上海有很多2008年之前的商品房，大家最多的担心是：我再住个十几年还能卖掉吗？
这个担心已经泛滥到“次新房”，有些客户2015-2020年的房子都不敢买。
甚至有万科天空之城的业主考虑卖掉，置换徐泾绿城的新房。
只有拿着最好的房子才睡得着觉。
这种焦虑背后是一个潜台词：只有好房子才卖得掉、才保值。
这个观念符合直觉，符合数据。
直觉上普通买房人已经看不上老破小，未来的00后可能也看不上2008年的电梯房。
好房子越来越多，那些二手房早晚淘汰。
数据上过去几年好房子明显更保值，有些老破小、郊区的房子早就跌穿了2020年，甚至跌穿2016年。
很多市区次新房并未跌穿2020年。
分析都对，结论全错。
首先明确一下定义，本文说的好房子指的是主城区的标杆次新房及新房。
看数据确实好房子更保值。
首先市区跑赢了郊区。
而且各区房龄越新的，也越保值。
徐汇区房龄10年内的跌幅2.1%，房龄20年以上的跌幅9%。
然而这些数据说明不了好房子更保值。
只能得出结论：2020-2026年好房子更保值。
对，不说时间段的结论都是耍流氓。
房地产是周期行业，每个时间段规律完全不同。
2020年之前的很多时间，好房子还跑不赢大盘。
新江湾都是好房子吧，2010-2015年不涨反跌。
仁恒怡庭别墅2010年6.29万/平，2015年降到5万/平，跌了22%。
同期上海均价涨了45%（国家统计局数据）。
拉通周期看，很多“不好”的房子跑赢了。
下面这张表是2006年上市的几百个小区中涨幅前20，有很多在郊区。
张江、真如、御桥、万里、三林这些区域现在看还不错，2006年时不是什么好地段。
江桥、康桥、高行、周浦当时是最远郊，再远的地方就跟上海楼市没关系了。
他们统统翻了十几倍。
很多好地段好房子，碧云、古北、新华路、新天地、陆家嘴，反而跑输。
实际上2018年之前共识是刚需房才保值，大家坚信价格越低越容易翻倍。
单价10万的房子，不相信还能涨到20万。
单价3万的地方涨到6万看起来不难。
杨浦标杆豪宅保利翡丽甲第2015年开盘，单价9万，卖不动。
2017年启动分销全上海中介猛推，佣金高达百万，还是卖不动。
同年佳源梦想广场、路劲上海派这些刚需楼盘，单价3万左右的，通宵排队抢。
当时流行的做法是大换小，房子涨到1000万就要卖掉，去郊区换三套300万的。
1000万的到顶了，300万的还有空间。
那个时代你跟买房人说好房子才保值，会被唾沫淹死。
刚需跑赢好房子的时代，持续到2017年。
但是直到2020年很多人还坚信刚需。
2020年4月9日环二发了一篇文章，说要放弃刚需，买好房子。
未来是地段固化，贵的地方可能越来越贵，便宜的地方会更便宜。
文章发出来很多人骂。
大家习惯了那套体系，接受不了不同观点。
2021年后全面分化，数据摆出来社会共识才调整过来：好房子更保值。
这个共识不是母胎里带来的，是这几年特殊时期的特殊规律。
竟然又被很多人当成了永恒真理。
当初中学历的中介直播间大讲特讲楼市分化时，你要警惕，趋势马上就要调头。
真理不可能掌握在所有人手中。
你内心无比坚定的信念，可能就是这两三年被种下的。
上海楼市所有的规律都是阶段性的。
2006年城市化红利刚开始，近郊城市化速度快，房价涨幅就高。
2017年后红利消失，你还按照之前经验买房，你不亏钱谁亏钱。
2020年上海进入置换时代，置换客户肯定喜欢好地段、好房子。
然而当时好地段好房子并不多。
2015-2019年上海一共才成交40万套商品房，这就是2021年的次新房规模。
而且大部分在郊区，外环内只有91755套。
恰好市区新房也不多。
2023年之前上海每年供应外环内新房200万方，只占上海20-30%。
二手房不多，新房供应量不大，需求突然爆发，市区好房子涨疯了。
因为历史惯性，外环外新房一直很多，一直到2023年。
但是刚需购买力2019年就枯竭了，2019-2022年郊区供大于求，市场就很差。
市区好房子供不应求，刚需市场供大于求，反映到房价上就是分化。
其实好房子就是2020-2022年涨得多，显得保值。
2022年以来，好房子也没少跌。
2022年大宁房龄20年内的房子均价105607元，2026年跌到了73275元，跌幅30%。
也不低了。
这是因为2024年后，市区新房也多了。
土拍整体放缓，2024年后上海市区新房却突然增加。
内环内、中外环分别比之前多了54.26%、56.89%。
市区新房一多，市场马上就顶不住，二手房大幅下滑。
房子是商品的一种，短期价格主要由供需决定。
尤其是上海的房子，早就脱离了实际价值，价格完全看双方博弈。
供应量多了，谁都顶不住，供求法则可不管你是不是好房子。
认识到这一点，才能真正理解上海楼市。
供不应求时，什么垃圾房子都能涨起来。
2015年环沪名盘嘉善孔雀城单价5000元，2016年6500元。
2016年上海刚需冲过来，直接把孔雀城推到15000元。
到底值不值这个价，没人在意。
供大于求时，好房子也卖不动。
2011年绿城黄浦湾一个月都卖不出一套，2014年中信君庭首开4个月卖了10套。
现在都说豪宅保值，符合大家直觉：豪宅非常稀缺，而且有钱人越来越有钱。
但是历史上豪宅多次跑输大盘。
汤臣一品2005年开盘，当时就卖11万。
现在24万左右，涨幅才两倍，远远不如普通小区。
如果看价值规律，其实好房子更不保值。
同地段的好房子、普通房子相比，好房子产品溢价更高。
产品一定会贬值，产品溢价越高，贬值速度越快。
不贬值的是土地价值。
汤臣一品前段时间被曝出外立面老化，其实公区老化、车库装修问题早就被客户吐槽。
还有更惨的，因为设计理念变化，直接被踢出豪宅圈子。
新中国第一豪宅贡院六号2002年开盘，均价5万。
装修极尽奢华，牛皮墙面、马尾编制的床头、吹制时掺入金粉的威尼斯水晶灯具等等。
奢华装修吸引了首富刘永好在内的大批有钱人，一房难求。
24年后的今天，我们审美迭代了四五次，设计理念迭代了五六次。
24年前的奢华装修，现在连山西煤老板都吐槽一句好土啊，户型、园林等等更是落伍。
没一个土豪愿意看你一眼，现在单价只能给到8万多。
24年涨了60%，可称新中国第一烂盘。
“好房子”定义会不断的变，更新的产品线出来，现有标杆统统崩盘。
蟠龙天地现在是大虹桥标杆，单价6万多。
不远处绿城的新房马上来了，3.5代住宅，抬板设计，蟠龙天地沦为二线小区。
价格至少减掉1万。
普通小区本来就没多少产品溢价，风险反而低一些。
未来好房子至少面临三重绞杀，真的不一定保值。
2024年至今好房子也大面积降价，降的还不够狠。
五年限售保护了你们。
2021-2024年最好的楼盘都触发了积分，处于五年限售期。
大家能买的好房子主要是新房，和2020年之前的二手房。
人为的控制供应量，托住了市场。
出来混的迟早要还。
五年不让卖，不代表五年没有卖房需求。
每年都有固定比例的房东不得不卖。
做生意破产的，离开上海的，孩子读书要置换的，很多刚性卖房。
这些需求一直积压，一到解禁时间立马抛出来。
抛盘量会远大于普通小区。
未来几年解除限售的次新房有12.8万套，至少要抛出来五六千套。
这些次新房跟老破小没关系，只冲击次新房市场，部分区域次新房挂牌量直接翻倍。
制度反噬，是第一重绞杀。
第二重绞杀是，中产需求萎缩。
这几年经济下行，打击最严重的就是中产。
经济越困难，中产就越惨。
底层刚需没什么可失去的，他们收入下滑，房价下滑更明显。
远郊房价下滑50%，很多不指望在上海买房的也可以买了。
总价150万的宜浩佳园，120万的泰和新城卖到起飞。
豪宅影响不大，有钱人越来越有钱是自然规律。
改革代价只能让中产背。金融行业薪资减半，开发商搬离上海，互联网开始裁员，很多中产暂停买房。
少数能买房的中产，完全不敢背贷款。
原来预算1000万，总想够一够1500万的房子。
现在想留点钱在兜里，买套600万的先住着。
今年第一季度中长期贷款大幅下滑，就是因为中产不背贷款。
好房子爆发，遇到了购买力缩水，好房子还保值？
更可怕的是第三重绞杀，好房子定义又变了。
新房遭遇了历史大危机，销售套数20年以来新低。
为了自救，只能不断研发新的产品线，拉开和二手房的差距。
2024年开始品质升级，2025年926新规，2026年抬板住宅全面铺开。
好房子到手立马下降一个梯队，房价也跟着下降一个梯队。
2026年，好房子最不保值。
好房子保值的信念一旦打破，将迎来二次下跌。
很多人买好房子，不是真的想花那么多钱改善生活，而是默认好房子更保值。
环二遇到一个客户，前滩买一房给父母养老。
刚开始理解不了，前滩的一房跟宾馆一样一点都不舒服，怎么能用来养老？
有个同事幽幽的说道：他那是打着给父母养老的名义投资。
大家坚信500万的房子未来只能卖400万，800万的房子未来还能卖800万。
那肯定咬咬牙买800万的，既享受生活又保值。
多花的那300万值不值，没人在意，就跟当时没人在意环沪值不值15000元一样。
如果价格翻转，500万的二手房未来还能卖500万，800万的好房子未来只能卖600万。
你看看他还敢买好房子吗。
几年前很多人花500万买梅园新村的老破小，说是为了孩子读建平西和福外。
其实是他坚信未来还能卖出500万，等于白嫖一个学区。
一旦卖不出500万，这个故事讲不下去了，学区房就螺旋崩盘。
当然这篇文章不是说好房子不能买，环二反对的是盲目的买，带有保值预期的买。
买之前想明白两个问题：
1、如果多花的溢价收不回来，还想买好房子吗。
2、500万的房子能满足生活需求，多花300万可以买到好房子，这300万花的值不值。
这300万对生活的提升，能不能对冲赚这300万付出的精力、时间。
2026年开始楼市进入新周期，发生的变化是系统性的。
哪些房子更值得买，一篇稿子很难全面解读，欢迎大家私信环二，我们详细交流。
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