今年昆明二手房市场表现怎么样？报告来了。
昨晚，克而瑞发布最新月报，数据显示，今年1-4月，昆明二手房成交约1.38万套，市场占比创近6年新高。
价格方面，二手成交均价进一步跌至7746元/平，与新房价差约4000元/平。
前4月成交1.38万套
二手市场占比创近6年新高
根据报告，今年1-4月，昆明主城二手房累计成交13897套，同比下降约9.5%。
具体到每个月来看，平均每月成交3474套，对比去年同期的3839套，月均减少了365套。
｜图源克而瑞
从成交套数看，今年前4月的成交总量和月均成交量相比去年都有一定程度下滑。
不过，对比新房来看，二手房仍然是市场的成交主力。
克而瑞数据显示，截至今年4月，昆明二手房成交市占率已扩大至66%，创下近6年新高。
也就是说，每成交10套房，就有6.6套是二手房。
要知道，在2021年时，新房成交量还是领先于二手房的，一二手市场占比约为6：4。
6年过去，二手房成交已远远领先新房，说明市场正在经历结构性转换。
｜昆明楼市一线制
事实上，从今年以来的中介带看情况，也能感受到昆明二手房市场的火热。
贝壳找房显示，4月昆明二手市场看房人数为22313人，是2024年以来少有看房人数超2万人的月份，仅次于3月份的约2.5万人。
看房人数持续保持高位，在一定程度上，也可以视作买家购房积极性的回升，以及对二手房市场的偏好。
｜昆明楼市一线制
成交均价7746元/平
与新房价差约4000元/平
昆明二手房市场占比逐步走高，主要有两个方面的原因：
一是更具性价比的价格；二是相对于新房，二手房还具有所见即所得的优势。
按照克而瑞数据，2026年4月，昆明二手房成交均价为7746元/平，同比下降7.98%，创下近5年来新低。
相比新房，二手房均价整体便宜了4000元/平左右，对于预算有限的买家而言，足足能够省下几十万元，这是不小的诱惑。
｜昆明楼市一线制
从今年成交排名前20的小区来看，价格导向也很明显，均价普遍在5000-7000元/平，部分小区甚至只要“2字头”。
像周边配套成熟的大盘世纪城、天骄北麓、魅力之城、俊发城、海伦国际等，二手房成交价都在7字头左右。
而像棕树营、新闻路这样的老小区，虽然地处二环内，但二手均价已跌破6字头，单价只要5000多。
再加上部分二手房小区，还叠加了书包房优势，自然也会更受刚需、刚改买家青睐，比如新亚洲体育城、昆明湖、万科城等。
｜图源贝壳找房
从近期成交的房源来看，你也能感受到卖家降价销售的决心。
比如位于北市区的中建龙熙壹号，一套建面约111平的二手房，挂牌1122天，经过6次降价后才成交。
而且业主一开始的价格预期是135万，但最终以76.9万成交，降幅约43%。
｜图源贝壳找房
万科银海泊岸澜庭一套建面约140平的二手房，初始挂牌价为280万。
在挂牌的381天内，业主8次调价，最终以176万的总价成交，直降104万。
｜图源贝壳找房
挂牌量上涨、新规盘挤压
二手市场无奈以价换量
当然，二手房市场价格的逐步走低，在一定程度上也反映了卖方市场的无奈。
一方面，二手市场挂牌量持续走高，加剧价格内卷。
克而瑞数据显示，今年4月昆明二手房新增挂牌5627套，环比上涨9%，累计挂牌量达7.67万平，再创新高。
二手挂牌量的增加，一方面带来了更多的成交概率，但另一方面也意味着，卖家要想抢跑成交，只能以价换量。
而且，不同于新房，二手房受业主和买家的意志影响，降价的空间更大 ，性价比也会更突出。
｜图源克而瑞
另一方面，新规盘密集上市，二手房只能通过更低的价格姿态，获得分享市场蛋糕的资格。
在建筑新规的指引下，近两年昆明楼市涌现了一大批新规盘。
这些新产品，普遍拥有高得房率，且社区配套也更趋完善高端，这对大部分二手房尤其是老破小，几乎是碾压式的优势。
因此，这些二手房要想“追平”新规盘优势，只能在价格上，把姿态放到更低。
新盘颜值、居住舒适度更高｜邦泰映悦实拍
在楼市君看来，二手房“以价换量”，跑赢新房市场，在某种程度上也传递出了一些积极信号。
一是，市场购房的主力和需求仍在存在，接下来就是看一二手市场，如何在价格上博弈。
二是，大量二手房成交后，将释放出更多的改善需求，这在一定程度上，为新房的改善市场提供了潜在客源。
对于“卖旧买新”的置换买家而言，目前昆明市场有不少优质的改善盘可以选择。
随接下来还有邦泰、建投、海荣等多个全新项目的入市，改善型客户的选择面将进一步拓宽。
邦泰臻悦效果图｜图源自规局
那么，如果买房，你会选择价格更低的二手房，还是产品更能打的新盘呢？
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