你可能会发现，现在的上海楼市：
如果你手里有300万预算，看中的房子稍微犹豫几天就被人抢走了。
可如果你是2000万的豪宅房东，你可能已经挂了快1年，来看的人不少，真正出价的没几个。
这不是感觉，这是当下上海二手市场真实的数据反馈。
从2024年1月到2026年4月，上海不同总价段二手房的去化周期：数字越小，市场越火；数字越大，越难卖。
房外房研究院制图/上海不同总价二手房去化周期（LJ数据）
看完这张图，你会发现一个很有意思的现象：
上海楼市，已经彻底分裂了。
市场在回暖，但暖得不均匀
时间倒回到2024年1月，全市平均去化周期要16个月以上。
2000万以上的豪宅，要将近三年半才能卖完。
哪怕是最便宜的300万以下的房子，也要12.44个月。
可以这么说：
2024年初的上海二手房市场，房东超级焦虑，中介吃土，买家观望。
房外房研究院制图/上海全市二手房去化周期（LJ数据）
但到了2026年，情况明显不一样了。
市场连续的月成交在3万套，本月的周末也经常产出现1500套以上的网签量。
全市平均去化周期已经降到了8.9个月。
尤其是一些低总价段，降幅非常夸张。
比如300万以下的房子，从12.44个月一路降到了5.03个月，直接腰斩还不止。
这说明什么？市场确实在筑底，流动性在慢慢恢复。
但你要是细看，就会发现恢复也是分人的。
800万以下，转机出现了
先看300万以下的。
老破小、远郊小户型、动迁房，是上海的底层基本盘。
2024年1月的时候，房子挂牌后平均要一年才能卖掉。
到2024年12月，降到了7.59个月。
再到2026年4月，已经只有5.03个月。
房外房研究院制图/300w以下二手房去化周期（LJ数据）
一般来说 ，去化周期低于6个月，就可以说进入卖方市场了。
300万以下的房子现在确实不愁卖。
再看300-500万。
去化周期从最高近18个月，降到了想现在的13个月，虽然降幅没有300万以下那么猛，但也在持续缩短。
500-800万去化周期较最高点也有所下降。
但是还在波动期，时高时低，其实是市场传导到这里还需要时间。
目前300万以下率先触底，300-800万段，或许在往后半年多时间里能看到更显著的变化。
为什么300万以下的房子突然这么好卖了？原因其实很朴素：
价格跌到位了、限购宽松、公积金、首付政策支持给力。
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改善有点进退两难
800-1500万去化周期看数据是降了一些，但这种影响微乎其微，并不能改变房子难卖、库存挤压的基本面。
拿1200-1500万来说，2024年7月，去化周期峰值是39个月，现在是36个月。
以前要卖3年多，现在还要卖3年。
结论就是，房东只能干着急。
房外房研究院制图/1200-1500w二手房去化周期（LJ数据）
手上1000万的房子，能遇到的买家可能只想花800万的。
差距很大，匹配不起来。
这个总价段的买家现在收入预期不稳定，普遍是比较怂的。
加杠杆是基本不可能的。
要么买3.5代宅的新房，要么就是等等党。
尤其是对一些错位的二手产品，看的人很多，但是就是卖不掉。
所以改善段的市场，其实是最拉扯、最残酷的。
但对房东而言绝不是束手无策：
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豪宅现在是堰塞湖
从1500万开始，去化周期就都要42个月以上了。
房外房研究院制图/2000w以上二手房去化周期（LJ数据）
而且卖不掉的大有人在。
当然，豪宅滞销的原因比刚需复杂得多。
第一，买家群体变了。
传统行业的企业老板、大厂高管、投资客，现在是集体萎靡。
只有少数新兴行业情况比较好，但人群少了很多，积极性也不高。
第二，新房的分流太严重了。
以安澜上海为代表的新规住宅，对二手豪宅市场冲击很大。
而且新房一些高总价的，或者风貌别墅之类的也很难卖。
像黄浦、静安等区域的这样的新房按照现在的速度，卖个3、4年也卖不完。
所以豪宅市场现在就是一个典型的“有价无市”。
而且僵局短期内很难打破。
也就意味着，接下来的中产方向很可能在豪宅段发力。
比如超过多大面积、多少总价的房子，不XG。
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最后
基于去化周期的数据趋势，有几点相对明确：
第一，300万以下的刚需市场，大概率已经完成筑底了。
去化周期降到5个月左右，说明需求很旺盛。
只要上海的经济基本面不出现大的恶化，这个段位的市场会继续保持活跃。
第二，800-1500万的改善市场，接替老破小成为以价换量的主力。
第三，2000万以上的豪宅市场自然解冻难。当然如果有政策专门刺激，能加速去库存的过程。
市场已经变成了“K型”分化，一边热，一边冷，中间在挣扎。
对不同的人来说，这意味着不同的策略：
如果你是刚需买家，现在可能是近几年最好的上车时机。
价格跌到位了，政策也给力了，可选的房子也多。不用太纠结，量力而行就好。
如果你是改善换房，最重要的是先把自己的房子卖掉。
不要指望卖在高点，能顺利成交就是胜利。
因为你卖掉的房子大概率也是低价，买进的房子也是低价，整体不吃亏。
如果你手里持有豪宅，抓紧卖，甚至要多想想办法。
现在的市场是结构性的机会和风险。
谁先接受这个现实，谁就能在这轮调整中活得更从容。
文章受限于形式，解读还是不够系统和全面。
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注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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