2月下旬的峰值。
跌幅榜上，东区、下北岸和北部海滩等传统高端区域全线“沦陷”。其中，Kirribilli公寓以32.3%的年跌幅高居榜首，Waverley和Kurraba Point紧随其后，跌幅约为20%。
独栋别墅市场方面，Warrawee以25.9%的年跌幅领跌，North Avoca、Sylvania Waters、Longueville和Queens Park也出现明显下滑。
分析人士普遍认为，利率上升是本轮回调最主要的推手，预计未来几个月房价或将继续下行，至少增长会进一步放缓。
REA Group高级经济师 Anne Flaherty 表示，疫情重塑了人们的生活与工作方式，沿海地区一度成为最炙手可热的置业目的地。
“这推动了2020年至2022年间价格强劲上涨，但也大幅削弱了可负担性，使这些市场更容易受到回调冲击，”她说。如今许多偏远和沿海地区的涨势已明显放缓，部分城区甚至开始下跌。
Anne Flaherty指出，由于沿海市场价格本就高于其他偏远地区，利率上升带来的冲击在这些区域被放大。
经济学家、经纪人兼Its Simple Finance创始人Joseph Daoud也认为，住房市场正在经历回调，而从历史规律看，最先受冲击的往往是高端市场。
他指出，目前市场低端由首套房担保（First Home Guarantee）计划下的首次购房者撑起，需求持续而供应有限，因此悉尼150万澳元以下的房产价格仍在上涨。
但随着澳联储（RBA）持续加息，房贷持有人被迫削减支出，借贷能力受限，能负担高端房产的人群也随之缩减。
“高端需求下降，加上今年预计还会进一步加息，房价可能继续走低，”Joseph Daoud说，“真正的问题是会跌多少，分析师预测，到2026年底悉尼房价跌幅可能高达6%。”
Shore Financial 创始人兼首席执行官 Theo Chambers 则从买家结构角度作出解读。他表示，许多跌幅显著的城区恰恰是年轻专业人士或换小房者的聚集地，而这两类人群的债务风险相对更高。
“我们发现，近期刚有孩子的年轻专业人士财务压力最大，他们往往是在当前环境下愿意出售并接受较低报价的群体，”他说。
Theo Chambers指出，Kirribilli、Kurraba Point、Elizabeth Bay、Longueville以及东区等地的年轻专业买家压力尤其大，因为这些市场本就昂贵，许多人把全部资产都押在了房产这一个篮子里。换言之，可负担性压力最大的区域，往往就是市场低迷时回调最猛的地方。
他还分析，市场强势时，买家因看好蓝筹区的活力，愿意支付远超指导价的金额；而市场转弱时，这份信心会迅速瓦解，好价与坏价之间的差距按百分比计算极其惊人。
至于换小房者群体，Theo Chambers以North Avoca和Longueville为例：前者多为度假屋抛售，后者则是希望套现房产净值、转向更小物业并将资金用于投资创造收入的卖家。
不过他也对市场抱有信心。“民众正在把未来的加息提前消化，价格的初步冲击正在发生，”他说，“这种价格疲软的窗口期通常很短，一般只持续三到六个月。到今年年底，我认为市场会企稳。”
02
600万海景房险成噩梦！悉尼明星中介遭买家起诉
悉尼富人区 Bronte 一笔620万澳元的豪宅交易被法院撤销，原因是地产中介向买家隐瞒了一个关键信息：房屋旁边即将拔地而起一座九层高楼，原本引以为豪的开阔海景将被彻底“封死”。
买家 Filda Keci 和 Steven Wallace 当初满心欢喜地签下合同，靠的正是明星中介 Alexander Phillips 那句极具诱惑力的卖点——“开阔海景”。
夫妇俩支付了31万澳元定金。在此之前，Phillips 信誓旦旦地向他们保证，旁边的工地无需担心：该地块将重新开发为九栋联排别墅，高度不会超过此前被拆除的公寓楼。
Phillips 此人来头不小——连续十多年蝉联澳洲顶尖房产中介，更是首位销售额突破10亿澳元的业内传奇。
然而这位大牌中介没有告诉买家的是：名为 Bronte Collection 的联排项目早已被搁置，取而代之的是一座包含100至120套公寓的九层高塔计划。
更关键的是，Phillips 也未提及该高塔项目已被列为“州重大项目”，这意味着极有可能由 Housing Delivery Authority 走快速审批通道。
Keci 和 Wallace 是通过《澳洲金融评论报》（Australian Financial Review）的一篇报道才得知真相，但此时合同已签、5%定金已付，木已成舟。
这对经营 Environmental Group Australia 的夫妇随后将卖家 Anna Beck 和 Lewis Barnes 告上法庭，而非起诉 Phillips 或其所属中介机构。
面对海景尽失却要背620万债务的窘境，夫妇俩将官司打到了新州最高法院。
周四，Kate Williams 法官裁定撤销交易，并命令将31万澳元定金退还给这对夫妇。
法官在听取了 Phillips “误导房产信息”的指控后作出裁定。她同时认定，其合作中介 Thomas Fuller 在第二次看房时同样存在误导行为，未向买家提及 SSD 声明。
“如果我在签合同前知道这个开发申请，绝不会签字。对我来说，景观就是这套房子的主要卖点，”Keci 在庭上表示。
Keci 在证词中提到，他们最早问 Phillips 的问题之一就是业主为何卖房，对方称卖家要搬去墨尔本，“其中一人在那找到了工作，而且已经在墨尔本买了房”。
然而事实是，Beck 和 Barnes 根本没有搬去墨尔本。
Keci 还透露，第二次看房时，Fuller 告诉他们“议会对高度限制非常严格”。
然而就在交易原定完成前两周，Wallace 给妻子发去了《澳洲金融评论报》关于公寓楼计划的报道链接，并附上一句：“我们有大麻烦了。”
“我无法相信报道里讨论的那种规模的开发项目，竟然就发生在房子旁边，”Keci 在庭上说，“那不只是多出一两层，而是一项重大开发项目。”
出庭作专家证词的城市规划师 David Rippingill 表示，拟建建筑一旦获批，将“彻底阻断”该房屋的原有景观。
Keci 和 Wallace 的代理律师 Nathan Weinberger 表示，这一裁决是对“所有中介的警告”：“你在开放日看房时所说的话，必须诚实。”
被告方则在庭上辩称，“HDA 将该地块定为州重大项目并无确定性”，仅仅是一个声明，开发商离最终批准还有很长一段路要走。
被告方还提交称，“该地块唯一获得批准的计划仍是九栋联排别墅”。
代表 Beck 和 Barnes 的律师 Nicolas Kirby 主张：“[九层高塔动工]并非既成事实，所谓影响房产的问题，是指那些影响房产本身的问题。”
但 Kate Williams 法官认为，这种论点只适用于代表卖家的产权转让律师，并不适用于房地产中介。
Barnes 去年成为 Darlinghurst 酒吧 The Lord Roberts Hotel 的联合所有者。
他表示，自己今年一月才通过社交媒体得知公寓楼计划。同月，他在 Coogee 看中一套四居室住宅，以略高于700万澳元的价格买下，与朋友家相邻。
为了置换新居，这对夫妇便委托 Phillips 出售 Bronte 的房产。
Barnes 在庭上称，他曾与 Phillips 讨论过隔壁的州重大项目，以及它对指导价可能产生的影响。
“Alex 还和我们讨论过，这些不确定因素加上市场状况会缩小买家范围、降低整体价值，所以650万至670万澳元是一个比较现实的好结果，”Barnes 告诉法庭。
这起最高法院诉讼以紧急程序审理，因为 Barnes 和 Beck 正试图强制执行合同，并追讨因延迟购入 Coogee 新房而产生的费用——包括每日7%的利率，截至本周初已累计超过1.3万澳元。
而这块惹出大麻烦的开发地块，由开发商 Fortis 于2022年以4400万澳元购入，当时地块上建有22套公寓。
Phillips 曾是 Fortis 联排别墅项目的外聘销售中介之一，但由于一套也没卖出去，施工随即停摆。Fortis 这才转而规划九层高塔方案。
Phillips 虽被传唤出庭，但未被叫去作证。作为悉尼东区中介界的风云人物，他过去十年间每年都被行业网站 Real Estate Business 评为澳洲顶尖中介，并于2021年成为首位累计成交破10亿澳元的房地产中介。
最近，Phillips 宣布将离开他13年前联合创立的 PPD 中介机构，加盟 Ray White。
03
负扣税保留也救不了房价？悉尼大批期房亏本出售
专家表示，随着本周预算案的出台，期房公寓在转售过程中价格并未出现显著上涨，因此这类房产备受关注。
从明年7月起，二手房买家的负扣税优惠将被取消，而新房买家仍可享受这一优惠。
然而，新房业主可能会发现，由于未来买家无法享受同样的税收优惠，他们的房产对买家的吸引力有所下降。
Quantify Strategic Insights 数据主管 Angie Zigomanis 曾对楼花单位的价格表现进行过专门研究，结果显示这类房产的价格增长普遍落后于二手住宅。
他表示，研究发现楼花购入价与后续转售价之间的差额，此前曾对期房的销售表现进行过研究，他发现期房的价格涨幅往往低于二手房。
他解释说，投资者选择新公寓，看中的是新房可享受的税务折旧优惠。
但下一任买家无法获得同样的好处，自然也就没有动力支付同等价格。
明年7月之后，新公寓买家若想转手出售，下家既享受不到负扣税，也无法获得同等的折旧优惠。
“风险在于，除非整体市场强劲上涨、能‘水涨船高’，否则很难从转售中获利，因为下一任买家不愿支付同样的价钱。”
CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 表示，市中心高层公寓的表现普遍逊于边缘地带的“独立屋与土地”，当然也有例外，部分楼花项目在资本增值方面表现亮眼。
他特别点名了新公寓供应过剩的地区。
“在高层公寓密集或新公寓激增的城区，房价变动幅度较低甚至为负，亏损销售的比例也很高。”Lawless 说。
例如，CoreLogic 数据显示，Sydney Olympic Park 的公寓价格在过去十年下跌了15.1%，墨尔本 CBD 的公寓价格也下挫了8.4%。
去年第四季度，墨尔本地方政府辖区内售出的公寓中，近一半为亏损交易；悉尼 Parramatta 的这一比例也接近29%。
Australian Housing and Urban Research Institute 执行董事 Michael Fotheringham 表示，价格表现的好坏，取决于新公寓的类型和位置。
“Docklands 大量建造的一室公寓确实没有增值，因为过去十年墨尔本建造的公寓数量相对其他地方来说实在太多了，”他说。
他认为悉尼转售价格涨幅较高，主要是因为新增住房供应较少。
悉尼人 Jordan Galea 在2021年开始物色投资房时，把所有选项都纳入了考虑，包括楼花。
彼时年仅20岁的他坦言自己对理财一窍不通，但深知房产是投资的“坚实基础”。
我对悉尼市场做了自己的研究。当时觉得买楼花公寓在负担能力上是个不错的选择，”经营机械维修店的 Galea 说。
“看起来挺合理，但加上物业费，要考虑的因素就多了。”
最终，他在自己居住的 Hawkesbury 地区买下一套独立屋，他父亲在该区已拥有四处房产。
现年25岁的他正专注于购置第二套房产，但并不排除入手楼花的可能。
“如果负扣税能保留，看价格和地段，买楼花似乎也是个不错的决定，并不算坏主意。”
不过，他的房产投资顾问、来自 Leverage Property Advisers 的 Gianni Musumeci 对楼花公寓和“独立屋与土地”组合持谨慎态度。
“我会为了那点税务优惠，跑到荒郊野岭买一套千篇一律的房子，或者去买那些供应见顶、缺陷重重的公寓吗？”
Musumeci 强调，对长期投资者而言，负扣税只是众多考量之一。
“投资从来不只是为了拿那些税务好处。真正的问题是：这能不能帮我实现财务目标？我的财务状况能不能撑得起长期持有？”
59岁的墨尔本商业教练 Lisa Guglielmino 五年前开始投资楼花，当时她和丈夫正在筹划退休。
夫妇俩目前持有两处投资房——一处是墨尔本 Eynesbury 的“独立屋与土地”项目，另一处是昆州的一套公寓。
她坦言，想买楼花的“普通投资者”必须有承受短期亏损以换取长期回报的心理准备。
“这是一种心理考验，因为 Eynesbury 那套房子的价格一直没涨，”她说。
“我们其实在亏钱，租金也从来没涨过……利率上去了，租金却纹丝不动。”
“我们赌的是10年后它会是一项非常好的投资。”
她不排斥再次买楼花，但认为有意入手新开发项目的投资者可能早就出手了。
“买楼花是有风险的，你必须信任你投资的对象，”她说。
“对小投资者来说，现在的经济环境已经够让人焦虑了，这肯定会让他们放慢脚步。”
她的贷款经纪人、来自 Mortgage Choice Williamstown 的 Jonathan Lee 也持相同看法。
虽然他一向支持投资新房，但周二晚间预算案出炉后，他对客户的建议是“先按兵不动”。
“我不知道贷款机构会怎么操作，”他说。
“他们会不会设个勾选项，问‘这是新房还是旧房’？”
04
新州最便宜购房地揭晓！
房地产市场正经历动荡时期。
不得不承认，在过去十年里，普通澳洲民众想要登上购房阶梯，难度可谓与日俱增。
步入2026年第二季度，形势依旧扑朔迷离。
受房源供应紧张、中位价上涨以及5%首付计划（Deposit Scheme）等因素影响，许多地区的购房需求持续走高。
不过，也有好消息传来。
根据PropTrack最新数据，澳洲全境共有402个地区的中位房价仍低于500,000澳元。
考虑到悉尼房屋中位价已高达约175万澳元，能以不到50万澳元入手一套房产，这一消息着实令人振奋。
深入分析新州房屋名单可以发现，不少地区甚至有低于300,000澳元的房源。
只不过代价是，你必须放弃在Clovelly岩石平台上享受奢华周日的生活，转而习惯在乡间拍打苍蝇的日子。
在崎岖的内陆小镇Bourke，只需170,000澳元便能入手一套房；如果你是乡村音乐爱好者，South Tamworth一套售价282,500澳元的房屋或许会让你心动。
若更钟情于水景，South Kempsey和South Grafton的房屋售价为445,000澳元，距离最近的海滩仅约40分钟车程。
新州购房成本最低的10个地区：
Bourke – $170,000
Coonamble – $200,000
Broken Hill – $220,000
Nyngan – $260,000
Cobar – $280,000
Hay – $280,000
South Tamworth – $282,500
Coonabarabran – $285,000
Condobolin – $290,000
Warialda – $290,000
放弃心仪的购房地点固然不易，但为了圆置业梦，越来越多澳洲人正在改变主意，转而移居海滨或乡村。
说不定，你真的会爱上Condobolin呢。
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