不追风口，自成风口？华润置地用实力打破行业评级偏见|华润置地|商业地产|建筑面积|房地产|现金流|轻资产

出品|中访网

审核|李晓燕

在房地产行业新旧交替的关键期，惠誉评级对华润置地的一次“差异化”调整，看似是评级框架的特殊划分，实则是对这家头部房企稳健底色与转型定力的精准认可。2026年4月，惠誉更新评级方法论，将龙湖等房企划入亚太REIT评级框架，而华润置地继续沿用中国房企指引框架，同时维持其BBB+投资级评级，高于龙湖的BB-。这一结果，不是华润置地不符合REIT标准的“扣分”，而是对其开发基本盘稳固、转型节奏可控、财务安全边际充足的权威背书。

开发业务不是“依赖”，是行业龙头的基本盘底气

惠誉提及华润置地开发业务收入占比超80%、资产以存货为主，这一特征背后，是公司稳居行业第一梯队的开发硬实力，而非转型滞后的短板。

2025年，房地产行业整体承压，不少房企收缩战线、销售规模下滑，而华润置地依旧保持行业前三的销售地位，全年签约销售额达2336亿元，展现出极强的市场抗压能力。营收端，公司实现2814亿元的历史新高，开发业务虽占主导，但这是其深耕高能级城市、严控项目质量的必然结果。

土储布局上，华润置地坚持“聚焦一线、核心二线”的精准策略，2025年新增货值1291亿元，行业排名第五；全年权益投资金额同比增长29%，拿地集中在北京、上海、成都等核心城市，占比近8成。这类城市房产去化快、抗跌性强，既能保障开发业务的现金流稳定，也为后续资产运营埋下优质伏笔，与盲目下沉、高杠杆扩储的房企形成鲜明对比。

面对行业共性的开发毛利率下行压力（2025年降至15.5%），华润置地没有盲目降价冲量，而是通过组织变革+运营提效双向发力。2026年2月，公司将原有7个大区重组为5个大区，精简管理层级、降低管理费用、加快决策效率，以“提质增效”替代“规模冒进”，在行业调整期守住了254.2亿元的净利润底线，核心净利润保持稳定，展现出头部房企的经营韧性。

经营性业务“逆袭”，利润结构迎来里程碑

如果说开发业务是华润置地的“压舱石”，那么经营性业务的崛起，则是其穿越周期、迈向高质量发展的“新引擎”。2025年，公司经常性业务利润占比首次突破51.8%，超过开发业务成为第一大利润来源，这不是短期波动，而是转型质变的里程碑。

所谓经常性业务，核心是购物中心、写字楼等租金收入，以及轻资产管理服务费，具有现金流稳定、抗周期、毛利率高的显著优势，与开发业务“一次性结算、受市场波动影响大”的特性形成完美互补。

商业运营板块是华润置地的王牌。旗下万象城等标杆项目持续领跑行业，2025年6个重点商业项目租金收入约50亿元，7个标杆项目租金创历史新高。凭借核心城市核心地段的稀缺布局、成熟的运营体系，华润置地商业地产的出租率、租金单价稳步提升，经营性不动产业务毛利率高达71.8%，成为高利润“现金牛”。

进入2026年，转型势头更猛。一季度经营性收入达133.3亿元，占总营收的30.2%，延续高增态势。从“开发为主、运营为辅”到“利润五五开、运营占优”，华润置地用业绩证明：转型不是放弃开发，而是让开发与运营协同，构建“短期有现金流、长期有稳定利润”的健康模式。

低杠杆+高信用，穿越周期的“安全垫”

惠誉维持华润置地BBB+投资级评级，核心底气源于其行业领先的财务稳健性，这也是公司在行业寒冬中屹立不倒的关键。

数据显示，华润置地2025年净负债率仅39.2%，处于行业低位，远低于多数高杠杆房企。低杠杆意味着财务风险低、融资成本可控、抗风险能力强，既能避免行业常见的债务违约风险，也为经营性业务扩张、优质项目并购提供充足的资金空间。

对比行业内部分房企“高杠杆、高周转、高风险”的旧模式，华润置地坚持“量入为出、稳健经营”，不盲目扩张、不激进负债，这种“保守”恰恰是穿越周期的大智慧。惠誉的评级认可，本质是国际市场对其财务纪律、信用资质、抗风险能力的高度肯定，让华润置地在融资、合作、品牌层面持续占据优势。

三条增长曲线，锚定世界一流城市运营商

2026年3月，华润置地正式升级战略，明确“开发销售、经营性不动产、轻资产管理”三条增长曲线协同发展，锚定“世界一流城市投资开发运营商”目标，为未来5-10年发展定调。

第一曲线（开发销售）：守住基本盘，以“提质增效”为核心，深耕高能级城市，打造高品质住宅，持续贡献稳定现金流，为转型提供资金支撑。