这房地产已经连续跌了整整5年，和东瀛当年的崩盘最大的不同，是现在出现了，就是这个银行体系依然坚挺地在放贷。虽然金融体系无损，但整个经济也没有像很多人预期的那样强势反弹。这种状态非常奇怪，它完全没有重现当年东瀛因为地产崩盘，最后传导到金融体系，最后需要财阀统一化债的痛苦时刻。
不管是老美还是东瀛，往往在房企暴雷的时候，他会拖垮银行。银行一停贷，整个企业的资金链就开始断裂，经济彻底趴窝。咱们现在银行好好的，那问题出在哪儿呢？哈佛大学经济学大牛罗戈夫在最新论文里说了，就算金融体系不崩盘，房地产的危机依然会通过三条实际渠道，把经济拖入长期低迷。
第一条管道，就是房地产从印钞机变成了碎钞机。过去房地产加基建占到了整个国家需求的1/3，这就是最强的经济发动机。但现在很多供过于求的城市，多盖一栋楼对经济的拉动作用是负的，因为你盖了也没人买。就好像在人员稀少的荒漠开一个超级大商场，这个商场不仅不会赚钱，反而会把应该用于新兴产业的资源全部锁死在钢筋水泥里，投资回报率是负的，经济增长自然失速。
第二条拖累的渠道，就是老百姓的安全感碎了一地。在国内，房子占到了家庭资产的70%，这不仅仅是钢筋水泥，这是很多人的命根子。过去20年，房子是最靠谱的理财。而现在，房子动辄跌去三四成，几代人的积蓄瞬间缩水。
更扎心的是，在目前没有完整社保体系的情况下，房子在过去是一个终极的安全垫。现在这个安全垫薄了，老百姓能做的就是疯狂存钱，勒紧裤腰带。这教授的论文里算了一笔账，光房价下跌带来的消费萎缩，相当于给GDP拖累了2%~4%，所以发的那点儿消费券、那点儿刺激，是远远不够的。
第三条拖慢经济的管道，就是它是一个悲观情绪的放大镜。现在的楼市已经不是供需问题，而是信心崩塌。大家每天都会刷到什么降价、烂尾的新闻，就形成了一种“房价还会再跌，我要买房就再等等”的集体共识。研究表明，在这种悲观情绪下，房价每跌1%，消费的萎缩会翻倍。
这就是预期的自我实现，越跌越不敢买，越不敢买越跌。很多人心里就是不着急抄底，哪怕三四月份房价在一线城市已经开始上涨，很多人也认为这场调整才到中场。
很多国人认为现在情况和当年东瀛极其类似，但要注意，这里和东瀛有几个关键差异。
第一个差异，就是地方债问题可能更棘手，人口老龄化来得更快。但我们有一个非常大的优势，就是这个体制强大的兜底功能，它避免了刚才说的银行体系的瞬间崩盘。不过，兜底不等于就能立马复活。你看东瀛是怎么走出20年萎缩的？
靠的是“安倍三支箭”，靠的是积极的财政。所以我们现在需要做的是，加速修复家庭的资产负债表，不断培育出能够替代过去地产的新兴产业。除了银行体系不崩塌，还要有新的经济增长点。但刚好咱们现在国运比较好，遇到了AI经济的爆发。
说到底，这四五年的下跌给大家上了一课。虽然金融体系没有崩塌，但稳了金融不等于就稳了增长。虽然“房价永远涨”的预期破灭了，但房地产依然是整个经济的基本盘。要通过这场经济周期的调整，把房价迅速稳定，这样才能让下一代人的财富观念重新回到增长的通道。
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