来源：市场资讯
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本月楼市政策聚焦
中央定调稳定市场，广深新政引领宽松加码
2026年4月，我国房地产政策整体保持宽松导向，中央层面，中共中央政治局会议强调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”；财政部、住建部联合发文明确中央财政支持实施城市更新行动，东部、中部、西部地区每个城市补助总额分别不超过8亿元、10亿元、12亿元；共青团中央等15部门发文深化青年发展型城市建设，支持存量低效用地再开发、宿舍型青年公寓建设等。
地方层面，本月累计出台房地产调控政策75条，数量创近一年来新高。其中宽松性政策72条，占比高达96%。月末广州、深圳在限购放松、公积金提额、购房补贴等方面推出突破性举措，进一步强化了地方政策宽松预期。本期报告主要对4月房地产行业政策进行梳理，并作解析。
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中央政策：努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新
1. 政策跟踪
2. 政策小结
4月资金面整体宽松，资金利率下行幅度超预期。公开市场操作方面，逆回购投放回笼呈“地量”状态，常规逆回购净回笼约3316亿元，逆回购利率维持1.40%不变；开展国库现金定存操作2000亿元，当月有700亿元国库现金定存到期，净投放1300亿元；开展4000亿元MLF操作，期限为1年期，当月有6000亿元MLF到期，净回笼2000亿元，终结了自2025年3月以来连续13个月的加量续作态势；买断式逆回购方面，3个月期和6个月期两个期限品种合计净回笼约4000亿元。资金利率方面，4月DR001和DR007均值分别为1.23%、1.35%，分别较上月下行8BP、9BP，下行幅度超预期。LPR方面，1年期、5年期以上LPR 继续分别维持3%、3.5%历史低位水平。
在房地产方面，中央层面持续释放积极信号：一是4月28日中共中央政治局会议明确实施“更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，强调“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，为房地产市场稳定提供宏观政策环境；二是财政部、住建部联合发文明确中央财政支持实施城市更新行动，东部、中部、西部地区每个城市补助总额分别不超过8亿元、10亿元、12亿元，推动城市更新与保障房建设协同发展；三是多部门联合发文将青年发展型城市建设、节能降碳、新就业群体服务等纳入政策框架，支持存量低效用地再开发、宿舍型青年公寓建设、建筑节能降碳改造等，加快推动房地产发展模式转型。
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地方政策：广深新政引领宽松加码，新政数量创近一年新高
1. 宽松性政策
（1）行政干预政策
（2）土地政策
（3）公积金政策
（4）人口人才政策
（5）城市更新政策
（6）“十五五”规划纲要
2. 中性政策
（1）住房保障政策
3.紧缩性政策
（1）市场监管政策
4. 政策小结
一、二线城市新政引领，地方因城施策力度明显加大
中房研协测评研究中心监测统计，2026年4月，地方出台房地产调控政策75条。其中，宽松性政策72条，内容主要涉及优化住房限购、发放购房补贴、加大住房公积金支持力度、推进住房“以旧换新”等；中性政策2条，内容主要涉及公共租赁住房资格认定、申请条件优化等；紧缩性政策1条，内容主要涉及住房租赁市场规范管理等。
总的来看，本月地方政策呈现三大特征：一是一线城市引领突破，深圳、广州在限购精准松绑、公积金历史性提额及“卖旧买新”补贴方面打出组合拳，政策创新性和市场影响力显著；二是公积金成为稳楼市主力工具，覆盖提额、降首付、扩提取、代际互助等全链条；三是存量盘活与城市更新获得更多政策倾斜，多地出台房票扩围、非居改保、低效用地再开发等细则，推动房地产发展模式转型。各地紧扣中央“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”的总体要求，因城施策力度明显加大。
行政干预核心举措包括优化住房限购、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”等
在行政干预方面，核心举措主要包括优化住房限购、发放购房补贴、支持住房“以旧换新”、下调商业用房最低首付比例、优化土地和商品住房供应等。典型代表如：深圳优化限购政策，允许符合条件的非户籍家庭在特定区域增购1套商品住房；广州大幅提高公积金贷款上限至单人100万元、双人200万元，推出“卖旧买新”专项补贴（最高3万元），优化房票安置政策并探索“一二手联动”；佛山、中山、珠海等地推出“以旧换新”补贴、契税优惠、公积金提额等组合政策；山东潍坊延续房地产支持政策，优化首套房认定标准，推行购房冷静期制度；河南郑州支持青年群体和多子女家庭购房，执行商业用房首付30%政策；浙江嘉善、温州等地推出购房补贴、优化预售资金监管、加大房票使用力度；江苏无锡、泰州、南通等地针对人才、新就业群体、多孩家庭等发放购房补贴或购房券等。
土地政策核心举措主要包括推进低效用地再开发、盘活存量资源等
在土地政策方面，核心举措聚焦低效用地再开发和存量资源盘活。典型代表如：天津发布《关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策（2026版）》，鼓励存量资源或低效用地上混合多种土地用途，允许自有用地按规划用途开发建设（商品住宅除外），增设弹性年期出让（最低10年），优化过渡期政策（总过渡期最长不超过10年）。同时，降低用地成本，将土地出让金分期缴纳年限延长至2年，支持划拨类产业用地扩建暂不办理有偿使用。对大宗房地产项目未开发的剩余用地可安排临时使用，闲置存量配套公建可调整为经营性用房，促进盘活利用。
公积金政策核心举措主要包括上调最高贷款额度、放宽住房公积金提取限制等
在住房公积金政策支持方面，核心举措主要包括上调最高贷款额度、放宽住房公积金提取限制、优化贷款套数认定标准、扩大对多子女/人才/军人等特定群体支持、实现代际互助与“跨省通办”等。典型代表如：南京将公积金异地贷款范围扩大至安徽省全域，支持父母（子女）作为共同借款人；苏州为“新农人”提供专属公积金服务，贷款额度上浮50%最高达225万元；扬州阶段性上调单缴存人、双缴存人最高贷款额度至108万元、180万元，支持改善型住宅和“以旧换新”贷款上浮30%；连云港、徐州、盐城等多地提高贷款额度，扩大代际互助范围；安徽阜阳、亳州、芜湖、滁州等多市支持提取公积金用于支付物业费、契税、维修基金、适老化改造等。
人口人才政策主要涉及加大购房补贴力度、发放人才房票等
人口人才政策主要涉及加大购房补贴力度、发放人才房票等。典型代表如：济南将“专精特新”民营企业引进的毕业5年内博士、硕士购房补贴分别提高至25万元、15万元；江门推出“人才房票”试行方案，政府补贴与企业补贴叠加，中级及以上职称或本科及以上学历人才可获1万元政府补贴及3万—5万元企业补贴。
“十五五”规划纲要核心举措聚焦房地产发展模式转型和住房品质提升
在“十五五”规划纲要方面，北京、湖北、广东等省市发布相关文件，系统部署未来五年房地产发展路径。其中，北京提出加快构建房地产发展新模式，完善“市场+保障”住房供给体系，优化保障性住房供给，新增公寓型和宿舍型保租房占比达到60%以上，实施房屋品质提升工程，建立房屋全生命周期安全管理制度；湖北强调深化供给结构变革，推行项目公司制和主办银行制，有力有序推行现房销售，推动增量小区从单一住房开发转向“好房子＋好服务”双轮驱动，建立“人、房、地、钱”要素联动机制；广东明确以需定建、以需定购，鼓励收购存量商品房用作保障性住房，推动商办用房功能兼容转换，系统推进“四好”建设，规范发展住房租赁市场等。
城市更新类政策主要聚焦既有建筑改造利用和老旧小区整治改造等
城市更新类政策主要聚焦既有建筑改造利用、老旧小区整治改造、完整社区建设、城中村改造、危旧住房自主更新等。典型代表如：深圳发布既有非居住建筑物功能转换实施办法，允许闲置商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房；成都出台《城市更新条例》，建立“城市体检—专项规划—片区策划—年度计划—项目库”全流程机制；贵州发布持续推进城市更新行动工作方案，明确2028年底前实现国有土地上危险住房动态清零；武汉出台支持城市更新第二批政策措施，支持非居住存量房屋改建为租赁住房，探索公共空间配套服务设施长期经营；常熟、深圳、四川等地推广房票安置、功能转换等创新模式。
住房保障政策主要涉及公共租赁住房资格认定、申请条件优化等
中性政策主要涉及公共租赁住房资格认定、申请条件优化、配租标准调整，以及多渠道筹集保障房房源等。典型代表如：昆明发布《公共租赁住房管理办法》，明确60平方米左右小户型为主，租金按不超过市场租金70%确定；江门公布2026年度保障性租赁住房保障范围，明确青年人和新市民申请条件及租金标准。
紧缩性调控主要涉及二手房公积金贷款房产价格严格认定、房地产市场自媒体乱象整治等
紧缩性政策主要涉及住房租赁市场规范管理。典型代表如：西安印发《规范住房租赁市场管理办法》，明确人均租住面积不得低于5平方米、非居住空间不得单独出租、建立住房租赁资金监管账户等要求。
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2025年至今中央层面重要房地产政策梳理
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房地产政策展望
1. 中央层面
中央政策将围绕政治局会议“努力稳定房地产市场”的要求，在货币金融、制度完善、风险化解等方面持续发力。
货币金融方面，央行将继续保持流动性合理充裕，通过买断式逆回购、MLF等工具灵活调节资金面，5年期以上LPR仍有一定下调空间，以引导居民房贷利率进一步下行。同时，房企融资“白名单”制度将继续扩围提质，重点支持优质民营房企和合规项目，细化贷款展期和信用增进操作细则，缓解房企流动性压力。制度完善方面，城市更新领域将进入资金落地阶段。中央补助资金将带动地方和社会资本投入，城中村改造、危旧房改造等项目的配套融资工具将加速落地。此外，现房销售试点、“好房子”标准体系、房屋全生命周期安全管理制度等有望在部分城市先行探索。风险化解方面，“保交房”仍是底线任务。监管层将压实地方政府和房企主体责任，推动存量项目交付，同时支持优质房企通过并购重组、债务展期、股权融资等市场化方式化解风险，防止风险外溢。
2. 地方层面
地方政策将延续“因城施策、精准滴灌”基调，不同能级城市的侧重点将进一步分化。
一线及核心二线城市：政策重点从“稳预期”转向“促改善”。深圳、广州4月新政的示范效应将带动其他一线和强二线城市（如北京、上海、杭州、成都等）在限购微调、公积金提额、“以旧换新”补贴等方面跟进或加码。预计二季度更多城市将优化住房套数认定标准、降低非户籍购房社保年限、提高多子女家庭和人才的公积金贷款上浮比例等。同时，房票安置将从拆迁补偿领域向城市更新、危旧房改造扩展，并探索跨区通用和二手住房联动。
普通二线及三、四线城市：政策核心仍是“去库存、防风险”。预计更多城市将推出普惠性购房补贴、返乡置业优惠、团购折扣等短期刺激措施，同时放宽公积金提取条件，降低商办用房首付比例。对于库存压力较大的城市，政府收购存量商品房用作保障性住房、安置房的规模将扩大，专项债资金将加快落地。此外，“好房子”建设将从标准制定进入项目试点阶段，容积率优惠、预售金监管比例下调等配套政策有望在更多城市推广。
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