中指·政策要闻丨国常会再提城市更新（5.11-5.17）|人才住房|保障性住房|国常会|土地供应|广州|政策要闻

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摘要：

国常会审议通过《城市更新“十五五”规划》，住建部部署城市体检工作；央行发布一季度货币执行报告，未提及“降准降息”表述；全国人大常委会2026年度立法工作计划及国务院2026年度立法工作计划相继发布，城市房地产管理法列入初次审议的法律案，住房公积金管理条例提请全国人大常委会审议，城镇房屋安全管理条例预备提请全国人大常委会审议；住建部、国家发改委等五部门发文推进建设项目联合验收"一件事"改革，明确2026年10月底前实现"一窗受理""联合勘验""一网通办"。广州南沙开建集团发布住房“以旧换新”实施方案；江苏、青岛、长春等地完善城市更新配套政策；湖南、广州、贵州等地推进"好房子"建设；广州、上海、湖南、青岛等地落地存量盘活配套政策；苏州、湖南、海南等多地优化公积金政策。

中央：国常会强调城市更新，城市房地产管理法列入立法工作计划

要闻一：国常会审议通过《城市更新“十五五”规划》

5月15日，李强总理主持召开国务院常务会议，听取贯彻落实中央城市工作会议部署和实施城市更新进展情况汇报，审议通过《城市更新“十五五”规划》《加快农业农村现代化“十五五”规划》，研究人口发展有关工作，研究基础教育改革发展有关工作。

会议指出“当前我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。要把城市更新摆在突出位置，坚持远近结合、突出重点，有力有序推进各项工作，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。要落实好城市更新重点任务，培育壮大城市发展新动能，营造高品质城市生活空间，推动城市发展绿色低碳转型，增强城市安全韧性，促进城市文化繁荣发展，提升城市治理能力水平。要健全城市更新实施机制，完善政策支持体系，构建可持续的城市更新模式。”还指出，“要适应人口发展面临的新形势，着力提高人口整体素质，努力保持适度生育水平和人口规模，持续积累和释放人力资源红利，推动人口高质量发展。要加快建设生育友好型社会，加强生育服务保障，完善婴幼儿照护服务，健全家庭综合支持政策体系。……要围绕人口布局调整，完善土地供应、财政转移支付等与人口增减挂钩机制，实现公共服务资源利用最优化。”

同日，住建部召开2026年城市体检工作部署视频会，总结交流2025年城市体检工作成效，部署2026年城市体检工作。会议强调要深入开展2026年城市体检工作，不断提高工作质效，高质量实施城市更新行动。设市城市全面开展城市体检工作，加快实现住房、小区（社区）、街区、城区（城市）四个维度体检全覆盖。要一体化推进城市体检与城市更新，坚持先体检后更新、无体检不更新，加强城市体检结果应用与城市更新规划实施体系衔接，结合城市更新重点任务因地制宜开展专项体检，健全发现问题、解决问题、评估效果、巩固提升的工作机制。

城市更新是今年房地产工作的重点发力方向之一，此前4月28日中央政治局会议也指出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，此次国常会再次明确“把城市更新摆在突出位置”，同时《城市更新“十五五”规划》审议通过，预计后续将有更多工作部署及配套政策落地，推动各地城市更新加速开展。另外，本次国常会强调研究人口发展有关工作，指出完善土地供应与人口增加挂钩机制，预计土地供应规模将持续向人口流入城市倾斜。

要闻二：央行发布一季度货币执行报告，未提及“降准降息”表述

5月11日，央行发布2026年第一季度中国货币政策执行报告，指出，继续“实施好适度宽松的货币政策。增强政策前瞻性灵活性针对性，根据国内外经济金融形势和金融市场运行情况，把握好政策实施的力度、节奏和时机，加强货币财政政策协同配合，畅通货币政策传导机制，促进经济稳定增长和物价合理回升。灵活运用多种货币政策工具，保持流动性充裕和社会融资条件相对宽松，引导金融总量合理增长、信贷均衡投放，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。”，与2025年第四季度对比，在政策工具方面删除“降准降息”的表述，短期降准降息预期减弱。

5月14日，央行发布2026年4月金融统计数据报告，前四个月住户贷款减少4902亿元，其中，短期贷款减少6102亿元，中长期贷款增加1199亿元，去年同期，居民中长期贷款增加7601亿元。

要闻三：城市房地产管理法列入初次审议的法律案；国务院办公厅将住房公积金管理条例、城镇房屋安全管理条例提请全国人大常委会审议

5月11日，全国人大常委会2026年度立法工作计划发布，城市房地产管理法列入2026年度初次审议的法律案；

同日，国务院办公厅发布国务院2026年度立法工作计划，其中住房公积金管理条例提请全国人大常委会审议，城镇房屋安全管理条例预备提请全国人大常委会审议。

“十五五”规划《纲要》中明确未来五年房地产高质量发展方向，明确部署“完善工商业用地使用权续期法律法规”“深化住房公积金制度改革”，提出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售”等工作，预计在今年城市房地产管理法、住房公积金管理条例等法律法规的修改中或将涉及上述内容。

要闻四：五部门发文推进建设项目联合验收"一件事"改革

5月11日，住建部、国家发改委等5部门发布《关于深入推进建设项目联合验收"一件事"的实施意见》，推动建设项目竣工验收备案、消防验收（备案）、规划核实和土地核验、人防工程竣工验收、建设工程档案验收等事项联合验收。文件明确，2026年10月底前，实现建设工程联合验收"一窗受理""联合勘验""一网通办"；2027年6月底前，推动实现建设项目联合验收数据跨部门、跨层级高效共享与实时回流。重点任务包括推动"一窗受理"、实施联合勘验、探索分批验收、推进数据共享、加强事中事后监管等。

地方：广州南沙区推进住房“以旧换新”，广州落地存量盘活配套政策

要闻五：广州南沙开建集团发布住房“以旧换新”实施方案

近日，广州南沙开建集团发布了住房“以旧换新”实施方案，首批试点收旧总额度达30亿元，覆盖广州市范围内符合条件的存量住宅，可购买南沙区开建集团指定房源。明确二手房楼龄原则上不超过30年，超过30年的，要申请检查确认房屋可靠性，旧房收购总价不超所购新房总价。同时明确旧房完成过户后，可免租使用旧房，至新房通知交付后6个月，能够有效解决换房人在新房交付前的住房困境，有助于提升参与意愿。今年以来，上海、广州等多地相继出台住房“以旧换新”政策，引起市场更多关注，各地住房“以旧换新”模式也在持续升级，更好调动企业及居民参与积极性，部分城市取得良好效果，预计未来将有更多城市参考借鉴。（详见：）

要闻六：江苏、青岛、长春等地完善城市更新配套政策

江苏印发2026年住房和城乡建设工作要点，强调加快构建可持续的城市更新模式，印发高质量开展城市更新三年行动方案，编制实施城市更新"十五五"专项规划，积极争取地方政府专项债券支持城中村改造，实现新开工改造城镇老旧小区300个左右，完善住房保障体系，稳步扩大住房保障覆盖面。

青岛支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建，在原拆原建试点项目中可弹性控制规划指标、增配公共服务设施、利用地上地下空间、适当增加建筑面积，增设公共设施、附属设施等建筑面积不计入容积率。

另外，长春公开征求公积金新政意见，其中指出支持使用公积金用于城市更新，支持缴存人使用公积金贷款用于城镇危旧房屋自主更新、原拆原建。经住建部门认定进行自主更新原拆原建的，可申请一次性提取。

基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供“十五五”城市更新业务专项规划研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。

要闻七：湖南、广州、贵州等地推进"好房子"建设

广州印发《广州市"好房子、好小区、好社区、好城区"建设行动方案》，明确2030年新建商品房全面达标"好房子"，海珠区、天河区、白云区、花都区、南沙区创建全市"四好"建设试点区，打造不少于20个"好小区"样板，构建"规划标准—试点示范—全流程管控—政策支持—科技创新"五大体系，支持公积金缴存人购买"好房子"。

贵州印发《贵州省旅居地产设计导则》，主要内容包括总则、术语、基本规定、环境宜居、安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧科技、品质服务九个方面。旨在引导旅居地产项目在定位上明确旅居服务导向，户型设计上适配旅居生活需求，设施配建上完善休闲娱乐、文化体验、康养服务等特色功能，服务管理上升级为专业化、精细化的服务运营，推动传统地产由开发建设销售模式向“开发+服务+运营”转型发展。

湖南出台楼市新政，其中指出出台全省"好房子"建设导则和提升住房品质政策文件，每年评选50个省级标杆项目，对"好房子"建设项目给予容积率奖励、住房公积金贷款提额等政策支持。

从“好房子”案例来看，中指建立了“好房子”标杆100案例数据库，全方位展示“好房子”图谱，尽览优质项目精髓。

要闻八：广州、上海、湖南、青岛等地落地存量盘活配套政策

广州印发《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》等配套文件。

《广州市自持物业转为可销售物业项目地价评估和土地出让金计收规则》中明确"定自持项目"与"竞自持项目"两类自持项目，自持商品住房转为可销售住房，需满足项目所在行政区及所属板块一手住宅去化周期均低于18个月的前提条件，各区可根据去化周期动态变化和中高风险企业纾困需要研判入市影响后报请市土地管理委员会同意实施，同时明确补缴的土地出让金计算公式，即：

补缴的土地出让金=调整受理时点市场评估地价×【（1-0.3×调整后自持比例×调整后自持年限÷出让年限）-（1-0.3×调整前自持比例×调整前自持年限÷出让年限）】

《广州市工商业用地使用权续期管理试点方案》系统性明确续期问题的配套规则，包括提出申请时间、续期要求、续期年限与出让金计收标准等，同时此次广州针对不予续期的用地，明确土地收回、权证注销、强制交回等全流程处置方式，依法依规保障土地管理秩序。同时，兼顾企业实际使用需求，对纳入近期建设计划但暂不实施、部分用途到期等特殊情形，允许以租赁方式办理临时用地，灵活衔接城市建设与企业经营。

上海市常务会议原则同意《上海市工业用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》，完善交易规则，围绕转让、出租、抵押等核心交易行为建章立制，加快建设全市统一的交易服务平台，打通堵点卡点，实现信息实时共享、业务协同办理、风险联合研判，强化全程监管，确保土地资源向优质产业、优质项目倾斜。

湖南楼市新政中明确，支持各地利用地方政府专项债、保障性住房再贷款等各类资金，收购存量商品房用作保障性住房、人才房、青年公寓、职工宿舍等，支持符合条件的保障性租赁住房、长租房等租赁资产发行不动产投资信托基金等金融产品，推动租赁资产证券化。同时，允许空置商业项目及未建设的非住宅商品房用地，在满足条件的前提下依法依规申请"商改住"；对已出让但因规划调整、配套不到位或经营困难等原因无法全部开发利用的土地，经批准后可分割宗地，由政府协商收回或为企业置换等价值土地。

青岛鼓励发展康养地产，支持利用存量房地产用地建设康养地产项目，可结合实际康养功能等条件差异化调整装配式建筑面积占比；同时优化租赁型人才住房转化流程，允许符合条件的租赁型人才住房取消分配环节，按程序转为配售型保障性住房、产权型人才住房、商品住房等。

要闻九：苏州、湖南、海南等多地优化公积金政策，贷款额度持续提升、提取可用范围不断拓宽

苏州发布公积金政策细则，提高公积金贷款额度上限，个人最高150万元、家庭最高200万元，优化贷款次数及套数认定，全国范围内无公积金贷款余额的执行首套房政策，明确购买现房额度可上浮50%、购买"两智一全"等改善型住宅额度可上浮50%，两类上浮可叠加，贷款额度上限可达400万元，同时，支持使用公积金购买产权公寓，支持支付契税及住宅专项维修资金提取。

湖南针对人才、婚育家庭优化公积金支持政策，首次购买住房申请住房公积金贷款的留湘来湘就业创业高校毕业生、青年人才及高层次人才,购买自住房申请公积金贷款的,缴存满1个月即可申请高层次人才住房公积金最高贷款额度可放宽至4倍,留湘来湘就业创业高校毕业生、青年人才可放宽至2倍；初婚初育家庭、二孩及以上家庭使用住房公积金贷款购买新建商品住房的,将贷款额度上限再提高30%以上。

海南将新房、二手房公积金贷款额度统一提高至单方100万元、双方120万元；对认定的高层次人才上浮20%，人才贷款额度上浮政策与现行多孩家庭、绿色建筑等上浮政策可叠加；调整二套房"存贷挂钩"机制，缴存余额倍数由10倍提高至12倍，单方保底额度提高至50万元，双方保底额度提高至70万元。

广州对公积金新规征求意见，拟将缴存门槛统一降低至连续足额缴存6个月（含）以上，并将公积金贷款用途拓宽至建造、翻建、大修自住住房。

政策汇总：近期公积金政策保持高频落地，上海奉贤区等地加大租房补贴力度

近期，各地公积金政策延续密集落地，为本周频次最高的政策方向，另外，本周多地加大租房补贴力度，上海奉贤区针对来奉人才推出多项补贴政策，意向来奉创新创业人才可申请最长1年人才公寓免费住，新在奉就业创业人才，入住贤才公寓可申请补贴，每月最高2000元、最长36个月；重庆加大公积金对多子女家庭的支持力度，在中心城区租房的夫妻双方，合计每月最高可提取5400元。

表：近3月主要政策类型出台频次