文旅行业如果要回望过去四十年，有一个名字绕不开：华侨城。
它既是中国现代主题公园的开山者，也是“旅游+地产”“文化+旅游+城镇化”模式的集大成者；它既创造过中国文旅行业最激动人心的商业传奇，也在今天承受着地产退潮、资产沉重、治理重构、模式失灵的多重压力。
最近，华侨城相关体系连续出现高管被查的新闻。2026年5月8日，深圳华侨城房地产有限公司产业与资产管理部原总监郭振东被通报涉嫌严重违纪违法，接受纪律审查和监察调查；5月15日，华侨城集团有限公司督察审计部总经理彭华也被通报接受纪律审查和监察调查。一个负责产业与资产，一个负责督察审计，这两个岗位本身就带有强烈的信号意义。它不只是个体问题，更折射出一家大型央企在资产、财务、审计、风控和历史遗留问题上的深层压力。
如果说过去我们谈华侨城，谈的是“造梦能力”“造城能力”“文旅标杆”；那么今天再谈华侨城，就必须把它放回中国城镇化、中国地产周期、中国文旅供给演进的大背景里去看。华侨城不是一个孤立的企业样本，它是一个时代的缩影。
华侨城的起点，是中国旅游业的贫瘠年代，也是深圳改革开放最热血的年代。
1989年11月，锦绣中华开园。它不是今天意义上的重资产主题公园，而是一个很聪明，很应景的时代产品：用微缩景观的方式，把中国的名山大川、历史遗迹、文化符号压缩在深圳的一块土地上。那个年代，中国人的旅游消费刚刚打开，交通不便，长线旅游成本高，“一天看遍中国”本身就是一种巨大的想象力。公开资料显示，锦绣中华开园第一年接待游客超过300万人次，并在9个月内收回全部投资。随后，中国民俗文化村开业，也在一年半后收回投资。
这就是华侨城最早的神话：它不是先有地产，再有文旅；而是先用文旅创造流量、品牌和城市想象力，再用城市价值完成商业闭环。
1994年，世界之窗开园。“你给我一天，我给你一个世界”，这句广告语至今仍然是中国文旅营销史上的经典。世界之窗半年接待游客超过300万人，四年半收回6.5亿元投资。1998年，深圳欢乐谷开园，华侨城又完成了一次从静态观光到参与体验的转型。此后，欢乐谷逐步走向全国，布局北京、成都、上海、武汉、天津、重庆、南京等城市，华侨城也从深圳文旅企业变成全国性文旅集团。
必须公允地说，华侨城对中国文旅的贡献是开创性的。
第一，它证明了文旅不是“赔本赚吆喝”的城市配套，而是可以形成现金流、品牌力和城市价值的产业。第二，它把主题公园、商业街区、酒店、演艺、地产开发、片区更新放在一个系统里思考，早于很多城市理解“文旅综合开发”的价值。第三，它把深圳从一个制造业和口岸城市，进一步推向了休闲城市、消费城市、创意城市的方向。第四，它启发了后来无数地方政府和开发商，让大家相信：文旅可以造城，流量可以变现，文化可以资本化。
但是，华侨城后来最大的问题也恰恰藏在这个成功里。
因为早期的华侨城模式太成功了，导致后来中国很多地方都相信，只要有一个主题公园、一片商业街区、几个文化IP、几块配套住宅用地，就可以复制一个“华侨城”。于是，“文旅+地产”从一种创新模式，逐渐变成一种扩张工具；从一种城市运营能力，逐渐变成一种拿地逻辑；从一种内容创造，逐渐变成一种土地金融。
华侨城最初的成功，是文旅真的能聚人；后来很多“类华侨城模式”的问题，是文旅变成了拿地的理由。前者是内容驱动城市，后者是地产挟持文旅。这是两个完全不同的逻辑。
华侨城自己也没有完全逃出这个逻辑。
2015年前后，华侨城在“旅游+地产”基础上进一步提出“文化+旅游+城镇化”的模式，并在深圳光明小镇、甘坑新镇、大鹏所城等项目中探索新型城镇化、片区开发、全域旅游和文旅综合运营。公开报道显示，华侨城曾在大湾区及广东省布局13个城市，项目类型覆盖主题公园、欢乐海岸、自然景区、景区托管、田园综合体、山地森林度假区、城市文化改造、全域旅游项目、滨海度假等多种形态。
这在当时看，是一种战略升级；但放到今天看，也埋下了重资产、长周期、强协同、强政府关系、强资本占用的巨大压力。
因为文旅项目和地产项目最大的不同在于：地产是销售型现金流，文旅是经营型现金流；地产可以通过预售快速回款，文旅需要长期内容迭代、运营沉淀和消费复购。当地产上行时，文旅可以被地产反哺，甚至成为拿地和溢价的工具；但当地产下行时，文旅不仅不能快速回血，反而会暴露出长期资本开支、运营效率不足、内容老化、资产沉重等问题。
这就是华侨城今天的核心困境：它曾经用文旅打开地产，用地产反哺文旅；但当地产周期反转，原来的飞轮就变成了负重轮。
从财务表现看，华侨城面临的压力已经非常明显。根据公开年报和媒体整理，2025年华侨城签约销售面积120.6万平方米，同比减少30.29%；签约销售金额177.3亿元，同比减少32.6%；房地产业务收入同比减少63.41%至98.48亿元。到2025年末，公司主要储备项目共35个，总占地面积1390.12万平方米，计容建筑面积2294.11万平方米，剩余可开发计容建筑面积1000.62万平方米。
这些数字背后，是一个非常现实的问题：过去的土地储备，在上行周期叫资源，在下行周期就可能变成包袱。过去拿地越多，意味着未来弹性越大；今天则意味着去化压力、资金压力、规划调整压力和资产盘活压力。
华侨城也已经把“盘活存量”放到极高位置。公开报道显示，2025年以来华侨城已实现12宗地块退出，回笼近30.9亿元资金，但补偿价较47.79亿元拿地成本存在约35.3%的折价。换句话说，今天的华侨城已经不是在讲“扩张故事”，而是在讲“止血、瘦身、盘活、退出、重构”的故事。
这也是中国文旅地产行业共同面对的命题：过去大家追求的是规模、版图、项目数量、城市覆盖率；今天真正考验的是资产质量、现金流效率、内容更新能力和组织治理能力。
从文旅业务看，华侨城依然有底子，但也不轻松。2025年华侨城旗下文旅项目接待游客7970万人次，与上年基本持平；但文旅业务收入213.72亿元，同比下降21.71%。这组数据非常关键：人还在，但钱变少了；流量还在，但收入转化下降了。
这不只是华侨城的问题，也是中国传统景区、主题公园、城市文旅综合体的共同问题。今天的游客不是不出游，而是更会算账；不是没有需求，而是需求变得更分层；不是不愿意消费，而是不再为陈旧内容和低效体验买单。
锦绣中华、世界之窗、欢乐谷，曾经都是时代的答案。但今天的问题是：年轻人为什么还要去？本地客群为什么要复购？亲子家庭为什么选择你而不是迪士尼、环球、室内乐园、演唱会、赛事、商业综合体、短视频爆款街区？一个文旅产品，如果不能持续创造新的社交货币、新的情绪价值、新的消费理由，它就会从“必去目的地”变成“城市老资产”。
这也是深圳文旅今天面临的变局。深圳不是缺消费力，也不是缺年轻人，而是城市文旅的符号系统正在重构。过去深圳的文旅名片是世界之窗、锦绣中华、欢乐谷、东部华侨城；今天深圳更强的城市符号可能是科技、创新、潮流、演出、滨海、低空经济、AI、硬件生态、城市生活方式。一个以微缩景观、传统乐园、地产配套为核心的文旅系统，如何与深圳新一代城市气质重新连接，这是华侨城必须回答的问题。
更大的挑战是，华侨城模式本身代表的“地产文旅时代”已经退潮。
过去，华侨城模式成立，有三个前提：第一，中国处于高速城镇化阶段，城市需要新区开发和功能配套；第二，房地产处于上升周期，土地增值可以覆盖文旅投入；第三，居民休闲供给不足，主题公园和大型景区具备稀缺性。
今天，这三个前提都变了。
城镇化从增量扩张进入存量更新，地产从金融化扩张进入去杠杆和新模式重构，文旅从供给稀缺进入内容过剩和流量内卷。过去是“建一个大项目，城市自然给你流量”；今天是“你不持续创造内容，流量就会迅速流走”。过去是“土地增值补贴文旅”，今天是“文旅运营必须自己证明商业价值”。
所以，华侨城的故事不是简单的“成功”或“失败”。它更像是一部中国文旅地产模式的兴衰史。
它的上半场，写的是开创：用主题公园激活深圳，用文化景观承接大众旅游启蒙，用欢乐谷推动中国主题公园连锁化，用欢乐海岸探索文旅商业融合，用“文化+旅游+城镇化”参与城市更新和区域开发。
它的下半场，写的是代价：重资产扩张、地产依赖、项目分散、内容老化、治理复杂、现金流承压、资产盘活艰难。
今天再评价华侨城，我认为不应该做事后诸葛亮式否定。没有华侨城，中国主题公园的发展可能不会这么早；没有华侨城，中国城市经营者也不会这么早理解文旅对城市空间、消费场景和土地价值的塑造作用。它为中国文旅立过标杆，也为中国城市化提供过样本。
但同样不能回避的是，华侨城也开启了一个危险的模仿链条。很多地方后来学到的不是华侨城的运营能力、内容能力和长期主义，而是学到了“用文旅包装地产、用概念撬动土地、用大盘讲述城市故事”。这条路走到极致，就出现了大量空心文旅小镇、低效主题公园、半拉子度假区和高负债城市综合开发项目。
所以，华侨城既是传奇，也是警示；既是开山者，也是模式风险的样本；既是中国文旅的功臣，也是地产文旅时代退潮后的典型案例。
它真正留给行业的启示，不是“文旅不能做重资产”，而是重资产必须有强内容、强运营、强复购、强现金流；不是“文旅不能和地产结合”，而是地产不能成为文旅的麻醉剂；不是“央企不能做文旅”，而是央企做文旅更要尊重市场逻辑、消费逻辑和资产效率。
华侨城未来还有机会吗？当然有。
它仍然拥有中国文旅行业最完整的资产谱系之一，拥有主题公园、景区、酒店、商业、演艺、城市更新等多元经验，也拥有央企背景和资源整合能力。但关键在于，未来的华侨城不能再靠过去的华侨城逻辑活下去。它不能只做“景点集合”，要做城市内容平台；不能只做“游客生意”，要做本地生活与外来旅游双循环；不能只靠门票和地产，要靠IP、演艺、商业、会员、夜经济、亲子、科技体验、城市社群和复购体系；不能只做重资产开发商，要真正成为文旅资产运营商。
从这个意义上讲，华侨城不是简单落幕，而是旧模式落幕。华侨城这个名字是否还能继续代表中国文旅的未来，取决于它能不能完成一次真正的自我革命。
它曾经用一个锦绣中华，告诉中国人：一天可以看遍中国。
今天，它要回答一个更难的问题：在一个地产红利退潮、消费分层加剧、文旅供给过剩、年轻人审美更新极快的时代，一个老牌文旅巨头，如何重新赢得中国游客？这才是华侨城真正的终局之问！
热门跟贴