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最近几个月，北上广深这几个大城市的楼市走出了回暖行情。3月和4月份，这四个城市的二手房房价也连续2个月实现了环比上涨，房价有了止跌回涨的迹象。

但另有一个城市，其房价是真的已经开启了上涨态势，而不仅仅是迹象了，这个城市就是与深圳一河之隔的香港。

最近，香港的房价可谓是一路上涨。据香港差饷物业估价署数据显示，2026年3月私人住宅售价指数报312.8点，按月升1.39%，连升10个月，创逾两年新高；今年第一季度，楼价累计上升4.4%。而据美联物业信息，楼价自2025年低位起已连续回升超过11个月，累计涨幅约15%。

与此同时，国际机构也开始纷纷看涨香港楼市。

5月20日，高盛发布研究报告，上调对香港房地产市场的预测，将2026年香港住宅价格升幅预测由原先的12%上调至15%。

5月11日，瑞银亚太区房地产行业研究主管林镇鸿表示，受内地专才流入及潜在移民回流潮等结构性因素支撑，今年香港住宅楼价将录得5%至10%的涨幅，中环核心区写字楼租金亦将上涨2%至3%。

5月6日，标普全球发表报告，预料本港今年余下时间楼价将再升3%至5%，带动全年楼价升幅达8%至10%；明年楼价料持平至升3%。

年初，大摩发布香港地产展望，预计2026年香港住宅楼价将上涨10%，主要受内地买家需求回升、库存持续消耗、新增供应有限及利率下行周期推动。

香港房价上涨背后当然也是成交量攀升推动，用我们常用的说法就是“量价齐升”，香港楼市呈现出了牛市的特征。

据据香港土地注册处的数据，4月份，香港新房私人住宅成交合约数量为2577份，二手房私人住宅成交合约数量为4510份，同比分别增加了61%和18%。而2026年1至4月份，新房和二手房成交量累计同比分别增加了48%和46%，市场热度依然不减。

当然，香港楼市再次火热起来，也有内地买家到港买房的原因。据中原地产的数据，2025年内地买家共买了1.35万套，连续2年都突破万套大关；成交金额更是高达1364亿元，成交套数和成交额均创下了1995年有记录以来的新高。

当然，除了上述的原因外，香港房价上涨主要还有以下几个原因：

一是自2024年年初开始，香港楼全面“撤辣”，取消了对内地购房者的一些限制，且取消或是减免相关税费，刺激部分内地购房者去香港买房的需求。而香港这几年实施的人才引进战略，也为香港楼市创造了新的购房需求。

二是利率的走低，随着美元的降息，香港的利率也在下降（香港采取是与美元的联系汇率制度），这就导致房贷利率的下降，房贷利率的降低会降低购房者的综合成本，对潜在购房需求也会有刺激作用。

三是香港房屋租金的上涨，使得香港住宅的投资回报率上升，投资香港房产变得更有吸引力了，继而也就推动了房价的上涨。

当然，最终重要的原因还是香港作为国际化大都市对人才的吸引力，有了人就会有住房需求，房价就会有支撑。

我在之前的文章里多次阐述了国内大城市的房价有望率先止跌回稳的逻辑，其实香港房价的走势就很好地证明这一点，即超级大城市的房价即便在短期内进行了剧烈的下跌调整，但后续能够再次涨起来的概率依然非常大。