100万的房子，到2030年还能值多少？
2026年春天，香港中环，长实集团年度业绩发布会上，李泽钜的一句话引爆了地产圈——地产是集团的核心业务之一，只要回报合理，我们一定会参与竞拍。
与此同时，长实手握超400亿港元现金，净负债率仅2.3%，过去几年李嘉诚一直在全球出售资产，套现近3500亿港元。
华人商界的传奇，在房地产市场最冷的时候，带着巨额现金回来了，为什么？
2013年到2016年，内地楼市地王频出、一片狂热，李嘉诚却开启史诗级战略撤退。
广州西城都荟、上海东方汇经中心、北京盈科中心，一座座抛售。短短数年套现超1700亿港元，完美避开了此后漫长的行业寒冬。
这意味着在李氏家族的财务模型里，当前土地和资产价格已经进入合理回报区间，当下最冷的价格，正是他眼中最好的筹码。
但你如果以为他要赌房价暴涨，就大错特错了，他曾清楚表态：未来5年不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来5年房价凶多吉少。
如果自住，负担到就可以买楼，但买嚟炒就唔好。
曹德旺补了一刀：房子本身就是一堆水泥砖头，根本就不值钱。
大佬的预言，透着一个朴素的真理，回归居住属性，可自住，但别炒。可有些房子保得住钱，有些房子注定蒸发。
四年深度调整，楼市到底跌了多少？北上广深二手房价格较2021年历史高点：北京降38.3%，上海39.6%，广州40.4%，深圳44.3%。
四大一线城市房价均已回到2016年水平，100万的房子，4年后值60万，但如果你买在炒房时代的三四线城市远郊盘，可能连40万都接不住。
那到2030年，市场会走向哪里？
分化，是未来五年楼市最确定的词，克而瑞研究监测数据显示，2026年至今市场呈现弱复苏、强分化的运行格局。
一线城市新房及二手房价格在2026年一季度已止跌，3月一、二手房价格环比首次齐涨。
预计2026年全国新房均价同比跌幅收窄至2%以内，一线及强二线城市甚至微涨0.5%到1%。
但三、四线城市呢？恐怕面临漫长的鹤岗化阴跌，远郊盘甚至降价40%都找不到接盘侠。
李嘉诚自己都说了：“父干爷干撑起的楼市需求依旧庞大，但只是结构性旺场。”
分化也在存量，当高盛预测上海和深圳将在2026年底触底反弹，三年内上涨15%时，还有更大的底牌，2030年城镇化率将达70%，仍有2到2.5个百分点的增长空间。
约2亿新市民进城，那些仍然能牢牢吸住人口、稳住产业的城市，核心资产将穿越周期。
但李嘉诚从来不被100万的房子困死，2026年政府工作报告明确楼市目标是“稳住市场”。
长期看，房产税不远，财政部正起草完善法律草案，总体思路是“立法先行、充分授权、分步推进”。
财政部已明确今年内不具备扩大试点城市的条件。可这一天迟早会来，当房产税落地，手上长期持有的空置房产持有成本将成不能承受之重。
所以100万的房子到2030年值多少？分化成这样，谁也说不清楚。
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