曹德旺预言成真了？我国二三十层的电梯房，或将面临同一个结局？|住宅|塔楼|好房子|曹德旺|物业|电梯房

2014年前后那段时间，当时玻璃大王曹德旺接受媒体采访，被问到房地产怎么看，他没绕弯子，直接劝有多套房的人尽早脱手，否则将来不仅卖不掉，连租客都难找，物业费还得自己倒贴。这话放在当年完全是逆耳之言。彼时全国楼市正处在最亢奋的阶段，限购令越严越涨，开发商一边喊缺地一边囤地，三十几层的塔楼被销售包装成稀缺资源。

一个搞实体制造的人来谈房子，被很多自媒体讥笑为＂不懂行情＂。但曹德旺的逻辑其实很朴素，他做的是福耀玻璃这种讲究真实订单和真实成本的生意，对脱离实体的虚高最敏感。他后来在2016年又补过一句，说企业家最忌讳把利润押在房子上，制造业才是根。这番话当年没几个人听得进去，到了今天再回看，分量完全不一样。

为什么偏偏是二三十层的塔楼成了眼下最尴尬的存在？这要从上一轮土地财政模式说起。2008年以后，各地土地出让金水涨船高，开发商为了摊薄拿地成本，普遍把容积率推到4.5甚至更高，三十三层的＂百米塔楼＂成为标配。这种产品在那个年代有它的逻辑，可问题埋得深。混凝土结构寿命大约50到70年，可电梯、消防泵、外墙保温、二次供水设备等核心部件，设计寿命普遍只有15到20年。2008年前后那批集中入市的高层住宅，正好在2024年到2026年这个窗口期进入设备集中老化期。一栋楼两三百户人家，公共支出动辄上百万，业委会能不能成立、能不能召集起三分之二业主同意动用维修基金，全是看运气的事。

2026年3月5日召开的十四届全国人大四次会议上，政府工作报告把＂着力稳定房地产市场＂和＂因城施策控增量、去库存、优供给＂明确列入今年重点任务，这是2016年之后政府工作报告首次重提房地产＂去库存＂。住建部部长倪虹在去年底召开的全国住房城乡建设工作会议上也讲过，要把新房市场和二手房市场作为一个整体看待，二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势。

话讲得很直白，意思就是承认存量博弈已经是主战场。中指研究院给出的中性预测是，2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，房地产投资同比下降11%左右，市场仍在＂止跌回稳＂的第一步磨底。这跟当年曹德旺的判断方向是一致的。

回到那些二三十层的老塔楼身上，痛点早就不是有没有房产证那么简单了。北京的情况比较典型，从2024年起北京就开始落实国家超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新的政策，当年共有911部电梯更新获国债资金支持，2025年这个数字直接跳到1万余部，截至2025年11月已开工9008部、完工1692部。

去年12月30日，国家发改委和财政部联合发布的2026年＂两新＂政策又把老旧小区加装电梯正式纳入民生领域设备更新支持范围，住宅老旧电梯更新补贴从定额改为按层数分档，9层及以下每台补10万，10到18层每台补15万，19层及以上每台补20万。政策力度明显加码，可一栋三十层的楼上下八九部电梯轮换，分摊下来业主自己仍要掏不少钱，遇上业委会难产的小区，方案推不下去是常事。

二手房挂牌价的走势也佐证了这种分化。国家统计局公布的数据显示，2025年11月全国70个大中城市里，新房价格环比上涨的只有8个，二手房价格环比上涨的城市数为零。这个零字背后是一整年的＂以价换量＂。一线城市核心区的次新洋房、低密度小高层相对抗跌，远郊那些当年靠概念炒起来的三十几层塔楼跌幅最大。

北京北五环外有不少2007、2008年交付的老盘，挂牌价较2021年峰值跌幅普遍在三成以上，部分户型逼近腰斩。深圳的龙华、宝安以及上海的临港、嘉定，类似情况都不少见。购房者的偏好已经悄悄转向，户型方正、采光通透、物业管理靠谱比所谓的＂楼层视野＂重要得多。

邻近地区的经验更值得警醒。日本东京郊外八九十年代盖的塔式公寓，相当一部分由于业主老龄化、管理费交不齐，建筑维护跟不上，沦为低价租赁房，部分远郊楼盘已经出现实质性弃置。台湾地区的情况也类似，台北市那些四五十年房龄的老公寓，台湾地区＂内政部＂近年来一直在推动都市更新和危老建筑重建条例，但因为产权分散、整合困难，进展并不快。

中国香港的＂凶宅楼＂＂问题楼宇＂也是港府长期头疼的议题。这些案例都指向同一个朴素道理，钢筋水泥不会自己保值，没有持续的维护投入和真实的居住需求托底，再光鲜的外立面也撑不住时间。我国内地的高层住宅在密度、高度、户均居住人口上比上述地区有过之而无不及，未来二三十年面临的设备更新和外墙维护压力相当沉重。

去年12月24日北京率先发布优化楼市政策的通知，降低非京籍家庭购房社保年限要求，支持多孩家庭多购一套，不再区分首套二套商贷利率，并下调公积金贷款首付比例。今年2月初上海开始试点收购二手住房用于保障性租赁住房，首批试点区域涵盖浦东新区、静安区和徐汇区。

福建、银川、武汉等地公积金新政密集落地，提取范围扩大到装修、车位甚至城市更新。住建部还在力推现房销售制和房地产开发项目公司制，从根子上防范交付风险。这一系列动作释放的信号很清晰，房地产模式从＂高周转、高杠杆、高房价＂的旧循环转向＂稳运行、优供给、重保障、提品质＂的新周期，靠拉高房价撑面子的玩法已经走到尽头。

往后看几年，二三十层的电梯房会面临什么结局？大规模拆除重建不现实，那种成本谁都背不动。更可能的路径是加速分化。地段优越、物业到位、维修基金充足、业委会能正常运作的小区，靠精细化运营和＂两新＂补贴延续生命周期；地段一般、设备老化、邻里扯皮的小区会逐步沦为低租金的尾盘，资产属性持续弱化。城市更新政策会重点照顾核心区有改造价值的老楼，远郊那些当年靠概念硬撑起来的超高层社区，处境会更艰难。