本次拟出让地块为重庆市规划和自然资源局国有土地使用权拍卖出让公告（渝[2026]18号）两江新区J07单元02街区005地块（宗地编号26006），位于重庆市两江新区鸳鸯板块，环线位置为环线外。地块土地用途为纯住宅，土地属性为住宅（住区服务设施），将于2026年5月21日通过拍卖方式公开出让。
文章看点：
地块档案：该地块位于两江新区鸳鸯板块，属于近郊品质板块，为成熟居住区与产业区，板块整体开发氛围与企业聚集程度较高。
市场竞争：板块近一年来已成交5宗地块。本地块起始楼面价与同板块、同单元的渝[2025]97号J07单元02街区006地块持平，处于板块近期成交价格区间的高位水平。
整体分析：该地块共64亩，容积率1.8，属于低密住宅范畴。规模适中，便于产品打造，区位优势明显。
地块核心指标
据克而瑞数据系统及重庆市规划和自然资源局官方公告披露，地块核心指标如下:
从参数看，该地块用地面积达42,723㎡，规模适中；容积率1.8属于低密住宅范畴，总建面积76,901.4㎡；出让底价63,829万元，出让楼板价为8,300.109元/㎡。（数据来源:重庆市规划和自然资源局官方公告）
地块区位与板块定位
2.1 地理位置与板块定位
杜快位于重庆市渝北区鸳鸯板块，属于C2近郊品质板块，为成熟居住区与产业区，板块整体开发氛围与企业聚集程度较高。
2.2 板块战略价值——新两江行政中心
鸳鸯板块的战略定位与新两江行政中心建设密切相关，鸳鸯板块已被头部房企认定为"新两江"行政核心区，板块整体战略价值与功能定位获得显著提升。
2.3 交通与路网布局
地块周边城市主干道完备，次级支路完善:
城市主干道与次级支路:主要道路包括翠云街、上湾路、渝都大道、金渝大道、海尔路、食品城大道、盛兴大道、环山隧道、石盘河等；
高速公路:包茂高速、沪渝高速及渝航大道;
轨道交通:临近轨道5号线丹鹤站、3号线园博园站及鸳鸯站；
市场竞争分析
3.1 鸳鸯板块土地市场近期成交对比
据克而瑞数据系统披露，2025年1月1日至2026年5月19日期间，鸳鸯板块共有5宗可比纯住宅地块成交，具体如下:
从对比数据来看，鸳鸯板块近一年来5宗已成交可比地块的楼板价区间为6,000-8,300元/㎡，溢价率均为0%（底价成交）。本次J07单元02街区005地块的出让楼板价为8,300元/㎡，与同板块、同单元的渝[2025]97号J07单元02街区006地块（海成集团竞得，楼板价8,300元/㎡）持平，处于板块近期成交价格区间的高位水平。
3.2 鸳鸯板块新房在售项目竞争格局
2025年1月至2026年5月，鸳鸯板块在售竞品项目供求情况如下:
小结：综合鸳鸯板块在售竞品供求数据可见，板块整体供应面积242,402㎡、供应套数1,776套，对应成交面积215,791㎡、成交套数1,695套，成交均价16,264.9元/㎡、套均价207.07万元/套，供求比1.12，整体呈现"供求基本平衡、单价偏高、套均总价较高"的市场格局，板块对购房者的总价门槛与产品品质要求均处于较高水平。在此基础上，项目分化特征较为突出:海成云湖郡在供应（204,993㎡）和成交（169,311㎡）规模上均居板块首位；邦泰观山川以20,816元/㎡的成交均价代表板块价格上限；板块整体内部分化明显，未来产品定位需对标海成云湖郡的去化效率与邦泰观山川的价格高度，同时主动避开高库存竞品的同质化竞争，以构建差异化竞争优势。
3.3 鸳鸯板块新房市场走势
据克而瑞数据系统披露（统计范围：住宅，含普通住宅、别墅），2025年1月至2026年4月渝北区鸳鸯板块新房月度供求关键数据如下:
数据解读:鸳鸯板块住宅口径下，2026年4月成交面积2.54万㎡（同比+107.30%），成交均价升至17,525元/㎡（同比+11.26%）；2025年1月-2026年4月累计成交均价为16,166元/㎡，累计供求比1.17。
小结：从鸳鸯板块新房市场走势看，整体呈现"供略大于求、价格稳步上行"的特征。板块新房市场在量价两端均处于改善通道；但同时需关注高位供应的持续性以及累计供求比1.17所反映的潜在去化节奏，未来产品入市节奏与定价策略仍需结合市场动态审慎安排。
地块整体分析
4.1 板块土地市场量化分析
2025年至2026年5月19日鸳鸯板块及周边可比的5宗住宅地块楼板价区间为6,000-8,300元/㎡，溢价率均为0%，全部以底价成交。本次J07单元02街区005地块出让楼板价为8,300元/㎡，与板块前次成交（渝[2025]97号，海成竞得）持平，处于板块近期成交价格高位水平。
4.2 板块新房去化与价格水平
据克而瑞数据系统披露:
板块住宅口径累计成交均价16,166元/㎡（2025/01/01—2026/04/30）；
• 2026年4月成交均价17,525元/㎡
（同比+11.26%，环比+9.18%），成交面积2.5373万㎡（同比+107.30%）；
• 2026年4月供应面积3.3712万㎡
（同比+262.20%），供求比1.33。
价格端来看，板块近期成交价格处于上行通道；量端来看，2026年4月供应与成交均出现明显放量。
4.3 地块自身指标特征
地块用地面积42,723㎡，总建面积76,901.4㎡，容积率1.8，属于低密住宅范畴。规模适中，便于产品打造。地块在UCOT分级体系中处于C2城市品质区域，区位定位较为优越。
4.4 竞争对手识别
据克而瑞数据系统披露，鸳鸯板块近期已落地的同区域开发主体包括:
•海成集团：持有渝[2025]2号、渝[2025]34号、渝[2025]97号三宗地块；
•邦泰集团：持有渝[2025]62号（两江新区J07单元01街区001地块）；
•招商局地产+ 重庆康田置业：持有渝[2025]110号（两江新区J07单元01街区004地块）。
上述主体在J07单元周边已形成密集土地储备布局，构成本次005地块未来开发的直接竞争主体。
上述研究成果有由克而瑞重庆分析师王琳雅，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问知、AI文章、行业SKills功能撰写。
1.本文章内容是由克而瑞重庆分析师王琳雅撰写。本内容仅供参考，不构成投资建议。
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