资料来源：wind，企业年报，亿翰智库
1、坚定去杠杆，负债规模持续收缩
2025年，房地产行业“去杠杆、降负债”的主基调未变，行业整体负债规模延续下行趋势。上市房企TOP100总负债规模约为13.2万亿元，相对2024年降低1.68万亿元，同比下降11.3%。从具体表现来看，2025年TOP100房企中有79家企业总负债出现不同程度的下降，其中47家企业同比下降幅度在10%以上，17家企业同比降幅在20%以上。
这一数据表明，行业正加速告别“高负债、高周转”的旧模式，转向以现金流安全、债务优化、稳健经营为核心的新发展逻辑。驱动这一趋势的核心因素主要有两方面：
一是，政策引导与模式转型。自“房住不炒”定位提出及“三道红线”等金融审慎管理制度的实施，彻底改变了行业“高负债、高杠杆、高周转”的旧有发展模式。政策持续推动行业去金融化，迫使企业回归稳健经营。
二是，市场倒逼与被动调整。房地产市场需求回归居住属性，销售承压导致企业现金流紧张。同时，部分房企在前期获取的高价土地库存去化缓慢，形成资产减值压力，进一步加剧了财务负担。在市场倒逼下，企业不得不通过降价促销、出售资产等方式回笼资金、降低负债，以求生存。
2、格局分化明显，头部房企债务压力大，但也在不断优化负债
TOP5房企，总负债达到4.15万亿元，占TOP100房企总负债的31.4%，同比降低12.4%，除了绿地控股之外，保利发展、万科、碧桂园和融创中国总负债均有所降低，分别降低13.5%、17.2%、22.0%和9.7%。
TOP6-10房企，总负债达到2.42万亿元，占TOP100房企总负债的18.3%，同比降低9.1%，五家企业总负债均处于下降状态。其中龙湖集团同比下降14.6%，世茂集团同比下降20.4%。
TOP11-20房企，总负债达到2.48万亿元，占TOP100房企总负债的18.8%，同比降低8.4%。其中降幅超过10%的房企有绿城中国、建发国际、越秀地产、华发股份和新城控股。
TOP21-30房企，总负债1.51万亿元，占TOP100房企总负债的11.4%，同比降低18.0%，10家房企总负债均处于下降状态，降幅比较高的企业有佳兆业、滨江集团、金地集团、旭辉控股，均超过20%。
TOP31-50房企，总负债1.80万亿元，占TOP100房企总负债的13.6%，同比下降10.6%。其中有5家企业总负债有所提升，分别为陆家嘴、花样年控股、绿景中国、嘉里建设和信达地产。
TOP51-100房企，总负债0.83万亿元，占TOP100房企总负债的6.3%，同比下降8.7%。其中有13家企业总负债有所提升，37家企业总负债同比有所下降。
图表：TOP100房企各梯队总负债情况
资料来源：亿翰智库
3、房企通过各种方式化债，债务重组成为核心抓手
整体来看，本轮化债方式趋于多元化和创新化，企业不再仅仅依靠债务展期续命，而是通过债务重组削债、破产重整及业务转型等多重路径，逐步卸下历史包袱，探索新的增长点。其中，债务重组成为 2025 年行业化债的核心抓手，境内外重组协同推进、批量落地，成效显著。
以融创中国为例，2025年企业总负债降至7478.36亿元，同比降低9.7%，债务重组取得里程碑式突破。2025 年 1 月，融创154 亿元境内公开债务重组方案全部获批，采用“现金要约收购+债转股+以资抵债+留债展期”组合模式，降债比例超50%，最长展期达9.5 年；2025年12月，其96 亿美元境外债务重组正式生效，通过“全额债转股”模式化解，债权人转换为股东，成为首家境外债基本清零的大型房企，为后续经营修复扫清障碍。
再看碧桂园，2025年企业总负债降至7678.61亿元，同比降低22.0%，境内外债务重组全面收官。2025年12月，碧桂园177 亿美元境外债务重组获法院批准，采用 “现金回购 + 股权工具 + 新债置换” 方案，预计削债约117亿美元，新债融资成本降至1%-2.5%，最长期限达11.5 年；同期，其9笔合计137.7亿元境内债券重组全部通过，至此境内外债务重组全面落地，资产负债表得到显著修复。
旭辉控股降债成果同样显著，2025年企业总负债降至1440.02亿元，同比降低29.5%。2025年9月，其7笔境内公开市场债券的整体重组方案获债券持有人会议表决通过，涉及金额合计约100.6亿元；2025 年 12 月，其81亿美元境外债务重组正式生效，预计削减债务约380亿元，境内外债务风险全面化解，为轻资产转型创造条件。
除此之外，中国奥园、富力地产、龙光集团、时代中国等企业也在年内完成境内外债务重组；佳兆业、禹洲集团、世茂集团等企业的境外债务重组也已相继获批。企业普遍采用“现金+债转股+资产抵债”等组合方式，从源头削减债务规模。
4、小结
2025 年，房地产行业债务风险化解取得突破性、实质性进展，负债规模持续收缩、债务重组批量落地、风险出清节奏明显加快，为行业企稳复苏、构建新发展模式奠定了坚实基础。但整体而言，行业风险出清仍需持续推进，后续房企需在化解存量债务的同时，着力修复经营造血能力、优化资产质量、探索转型路径，方能真正走出调整周期，实现长期稳健发展。
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