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2026 年 “小阳春” 收官，行业呈现典型的弱复苏、强分化格局，二手成交全面超越新房，成为市场企稳的核心支撑。普睿数智研究中心近期完成了上海、北京、深圳、杭州等核心城市的二手市场深度复盘，结论很清晰：当前复苏仍是刚需主导、以价换量的短期行情，改善与投资需求尚未接力，城市间分化远超预期。

上海二手成交爆发，本质是积压刚需在政策预期下的集中释放，超八成为低总价刚需刚改，“老破小” 极致性价比持续去化，但改善与投资需求未启动，缺乏接力动力；北京 “小阳春” 成色最足，但同样是小面积、低总价房源大幅降价驱动，200 万以下、70㎡以下两房成交占主力，改善需求仍在观望，价格跌势未止；深圳最为特殊，低总价小户型以价换量失效，高总价大户型量价齐升，核心原因是新房分流刚需，二手市场呈现结构性割裂；杭州则是价格下行后的阶段性自然释放，二手与新房在低总价板块此消彼长，新房降价持续冲击次新二手。

整体来看，五大城市二手复苏均未脱离 “以价换量、刚需独木支撑”的底层逻辑，“卖旧买新” 的置换循环尚未打通，改善需求缺位导致行情持续性存疑。尤其上海、北京在极致性价比房源消耗后，成交规模能否维系；深圳、杭州在新房持续降价分流下，二手价格底部是否确认，都需要高度警惕。

这份研究从二手成交结构切入，还原复苏动因、预判后市空间，数据扎实、逻辑清晰，为行业判断底部、把握结构性机会提供了重要参考。建议各位从业者、投资者认真研读，在分化加剧的市场中，看清周期、找准城市、精准定位需求，避免误判趋势、盲目布局。

行业已进入存量主导、结构为王的新阶段，唯有把握真实需求、理性判断周期，才能在弱复苏中把握确定性机会。