这两天小前线刷朋友圈时，突然看到一个新盘的广告，番禺广场的置业海樾，准备下个月入市，吹风价4-4.5万元/㎡。
点进去看了看，才想起来，这不就是去年那块被绿城和南通亚伦盯上过、最后被一家本地民企截胡的番禺广场融媒体北侧地块吗？
翻了一下记录，好家伙，拿地到现在整整一年了。
更让我意外的是，这项目就一栋楼，总共125套。
一栋楼，拿地一年还没入市，这个项目也太佛系了吧？
01
先把时间拨回去年5月6日，番禺广场融媒体北侧地块出让，番禺置业以总价约3.07亿元拿下，折合楼面价约1.99万/㎡。
很多人看到“番禺置业”这个名字可能会以为是本地国企，但其实这是一家民营企业，成立于1995年，在番禺已扎根三十年。
根据公开资料，这家房企也就开发过一个项目，金海岸花园，从十几年前卖到现在，仍有组团在售，看来“佛系”是刻在这家房企骨子里的。
△金海岸花园
直到去年12月，案名才定下来为置业海樾，备案信息显示，总投资约5.1亿元，规划1栋28层住宅，3梯5户，总共125套。
△置业海樾效果图
在番禺广场，置业海樾确实有不着急的资本。
板块这两年虽然陆续有新盘入市，但卖得都挺快，像是绿城玉海棠，路劲美的隽樾府等，都基本卖完了，整个板块属于供不应求。
而且，番禺广场内生市场属性很强，番禺区政府、税务局、财政局扎堆在此，公务员和事业单位职工构成了稳定的刚需池，大量二手房业主也有置换需求，不太依赖外部导入。
△置业海樾宣传资料
项目的配套同样能打，离地铁番禺广场站E口步行仅约600米，3号线、18号线、22号线三条大动脉交汇，一站到万博，半小时到珠江新城。
楼下基盛万科里，1公里内永旺梦乐城，邻近的中轴公园还规划配套约2.3万㎡商业体，未来的商业矩阵值得期待。
02
从已有资料来看，项目在产品上也花了不少心思。
梁志天团队打造的公建化外立面，Low-e中空玻璃幕墙搭配香槟金铝板，辨识度拉满。
△置业海樾效果图
1至3层整体抬升16米，腾出了约7000㎡的架空层公区和生态园林，正门7.6米高的架空门廊配景观水景，“螺蛳壳里做道场”的功夫确实很牛。
△置业海樾效果图
户型方面，新规下实用率约110%，全南向设计，主推建面约89-132㎡三至四房。
这个面积段算是当前市面上新盘的主流配置，但不得不说，放在一栋单体楼里，定位有些尴尬。
按吹风价4万元/㎡估算，89㎡三房的总价门槛约360万起，360万这个预算，在番禺基本能横着走，甚至番禺最繁华的长隆万博也能看看。
而刚需买家看重的“学铁商”三件套，置业海樾目前真正有优势的只有“铁”，地铁确实方便，但学校和商业都是共享板块资源，并没有特别突出之处。
对一个360万起跳的入门户型来说，想打动刚需客户，难度不小。
反过来看改善端，132㎡四房总价预估在520万-585万区间，这个价位段的改善买家，通常对社区环境、园林景观、公区配套有较高要求。
而单栋楼在这些方面有天然的局限，即便开发商在抬升架空层、打造水景门廊上花了心思，但跟有完整社区的大盘比，还是有差距。
说白了，89㎡想抓刚需、132㎡想抓改善，目标人群的诉求完全不同，但却被塞在同一栋楼里，当然，如果后续在交付标准和公区品质的打造上拿出诚意，改善买家未必不会买单。
03
影响项目前景的，还有一个关键变量，那便是番禺广场TOD的建设进度。
这是规划对标花城广场，要打造集地下商业、中央公园于一体的TOD综合体，拥有5层地下空间、约10.5万㎡中央公园，但自2017年围蔽施工以来，至今依然处于铁皮围蔽的状态，何时能建成依然是个未知数。
如果番禺广场TOD推进顺利，在两三年来能建成，那对于临近的置业海樾绝对是个极大的加分项，家门口就是中央公园和地下商业街，居住价值将大幅提升。
但反过来说，如果TOD的进度落后于楼盘的建设，那可能业主开窗能看的依然是一片大工地，还要忍受噪音和灰尘的困扰，那么临近TOD反而会是个扣分项。
总结而言，置业海樾最适合的客群，应该还是番禺广场的地缘客，他们已经习惯了这里的成熟配套，现在板块难得冒出个新盘，还能体验一把新规下的产品力，对他们来说，这是原地改善的难得机会。
至于番禺广场TOD兑现速度慢这件事，地缘客大概早就习惯了，反正这么多年都等过来了，也不差这一两年。
当然，最后市场买不买单，还得看户型图、样板间、交付标准和实际开盘价格。
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