淮海中路商圈的肌理在岁月中不断更新，一座融合艺术、人文与自然的商业街区K11 ELYSEA即将全新亮相，这是新世界在上海的又一重要落笔。从香江之畔到黄浦江边，从岭南都会到江南名城，新世界始终以“销售物业+经营性资产”双轮驱动为战略根基，推动内地与香港商业深度协同，让K11在艺术与生活、国际与本土、高端与潮流之间，不断突破边界、实现自我升级，走出一条沉稳而坚定的道路。
新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚在接受专访时表示，当下正值“十五五”开局之年，内地与香港的经济血脉、消费脉络、文化根脉正以前所未有的密度交织共融。历经四十余载深耕，新世界旗下文化旗舰项目 K11正迎来新一轮破壁成长，致力于超越传统购物中心的物理边界，以内地与香港全域整合协同的发展智慧，打破地域壁垒、重构商业逻辑，努力成为连接国际与本土、高端与大众、商业与艺术的文化商业生态体。
新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚（图中）K11中国香港行政总裁林灏哲（图右）K11中国内地行政总裁李伟文（图左） 商业快慢之间：新世界的长期主义
商业经营面临的第一道考验，通常都是时间。“养”一个商业体需要长期思维、扎实根基与开阔的格局。在市场环境复杂多变的背景下，新世界发展凭借长期坚持的“销售物业+经营性资产”双轮驱动战略，完成从规模扩张到价值深耕的跨越，构建起独到的核心能力。
销售物业为集团提供稳定健康的现金流，成为抵御市场波动的压舱石。
在香港，新世界凭借优秀设计与产品力，先后推出皇都、港岛南岸滶晨等精品项目，在行业谨慎推盘阶段逆势热销，为集团带来充沛现金回流。在内地，集团聚焦长三角、大湾区两大高能级城市群，深圳新世界188號等项目凭借精准定位与品质实力成为区域标杆，首开即创下热销纪录，进一步夯实内地市场基本盘。
稳定的销售回款，让K11不必受制于短期业绩压力，得以长期投入文化内容、场景营造与会员服务，跳出短期逐利的传统模式，坚守长期主义运营理念。
经营性资产以K11为核心载体，成为集团长期价值增长极。与传统商业重招商、轻内容的模式不同，K11自诞生便将艺术、人文、体验融入空间基因，以精细化运营实现出租率与经营效益双优，重新定义商业空间的价值。
在香港，K11 MUSEA出租率长期维持近98%，K11 Art Mall常年保持100%满租，创下行业少见的稳健表现。在内地，上海、广州、武汉等成熟项目出租率稳定在90%以上。
黄少媚明确表示，“未来从总量和开发量来说，内地占70%，香港占30%。”随着内地项目逐步成熟，租赁与销售利润将逐步走向均衡，可持续租金收益与经营毛利将成为集团的收益支柱。“未来租赁与销售利润将各占一半，可持续租金收入成为集团收益重要组成部分。”
双轮驱动战略让新世界在消费变革中占据先发优势，也让K11在同质化竞争中构建起独特护城河。
让商业成为门户：内地与香港的双向奔赴
内地与香港一衣带水，商业脉络本就同源共生。新世界凭借深耕两地的积淀，以全域视野打破地域壁垒，推动业务、团队、文化全方位融合，让K11成为国际品牌“走进来”、内地品牌“走出去”的重要枢纽，在双向奔赴中释放巨大势能。
K11中国香港行政总裁林灏哲在介绍双城运营思路时表示，香港最大的优势之一，就是作为中外品牌双向流通的“双门户”，而K11的价值，就在于为品牌提供落地、表达、成长的土壤。
国际品牌进入大中华市场，往往先选择香港作为起点。K11 MUSEA凭借高端定位、国际化客群与成熟运营，成为众多国际品牌的大中华区或海外首店的首选之地，如北海道天然香氛品牌SHIRO（中国内地及港澳地区首店）、泰国高端健康及美容品牌PAÑPURI（海外首店）、中东“皇室香氛”Amouage（大中华区香港首店）等。通过集团内部协同，国际品牌还可以快速对接内地核心城市K11项目，实现大中华市场一体化布局。
与此同时，越来越多内地品牌将香港作为国际化升级的跳板。霸王茶姬等新消费品牌，纷纷将香港首店落子K11 Art Mall；波司登更选择在K11 MUSEA举办联名系列全球首发，借助香港的国际影响力走向世界。
“在销售商品之前，我们一定要说好城市的故事。”林灏哲表示，让海外品牌读懂中国市场，让内地品牌对接全球资源，正是K11在双城协同中最独特的价值。
团队的无间融合，更为双城发展注入活力。
新世界打破内地与香港团队的边界，推动人才双向流动、经验共享互补。香港团队带来国际视野、高端招商经验与艺术资源，内地团队深谙本土消费趋势、城市文化与市场环境。两地携手让项目落地更高效、运营更精准。广州汉溪K11仅用22个月建设、10个月筹备开业，正是双城团队协同作战的体现。
文化内容的跨境联动，更让商业超越交易本身，成为情感与审美的纽带。香港轰动一时的哆啦A梦特展，经两地团队协作，主办方其后也决定落地广州K11，引爆全城热度；上海K11推出的《久仰了苏东坡》沉浸式文化展，以年轻化表达打动年轻群体，未来亦有望登陆香港。
K11中国内地行政总裁李伟文表示，两地IP资源可以双向流动、互相赋能，让文化成为连接双城消费市场最柔软也最坚韧的纽带。
让商业演绎城市气质：各美其美的精准定位
真正优秀的商业，是尊重每一座城市的性格，倾听每一类客群的需求。K11在内地与香港的布局，始终坚持因地制宜，在香港以双塔策略互补共生，在内地以一城一定位各展所长，让每一座项目都成为城市气质的延伸。
在香港尖沙咀，两座K11近在咫尺，却走出完全不同的商业路径。K11 MUSEA依托维港景观与瑰丽酒店高端配套，聚焦国际奢品与高端生活方式。品牌升级之后，奢侈品牌数量创开业新高，预计引入超过60个全新品牌，相关铺位租金有望实现双位数增幅。刚刚过去的“五一”黄金周，旅客消费额按年增1.25倍，奢侈品牌按年升近2倍，高净值会员消费贡献突出。
“五一”黄金周期间，K11 MUSEA各主要类别商户中，国际奢侈品牌及钟表珠宝类别的销售均有亮眼增长
而不远处的K11 Art Mall，则积极拥抱Z世代，聚焦潮玩、运动、首店、特色餐饮。过去几年超七成面积完成焕新，出租率常年保持100%，2025年客流创下开业以来新高。
“两个项目在同一个片区，我们一定要差异化。”林灏哲坦言。团队主动将高单价品牌调至K11 MUSEA，让K11 Art Mall专注年轻化、潮流化、高频次消费，最终实现两大项目错位经营，共同激活片区商业活力。
在内地，K11同样坚持“不复制、只适配”的原则。广州K11以艺奢融合为特色，补齐城市高端商业版图，销售与客流同步实现双位数增长；武汉K11定位潮流青年集中地，以品牌焕新带动会员活跃度持续提升；深圳K11 ECOAST依托海滨资源，打造文旅商业目的地，2025年4月试营业以来，项目人气持续攀升，2025年度累计客流突破1600万人次。
而即将亮相的上海与杭州新项目，则分别以高端艺术商业与江南文化气质为特色，在激烈的市场环境中走出差异化路线。
新世界的精准深耕，是基于对消费趋势的深刻洞察和对城市文化的由衷敬畏。
在物质消费日益丰盈的时代，人们早已不再满足于“买得到”，而是追求“感受得到”——感受艺术的熏陶、文化的滋养、情感的共鸣。
K11恰好抓住了这一时代脉搏，用差异化定位覆盖不同圈层，用文化内容提升消费质感，用空间美学治愈都市心灵，让商业不再是冰冷的交易，而是有温度、有故事、有底蕴的美好体验。
当前消费市场已从单纯购物转向体验、社交、文化、情感的综合需求，同质化商业逐渐失去吸引力，这与K11长期坚持的艺术商业理念高度契合。以文化赋能商业，既是K11的核心竞争力，也是新世界坚定看好两地商业前景的根本原因。
黄少媚表示，“年轻人对娱乐、体验、多元场景的需求越来越高，我们必须转型对接新消费模式。用内容吸引客流、用体验留住客群、用文化提升黏性，打破传统商业‘以促销引流量’ 的固有逻辑。”
同时集团将探索K11与新世界百货的融合转型，以更灵活姿态拥抱市场变化。黄少媚透露，“但必须先把产品做好、把团队建好、把市场吃透。”
从打破物理边界，到跨越地域隔阂、重构消费逻辑、升级商业体验，新世界K11始终在突破中成长，在革新中前行。稳健扩张、精益求精，持续突破、不断向前，从来都是K11面向未来的发展底色。
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