来源：市场资讯
（来源：李宇嘉地产笔记）
作 者丨李宇嘉
近期，居民贷款缩水、房贷负增长，备受关注！
有观点指出，居民不愿意加杠杆了。是否是这样？
首先，需要厘清一下概念：
房贷余额是增长的。1-4月份，居民新增中长期贷款，同比增加1199亿元。
4月单月新增额是减少的。4月，居民新增中长期贷款，同比减少3408亿元。
注意的是，4月份新增居民中长期贷款，并不是负增长，而是新增的额度比去年4月份少了。
很多人说，4月份楼市不是很好吗，为啥房贷还减少了呢？
确实，重点城市表现不错。但全国来看，4月新房销售面积和金额分别同比下降9.5%和7.6%。
新房销售金额下降了，贷款也就少了！
再看二手住房，克而瑞监测数据显示，2026年4月全国重点20城市二手房成交面积同比增长17%。
尽管二手房交易增长了，但二手房价比去年明显下跌，70城二手房价格指数4月份同比下跌6.3%。
同样一套房，贷款额度也减少了。
同时，二手房交易“低总价”趋势明显，也导致贷款减少。
比如，就300万以下二手房交易来看，4月份上海、广州、深圳这一价格段的交易占比，分别为54、70%和45%，比去年明显下降。房贷利率比理财利率高、后续月供能力有不确定（即所谓大环境影响），部分购买低总价房屋的人群，选择一次性付款、多付首付。
现实中，也碰到这种情况，比如不到200万的房子，向父母、亲朋东拼西凑，免得贷款了。
但事实上，2024年以来，广州二手房交易，全款和按揭的比例一直在“一半对一半”，无明显变化。当然，200万以下，全款或高首付略多一些，200万以上，贷款更多一些。
近期，这个规律并无明显变化。当200万以下的房屋占比上升了，理论上新增贷款就少了一些。
2024年4月份，广州200万总价以下二手住房交易占比为42%，2026年4月份上升为53%。
有媒体报道，现在很多购房者不愿“背贷款”，就全款买房，或多凑首付。但实际上，只有一少部分人能做到。对大部分购买低总价（如200万以下）的人来说，他们大多是“极刚”的刚需，一直想买房，但前几年根本买不起，现在房价降了，总算能上车了。
由此可见，他们的首付能力并没那么强，遑论全款。
再说，口口相传的“大环境不好”，对这部分人的冲击更大，他们无能力全款、高首付，东拼西凑也没那么容易，周遭的人和他们差不多。所以，购买低总价房，就选择全款，这个结论不成立！
小结一下，房贷下降，与楼市交易下降直接相关，购房者确实也不愿意“背贷款”，但对多数人来说不得不背。
若购房可以做到不背贷款，倒是乐见了。
因为，它意味着微观层面的老百姓，收入、就业、积蓄等方面，很不错了！
但可惜，并不是如此。
需要注意的是，楼市交易下降，还不是房贷减少的主要原因。那么，主要原因是什么呢？
就是二手房交易量攀升，由赎楼产生的“还贷效应”！
这几年，全国及主要城市二手房交易快速攀升，重点30城2023-2025年年均增长在20%左右。这其中，很大一部分都是“套现”的，置换住房的较少，由赎楼产生了“还贷效应”。
这就需要引入新增房贷额的计算公式：
新增贷款额度=新发放额度-偿还额度。
也就是说，偿还的多了，新增额度就少了。
前几年，二手房挂牌的，多是楼龄20年以上的房子，这类房子没啥贷款。但近两年，楼市持续调整，投资客资金链受不了，抛盘。同时，新规产品密集上市，对次新房冲击比较大。
次新房挂牌多了，还贷效应比较明显了。前期房价高，杠杆加的足，但现在房价掉了很多，即便接盘的按揭购买，额度也少了很多。于是，2023年起，居民房贷连续3年下降。
还有一个重要原因，即“商转公”的大面积推广，也导致房贷少了。
这个效力在重点城市开始显现，全国将在后续大范围推广，压缩房贷的效应，也将在后续显现。
另外，主动提前还贷的，现在很少了。一方面，经历23-24年两轮降低存量房贷利率，存量房贷利率比较低了，提前还贷的积极性不高了；另一方面，经过前几年主动还贷，有能力、有意愿还贷的，基本都还了。现在还持有房贷的，要么还不起，要么觉得利率能接受。
小结一下，房贷下降，与二手房挂牌赎楼关系很大、与“商转公”也相关，“提前还贷”的影响不大。
最后，再探讨一个问题，怎么修复居民加杠杆的动力呢？
当然，就业、消费、预期等经济基本面至关重要，楼市止跌回稳也至关重要。
还有一个，就是卖小买大、卖旧买新的置换链条要循环起来。
现在，二手房和新房交易，两极化厉害：低总价（占绝对大头）、高总价（如800万以上，热点城市占比在10%左右）的房子占比上升，但中间价格段（300-800万）占比下降。
其中的问题，就是卖小买大、卖旧买新的置换链条能循环不畅。
前面讲的二手房交易套现，就是这个问题。
以广州为例，90-120平方米的房子（对应300-800万的总价），3-4月份占比达到31.1%，连续2个月回升（当然，回升幅度很小），去年同期为28%。这部分购房人群，大概率要贷款。
根据中介机构的数据，90-120平方米按揭买房的比例，从今年1月份的46.5%上升到4月份的50.6%。这与前期低总价房源交易增长，产生了换房效应有关。如果置换链条循环得好（“套现”的少一点），就能带动更大面积的二手房或新房，对按揭的带动效应更明显。
因为，购买二手房中的偏大户型、购买新房（以中大户型改善为主），绝大部分还是要贷款的。
小结一下，稳定按揭贷款，短期在于加速卖小买大、卖旧买新的置换循环！
写在最后，稳楼市，政策端要加码，而稳定杠杆水平是必选项。因为，房子是客单价最高的产品（单套要百万元起），杠杆就是撬动购买力的金融加速器，这是上半场楼市单边上涨、繁荣的最有力武器；进入下半场，如果杠杆去的太快，其另一面就是楼市同样快的下滑。
近年来，之所以楼市稳定的压力大，根源上讲，就是杠杆去的太快了。
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