小区大门口。受访者供图
本报（chinatimes.net.cn）记者张蓓 陈炳衡 北京报道
一份《仲裁反请求申请书》于5月14日被递至《华夏时报》记者手中，围绕一起购房纠纷的法律攻防由此呈现出复杂面相。纠纷的当事双方，一方是买受人熊先生（化名），一方是厦门盛源兆兴有限公司——湿地公园TOD·璞瑞项目的开发商。该项目位于厦门湖里区五缘湾片区，住宅销售限价为71800元/㎡，由轨道集团以92.9亿元竞得，主推143㎡至310㎡大平层户型，定位高端改善型产品。正是这样一个千万级住宅项目，在签约两年多后，买卖双方走到了仲裁庭前。
当电子合同上的签名被指为复制粘贴的图片，当置业顾问的政策承诺在签约后悄然落空，当十余万字的格式合同中暗藏着语焉不详的风险条款——一起看似普通的商品房买卖纠纷，在厦门仲裁委员会的案卷中逐渐显露出复杂的纹理。买受人熊先生与厦门盛源兆兴有限公司之间的纠葛已持续两年有余，双方各执一词，诸多关键事实仍待仲裁庭查明。
签名疑云
记者从熊先生处了解到，2023年12月21日，熊先生携配偶和子女来到湿地公园TOD·璞瑞项目营销中心。这一天是签约日。此前近四个月，他与置业经理李某反复沟通，确认自己作为“二孩家庭”，名下人才房产权比例未超50%，可享受首套房公积金贷款25%首付政策。带着这些承诺，熊先生先后支付了202万余元首付款。
笔记对比图。受访者供图
签约当日的场景与熊先生的预期相去甚远。他回忆，直到现场才看到电子合同，买受人一栏只有他的名字，配偶虽到场却被拒绝共同签署。“现场混乱，阅读合同的平板屏幕很小，未能有充足时间阅读。”他在仲裁反请求申请书中这样描述。合同上的贷款方式被记载为“商业贷款”，而非此前商定的公积金组合贷款。当他提出修改时，置业顾问解释称“商业贷款包含公积金贷款加商业贷款的组合贷款方式”。
合同签了。但这份电子合同的签署方式，后来成为仲裁核心争议。“我21日的签字竟然出现在五天前的文件上，这太匪夷所思了！”熊先生对记者强调。
熊先生提交的补充答辩意见对电子签名提出了系统性质疑。经比对，合同第20页主文签署页、第41页《临时管理规约》承诺书、第59页附件十一补充协议、第77页声明与签约提示共四处“熊先生”签名，呈现像素级重合、大小倾斜度及边缘噪点完全一致的特征。这些签名在文档中均以“签章”字样标注，而非手写录入。纯文本提取中，签名处没有汉字，只留下占位符，熊先生认为，“这表明签名是以‘图片对象’的形式覆盖在电子合同文件上。”
答辩意见进一步分析，通过合规电子签约平台签署的签名通常嵌入数字证书信息，而复制粘贴的图片签名文本层是空的。四处签名视觉上完全一模一样，而如果本人在平板电脑上签字四次，“笔锋、力度、倾斜度、字距、偏旁部首结构不可能完全一致”。此外，案涉《商品房认购协议书》、两份《变更申请单》上熊先生的纸质签名均有捺印指纹，笔迹也与电子合同“存在明显区别”。开发商未留存买受人的人脸识别视频、签署日志。
据此，记者咨询了北京卓浩律师事务所张建律师，张建对《华夏时报》记者表示，《中华人民共和国电子签名法》第十三条对可靠电子签名有明确要求：电子签名制作数据须属于电子签名人专有，签署时仅由电子签名人控制。张建对记者指出：“首先要调查清楚电子签名是否伪造，这直接关系到当事人真实意思表示的依据。如果开发商无法证明系本人真实、完整的缔约意思，合同自始不具备成立或生效的要件。”
5月19日，记者拨打置业经理李某（化名）电话，对方以“打错电话”为由拒绝采访。销售总监吴先生的电话未获接听。截至发稿，开发商厦门盛源兆兴有限公司未就上述质疑作出公开回应。
承诺追踪
纠纷的另一重核心，是未能兑现的政策承诺。
熊先生向记者回忆：2023年9月2日，熊先生通过中介首次到访项目。添加李某微信后，9月21日李某发来信息：“重磅好消息：岛内没房=首套。”根据熊先生陈述，李某在此期间核实了他的首付比例、公积金贷款政策及夫妻购房资格，并指导他结清名下翔安区另一套房产的公积金贷款以达成首套房认定。2023年12月7日，李某发来优惠方案，要求“2023年12月25日前支付25%首付款并签署购房合同”。
签约两个多月后，承诺落空。2024年2月，李某确认此前判断有误。《厦门市人民政府行政复议决定书（厦府行复（2024）1223号）》载明，熊先生的情况不能享受首套房优惠政策，公积金贷款首付比例应适用35%标准。合同自签订之日起就不具备获得公积金贷款的客观基础。首付差额约10个百分点，折合近80万元。熊先生称，签约前已将家庭资产状况和收入证明全部交给开发商，“开发商非常清楚我无法补齐全部购房款。”在按开发商指令结清翔安区房产公积金贷款、支出90余万元后，“连40%的首付也无法承担”。
贷款未获批后，熊先生称已尽配合义务，按开发商和银行要求提交申请资料、配合面签和审批，“不存在主观恶意的拖延或拒绝”。
张建律师分析：“李某关于‘二孩家庭’‘人才房不算成套住房’的解读属于专业、明确的承诺，而非一般性宣传。其行为很可能被视为开发商的行为。承诺落空属于开发商虚假陈述或承诺无法实现。如果贷款失败的根本原因是开发商基于错误政策解读、错误合同条款共同造成的，买受人可请求解除合同并赔偿损失。”
条款之困
贷款失败后，一项隐藏条款浮出水面。
案涉《买卖合同》附件四第2条第2款第4项约定：贷款失败不论何种原因，买受人均需补足余款，否则承担总购房款20%违约金，折合161万余元。而据熊先生一方指出，开发商自身违约金上限仅为1%。
熊先生详述了签约背景。签约安排在当日中午，合同十余万字，平板电子翻阅。置业顾问“一直催促赶紧按‘指导’签字”。熊先生曾两次索要空白合同提前查阅，均被李某拒绝，理由是“现场签约再看”。对该条款，李某从未作风险提醒。贷款失败后，熊先生数次询问后果，李某均未正面回答。
《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，提供格式条款一方应采取合理方式提示对方注意重大利害关系条款，未履行提示或说明义务的，对方可主张该条款不成为合同内容。第四百九十七条规定，不合理加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效。熊先生认为，开发商明知其仅有25%支付能力仍设置此条款，属“极度不合理地加重对方责任”，且与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条相抵触。
2024年6月，事态出现转折。熊先生的反请求申请书披露，2024年6月11日，经开发商申请，厦门市自然资源和规划局审批准予规划许可变更。这触发了合同第十四条约定：规划变更后出卖人应10日内书面通知买受人，未通知的，买受人有权解除合同。合同同时约定，出卖人应在解除后15日内退还全部购房款，按年利率3.65%支付利息。
熊先生于2024年6月21日向开发商送达《预售合同解除通知书》，后于7月17日发出《律师函》，要求退还全部购房款。开发商至今未予履行。熊先生在仲裁反请求中要求支付利息187,548.34元——按各笔购房款支付时间起算、以年利率3.65%计算的暂计金额。对于开发商是否就规划变更履行通知义务，熊先生对记者表示，“对方律师在庭审时说，规划变更开发商未通知，理由是对熊先生买的房子不构成实质性影响。”但熊先生本人并不认同此说法。
等待裁决
2026年5月，这起纠纷仍悬在仲裁庭案头。从看房签约到贷款失败，从解除通知到仲裁对峙，两年多时间里，一份电子合同的效力、一系列政策承诺的真伪、一项格式条款的边界，被逐层揭开。
双方对基本事实的认定存在重大分歧。电子签名是否本人签署，贷款方式是否双方合意，规划变更是否被通知，首付款的占有是否合法——这些构成一切法律判断的基础。仲裁庭作出认定前，任何一方陈述都只是证据链条中的一部分。
跳出个案，这起纠纷触及了商品房交易中的普遍性问题。电子签约如何确保签署行为的真实性和不可否认性？置业顾问以专业身份作出的政策承诺，开发商应否承担全部责任？隐藏在海量格式文本中的风险条款，怎样才算尽到提示义务？当一纸合同承载着普通家庭两代人的积蓄，交易双方信息与地位的不对等如何得到制度性弥合？
在房地产市场从规模扩张转向品质运营的当下，交易秩序的规范性、合同条款的公平性、销售行为的合规性正受到越来越多的关注。本案仲裁裁决，或将为电子签名认定标准、销售承诺效力边界、格式条款提示义务提供一份可供参照的坐标。这不仅关乎一个买受人的首付款能否退还，更关乎千千万万购房者签署合同时落笔的每一笔签名，是否经得起“可靠”二字的检验。
责任编辑：李未来 主编：张豫宁
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