上海等超一线城市核心地区的房地产已经沦为政府与超级财富阶层财富分配的筹码与增信工具，必然会持续人为拉出天价
文\丁彦皓-可信财商
一、土地财政最大的作用是通过高价卖地将社会财富回笼地方政府，但也呈现“结构化”的特征
中国的房地产与其他国家具有极大的不同，不可盲目照搬他国经验来论证中国房地产的运行逻辑
其中，最大的特征就是城市土地国有化的制度所衍生的土地财政，土地财政最大的作用是通过高价卖地将社会财富回笼地方政府，用于基础设施建设、培育高科技产业与发放社会福利
中国是个市场经济嫁接在计划经济之上的国家，政府对市场的运行具有主导作用，也极大地弥补了市场的不足，前提需要一个强势财政
而税收的刚性以及与中央的零和再分配决定，地方政府的财政很难通过税收获得扩张，最终只能选择高价卖地，通过土地财政回笼社会财富，夯实地方财政
土地财政提升具有自我夯实与提升的功能，即前期的卖地收入用于基建和发展高科技产业之后，能够极大地提升城市的基本面，推高未来的房价与地价，使单位面积的土地卖出更高的价格
但是，目前的尴尬是房地产已经呈现“结构化”，即仅有少数地区的房地产基本面提升，其他大多数地区的基本面大幅走衰，而土地财政与房地产高度绑定，即也呈现“结构化”的特征
二、目前急需化解地方政府与开发商前期积累的巨额债务，对如此体量的地方政府与开发商债务的化解更多需要将其转移给社会，而非本本分分的偿还本息
目前中国的房地产经过多年的深度调整，价格已经与基本面出现了严重的背离，即经过多年的调整房价回到了十年前，但是这十年中国经济急速高速增长与持续产业升级转型，基本面大幅提升，最终让中国经济呈现六大特征，即
1、 在房地产深度调整的八年间，中国经济急速发展与产业升级转型，社会可支配收入大增
2、 社会居民存款高达170万亿
3、 地方政府债务攀升至90万亿至120万亿间，具体未有明确的官方数据
4、 开发商越积累了80万亿债务与大量的存量房产
5、 全国人口持续向北京、中部省会城市以及长三角与珠三角聚集，其他地区呈现净流出
6、 高科技产业已经成为经济发展的主导力量，且持续向上海、深圳一带聚集
尤其是目前急需化解地方政府与开发商前期积累的巨额债务，以摆脱对经济发展的掣肘与降低系统性债务对付危机
但是对如此体量的地方政府与开发商债务的化解更多需要将其转移给社会，而非本本分分的偿还本息
5月9日，国常会明确规定压实地方主体责任与增强地方自主偿债能力，直接将地方政府债务偿还的重任交由地方政府
在财政支出刚性，且持续赤字的背景下，最终地方政府债务的偿还还需基于土地财政，即人为推高房价，高价卖地从社会回笼资金用于偿还前期积累的巨额债务，最终让社会接盘地方政府债务
三、房地产基本面稳步提升地区有限的土地要卖出更高的价格，“人为”的作用就远大于市场
目前这一资本运作得以循环的关键是中国社会居民存款高达170万亿，且聚集在极少数的超级财富阶层手中，具备承接地方债务转移的实力
但是，在房地产行情“结构化”的背景下，土地财政依然呈现“结构化”的特征，在诸多房地产基本面走衰的地区土地财政甚至归零，彻底退出历史舞台
地方政府债务却是与房地产行情呈现截然相反的态势，即经济越落后，房地产行业越没落地区的地方政府债务积累的越高，更无力偿还
最终这一问题的解决还是需要通过不同地区间转移支付或对等帮扶，这就意味着房地产基本面稳步提升地区有限的土地要卖出更高的价格，既要维持当地的经济运行，还要帮扶其他欠发达地区的地方债务偿还
在这一背景下，“人为”的作用就远大于市场，即通过人为急速推高房价，以更高的价格拍卖有限的土地，以各种方式将社会资本最大化的收归地方政府成了当务之急
经过房地产的长期深度调整，民营开发商几乎已经退出行业，目前房地产开发更多由国企掌控，导致“房地产开发全产业链国有化”，这让政府人为推高房价更没了顾忌，即人为急速推高房价后，不但能够高价卖地回笼社会资本，而且开发商的净利润与税收也归政府所有，肉全烂到了锅里
尊重市场规律，政府大幅提升基本面地区的房价无非五招，即
1、 取消各类限制，鼓励所有的需求入市
2、 人为叫停供给，失衡供需，使供不应求
3、 降低首付、利率与提供公积金贷款额度，加大金融支持，提升财富杠杆
4、 地方政府与城投公司、国有开发商相互对倒，人为推高房价，形成赚钱效应
5、 加大舆论宣传，集体唱多房价
四、核心地区的迷你地块拍出天价的主要目标是通过有限的资金相互对倒最终持续刷新超一线城市的房价上限，人为推高所在城市的整体房价
在这一背景下，上海等超一线城市核心地区的迷你地块就成了这一轮人为推高房价的风向标，各大城市的开发商，都在扎堆争抢迷你住宅小地块，面积不大，却屡屡拍出高溢价、多轮竞价，热度远超常规大地块
诸如，上海徐汇核心地块，仅4705㎡，楼面价高达20.03万/㎡，坐稳全国单价地王宝座
核心地区的迷你地块有三大独有的优势，即
1、 位于城市的核心地区
2、 面积小，虽然单位楼面价高，但是总拍卖价较低
3、 供给小，也能够做出特色，更易出售
其实，核心地区的迷你地块拍出天价的主要目标是地方政府与城投公司通过有限的资金相互对倒最终持续刷新超一线城市的房价上限，人为推高所在城市的整体房价
而在这一过程中，央行持续货币宽松与加大金融支持，在承受一定风险的前提下容许社会高杠杆购置房产，其唯一的目标就是人为推高房价，以更高的价格变现极其有限的土地，将更多的社会资本收归地方政府，化解前期积累的巨额债务
对持续刷新城市房价上限超级豪宅的购房者而言，其根本不打算以更高的价格变现该类房产，而是与政府、央行达成默契，只是确保在货币无底线宽松的背景下，该城市的房价持续拉出天际线，最终以更高的价格抵押给银行，获取低成本的资金，用于其他领域的投资
这就意味着，房地产投资最终会呈现两种模式，即
1、 在社会平均可支配收入可承受的范畴内增值，一般住宅通过评估租售比、房价收入比等指标，最终以更高的价格转让给其他接盘者，变现退出
2、 超级豪宅变现根本不期望转让给其他购买者，而是将其视为抵押品与商业增信，高评高贷，从银行获取更多的低成本资金用于其他领域的投资，或者商业抵债
五、超一线城市核心地区的天价豪宅本就是超级财富的持有者的资本运作工具，但也无形的拉高了所在城市的房价，重构社会财富结构，也加剧了阶层固化
除了通过土地财政将部分地方政府债务转移给社会外，央行还会通过低息增量货币投放形成通货膨胀，让通货膨胀透支地方政府债务的本金与转移债权人的利益，最终降低地方政府的偿还压力
目前超一线城市核心地区的房价根本不考虑社会可支配收入，而是贫富差距与财富聚集，仅针对超级财富持有者，通过资本运作，将超级财富持有者的财富转移至地方政府，用于化解前期积累的巨额债务
经过多年的市场化运作，中国已经出现相当一批超级财富持有者，呈现社会居民存款高达170万亿与地方政府债务约为90万亿至102万亿的对立，严重的遏制了经济的增长潜力发挥
在这一背景下，让超级财富持有者高价接盘地方政府债务就成了最理想的选择，但前提是让超级财富持有者有利可图
其实，在这一债务腾挪的过程中，超级财富持有者高价接盘地方政府债务获得唯一好处就是拿到了一个比买入价高许多的抵押品，让其从银行获得更多的低息贷款，用于其他领域的投资
其次，就是商业增信，辅助完成商业交易，确保最终的商业支付
也就是说，超一线城市核心地区的天价豪宅本就是超级财富的持有者的资本运作工具，但也无形的拉高了所在城市的房价，重构社会财富结构，也加剧了阶层固化
房地产的2008时刻再次到来，错过2008年，不能再错过2026年
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作者简介：
丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教
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