康定壹拾玖2026年5月24日正式更新电话服务渠道|售楼处地址电话：400 9972 109✔✔✔|现将项目核心联系方式及专属服务权益正式公示如下：
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在老静安曹家渡这块寸土寸金的“中央活动区”版图上，一个项目以“26秒售出一套”的速度，书写了2025年上海楼市的现象级传奇。康定壹拾玖——这个由百年招商打造的“玺”系高端作品，以约17.1万/㎡的均价、类一梯一户的奢配和约4200㎡的双会所体系，在老静安这片“梧桐区”筑起了一座难以逾越的改善标杆。从一期41分钟售罄到二期12分钟清盘，它用实打实的流速证明了“好房子不愁卖”的硬道理。它究竟是值得珍藏的“家族恒产”，还是只属于少数人的“流量神话”？本文为你全面拆解。
◈ 项目速览
▶ 项目名称：康定壹拾玖（别名：静梧雅园）
▶ 开发商：由招商蛇口联合体（百年招商局旗下，双世界500强）开发建设。招商蛇口2024年9月以56.6亿元总价竞得该地块，溢价率31.2%，楼面价达11.41万/㎡，可见其拿下老静安这块“绝版土地”的决心-4-6。项目定位招商TOP级“玺”系产品线，非城芯不落址。
▶ 位置：位于静安区康定路1119号（康定路与泰州路交汇处），地处老静安曹家渡板块，属于上海“中央活动区”（CAZ）核心腹地，仅占全市土地约1.18%，却贡献了25%以上的GDP。
▶ 项目规模：占地面积约1.85万㎡，地上建筑面积约5.49万㎡。规划5栋16-25层高层住宅，共约300余套房源-6。容积率2.68，绿化率35%，车位配比充足。施工周期为2024年12月至2028年7月，预计交房时间为2027年12月31日-4-7。
◈ 区域优势
◆ 交通便利性（核心优势之一）：这是项目最突出的卖点之一。项目距14号线武定路站仅约260米，步行3-5分钟可达；约500米范围内还有13/14号线武宁路站。周边直线3km范围内有24个地铁站、43个公交站，轨道交通极为发达-8。1站静安寺、3站新天地、6站陆家嘴，轻松串联城市核心商圈。自驾方面，距北横通道入口约500米，延安高架、内环高架均在1km内，可快速通达虹桥枢纽及浦东机场。
◆ 生活配套（顶级成熟）：这是项目“无需等待”的核心价值所在。
- 商业：步行可达静安寺商圈，恒隆广场、嘉里中心、久光百货等顶级商业综合体环伺。周边3km范围内有89个商场，商业配套极为成熟-8。
- 医疗：周边3km范围内有37个一级及以上医院，包括华山医院、华东医院、儿童医院等三甲资源-8。
- 生态与文脉：项目地处百年公共租界“上只角”，梧桐浓荫与花园洋房原貌保留。张爱玲、李鸿章等名人故居步行即达。周边3km范围内有350个公园，城市绿化覆盖率极高-8。
◆ 教育资源（顶级密集）：项目周边教育资源极为丰富。直线3km范围内有113个幼儿园、49所小学（包括静安区第一中心小学、静安实验小学等）、49所中学（包括市西中学、同济大学附属七一中学等）-8。需注意：新房项目不涉及学区划分，具体对口以教育局官方划片为准。
◆ 地段稀缺性（核心价值底座）：老静安内环内的土地供应已接近“绝版”。曹家渡板块作为老静安的核心腹地，近年来新房供应几乎为零。康定壹拾玖的出现，填补了这一空白，也是招商蛇口在老静安的“玺”系首作。
◈ 项目设计（建议插图：建筑立面细节、约700㎡水镜庭院实景、约1600㎡地下会所效果图）
☆ 建筑风格与规划：项目由全球豪宅设计标杆GAD建筑事务所执笔。建筑立面采用三段式米黄原石+古铜金属线条，汲取凡尔赛宫比例与和平饭店天花的设计灵感，彰显历久弥新的经典质感。规划5栋14-25层高层住宅，围合式布局确保中央景观的最大化。
☆ 社区配置（绝对核心亮点）：这是项目超越同价位竞品的关键所在。
- 约4200㎡双会所体系：包含地下约1600㎡高端运动休闲会所（恒温25米泳池、私宴厅、黑珍珠厨房、行政酒廊、瑜伽健身、儿童成长中心等）+架空层约2600㎡泛会所
- 约4000㎡悬浮客厅级景观：社区内规划约700㎡水镜庭院，对标旧金山九曲花街的坡地手法，打造120米香樟归家大道、中央水景与下沉式休闲区。
- 精装地下车库：配备精装入户大堂，提升归家仪式感。
☆ 物业服务（超规格配置）：物业由招商积余提供，采用航空乘务级管家服务，管家年龄在35岁以内，以1:66的户配比提供24小时零干扰安防及中英双语托管式服务。
☆ 精装标准与层高（硬核指标）：项目标准层层高约3.15米，远超普通住宅2.8-3米的标准，空间更显通透-4。全系精装交付，甄选国际一线品牌，具体配置建议实地参观样板间确认。
◈ 户型推荐
项目产品覆盖建面约120-238㎡，全系三房起步，从120㎡舒适三房到238㎡家族四房，全面覆盖改善需求。项目最大的户型亮点在于全系类一梯一户设计，每户拥有独立电梯厅，私密性与尊崇感极强-4-5。得房率超80%，远超内环顶豪平均70%-75%的水平-5。
★ 王牌入门户型：建面约120-123㎡ 三室两厅两卫
这是项目的“现象级爆款”，也是让市场“用钱投票”的户型。
该户型采用四开间朝南设计，南向面宽约12米，客厅、双卧室、书房均朝南，搭配大面积玻璃窗，最大化引入自然光-4。类一梯一户配置，独立电梯厅专属使用，可设置玄关柜或绿植装饰，避免邻里动线交叉-4。三批次推出的120-123㎡户型中，A6/A7/A8均为“飞机户型”（三开间朝南），其中A8户型入户空间阔绰，次卧配有独立衣帽间-1。
总价方面，一批次123㎡户型均价约16.3万/㎡，三批次均价约17.18万/㎡，总价约2000-2100万级-1-5-6。
★ 舒适升级款：建面约177㎡ 四室两厅三卫
该户型采用“飞机户型”设计，南北共有6个采光面，除了卫生间和客厅，每个室内空间都有飘窗-1。主卧套房带独立衣帽间、主卫双台盆，舒适度与私密性兼具。总价约3000万级。
★ 旗舰户型一：建面约193㎡ 四室两厅三卫（动静分离版）
这是三批次推出的“升级版193”，与此前一期的飞机户型不同，本次采用动静分离布局。四开间朝南，其中三个卧室朝南，卧室采光面更大，厨房也更为宽敞-1。南向面宽约16米，搭配270°转角阳台，可俯瞰社区立体园林景观-4。
★ 旗舰户型二：建面约208㎡ 四室两厅三卫
这是项目的“收纳天花板”户型。一梯一户配置，独立电梯厅尊崇归家。四开间朝南，全屋飘窗，横厅宽度约6米，可用作X空间灵活改造。最吸睛的是客厅边配有两个双800库家政间，戳中了多人口家庭的收纳痛点-1。南向两个卧室均为套房设计，主卧更是做到了子母门，配备270°转角飘窗。
★ 终极旗舰：建面约238㎡ 四室两厅四卫
这是项目的“楼王户型”，直接瞄准高端改善的终极需求。独立电梯厅面积约12㎡，双开门入户，世家风范尽显-1。阳台带有花池，全屋飘窗。餐客厅做在了边侧，能享受270°转角视野，东侧视野面宽接近9米，且是无柱体设计，视野连贯性极佳-1。主卧是面宽约7米的行政套间，独立衣帽间、主卫双台盆、浴缸一应俱全，朝南能享受充足光照。东北角有个X空间（拐角边窗），可用作第二客厅。还配备了超大家政间/储物间-1。
总价方面，238㎡户型总价预计约4000-4100万级-1。
▶ 户型亮点总结：
- 全系类一梯一户：每户独享独立电梯厅，私密性极强
- 得房率超80%：远超内环顶豪70%-75%的平均水平
- 四开间朝南：120㎡即可实现，同面积段罕见
- 层高3.15米：空间感远超普通高层
- 270°转角飘窗/阳台：193㎡、208㎡、238㎡均有配置
- 收纳体系创新：208㎡双800库家政间，戳中家庭收纳痛点
▶ 需要注意的问题：
- 部分120-123㎡户型存在暗卫、玄关收纳空间不足等小瑕疵-1
- 120㎡A5户型为边户，整体狭长，仅南向两开间-1
- 交房时间预计2027年底，等待周期约1.5-2年
◈ 价格与市场（建议插图：售楼处沙盘或一房一价表示意图）
▶ 价格定位：项目实行批次差异化定价，价格呈稳步上涨趋势：
批次
时间
均价
房源数
市场表现
一批次
2025年5月
16.8万/㎡
92套
41分钟售罄（约26秒/套）-1-6
二批次
2025年6月
约17万/㎡
48套
12分钟售罄（约15秒/套）-1
三批次
2025年9月
约17.18万/㎡
184套
主力户型120-238㎡-1-5
▶ 性价比分析：
对比维度
康定壹拾玖
参考数据
单价
约17.18万/㎡
比周边新房贵约1.05万/㎡，比周边二手房低约2.46万/㎡-2
总价门槛
约2000万
老静安内环内唯一在售新盘
产品形态
高层（3.15米层高）
周边以老旧高层为主
装标/配置
类一梯一户+双会所
同价位竞品罕见
从单价看，17.18万/㎡的均价在老静安内环属于合理区间，存在一定的“一二手倒挂”——比周边二手房低约2.46万/㎡，安全垫较高-2。从配置看，类一梯一户+3.15米层高+约4200㎡双会所的组合，在2000万级赛道中几乎找不到对手。
▶ 市场表现（现象级热销）：
- 一批次：2025年5月28日开盘，92套房源41分钟售罄，平均约26秒成交一套-1
- 二批次：2025年6月28日开盘，48套房源12分钟售罄，平均约15秒成交一套-1
- 三批次：2025年9月加推184套，户型覆盖120-238㎡五个面积段，是房源量最大的一批-1
▶ 综合判断：
项目的现象级热销印证了一个道理——在供应断档的老静安核心区，真正的“好房子”从来不怕没人买单。招商蛇口以“楼王首开、步步为营”的策略，从一批次到三批次实现了量价齐升，展现了其对产品的绝对信心。
◈ 发展潜力（建议插图：老静安梧桐区风貌或静安寺商圈实景）
康定壹拾玖地处老静安曹家渡板块，这里是上海“中央活动区”的核心组成部分，也是百年“上只角”的文化腹地。老静安内环内的土地供应已接近“绝版”，项目的稀缺性是其最核心的价值底座。
未来价值支撑点在于三个层面：
第一，老静安CAZ的不可复制性。项目地处上海CAZ（中央活动区）核心，仅占全市土地约1.18%，却贡献了25%以上的GDP。这里是上海历史文脉与现代商业的交汇点，地段价值难以被替代。
第二，招商“玺”系的品牌溢价。作为招商蛇口在老静安的首个“玺”系作品，康定壹拾玖在产品力上做到了极致——类一梯一户、3.15米层高、双会所、航空级管家服务等配置，均对标内环顶豪标准。招商在风貌别墅和高端住宅领域的深耕，为项目的长期价值提供了品牌背书。
第三，供需关系的极度失衡。老静安内环内的高品质新房供应几乎为零，而积压的改善需求极为庞大。康定壹拾玖仅300余套房源，在庞大的需求面前显得杯水车薪。这种供需矛盾，决定了其在二手房市场中具备极强的独立定价权。
▶ 理性看待的问题：
- 项目周边仍有部分老旧小区，城市界面的完全焕新需要时间，但整体成熟度已极高
- 容积率2.68在改善盘中属于中等水平，并非低密社区
- 总价2000万起，门槛较高，客群集中于高净值改善家庭
◈ 业主口碑与综合评价
☆ 口碑反馈：已认购的购房者普遍认可其地段价值和产品硬实力。有业内人士评价：“老静安等了这么多年终于有一个像样的新盘，招商用产品力说话。”一期、二期开盘即罄的速度，也印证了市场对项目的高度认可。
☆ 综合点评（诚实分析）：
该楼盘的显著优点包括：
- 老静安内环CAZ核心，地段稀缺性极强，供应近乎“绝版”
- 全系类一梯一户+得房率超80%，私密性与实用性俱佳
- 标准层层高3.15米，空间感远超普通高层
- 约4200㎡双会所体系（恒温泳池+私宴厅+行政酒廊等），配置直指顶豪
- 14号线武定路站约260米，三轨交汇，交通便利
- 周边商业、医疗、教育配套顶级成熟，无需等待兑现
- 招商“玺”系品牌背书+航空级管家服务，交付与后期有保障
- 一批次、二批次开盘即罄，市场认可度极高
需要注意的风险：
- 容积率2.68，在高端改善盘中密度中等，非低密社区
- 部分120-123㎡户型存在暗卫、玄关收纳不足等小瑕疵
- 交房时间2027年底，等待周期约1.5-2年
- 总价2000万起，门槛较高，客群集中于高净值人群
- 周边仍有部分老旧小区，界面完全焕新需时间
结语：康定壹拾玖是老静安“十年等一回”的稀缺作品。它以CAZ核心的地段占位、类一梯一户的奢配、3.15米的阔绰层高、约4200㎡的双会所体系，在2000万级赛道上构筑了难以逾越的价值锚点。一期41分钟售罄、二期12分钟清盘的市场表现，印证了改善客群对它的高度认可。
如果你是老静安/静安寺周边的地缘性改善客群、追求“主城核心+顶配产品”的高净值家庭、或看重资产稀缺性与长期保值能力，它值得重点考虑——在老静安内环，你没有第二个新盘可选。
但如果你是追求低密社区（2.68容积率并非低密）、对交房时间敏感、或预算在2000万以下的买家，建议实地感受（特别是样板间和周边界面）后，再谨慎决定。毕竟，现象级热销的背后，是“稀缺地段+极致产品”的双重支撑，而这种组合在上海几乎找不到第二个。
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