作者：周军律师.
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在房屋租赁实务中，经常会有租赁合同违反行政规章（如住建部租赁管理办法）的情形。
但最高人民法院指导案例《饶国礼诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案》明确：
违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。
裁判观点简析
违反规章≠合同无效，《民法典》有明确边界
1. 合同无效的法定情形（仅限2类）
《民法典》第153条规定：
- 违反法律、行政法规的强制性规定（效力性），合同无效；
- 违背公序良俗、损害社会公共利益，合同无效。
2. 行政规章（部门规章）的效力层级
行政规章（如住建部、公安部规章）不属于法律、行政法规，仅为管理性规范。单纯违反规章，不直接导致合同无效，这是实务中的核心原则。
3. 饶国礼案关键突破：规章背后的公共利益才是核心
本案不能仅以“违反规章”判断效力，而需穿透规章看本质：
- 《商品房屋租赁管理办法》禁止危房出租，核心目的是保护公共安全；
- 案涉房屋为D级危房，用于经营酒店，面向不特定公众，一旦坍塌将造成重大人身财产损失；
- 双方明知危房仍签约，为追求经济利益忽视公共安全，损害社会公共利益、违背公序良俗。
因此，最高院依据《民法典》第153条第2款，认定租赁合同无效，并按双方过错划分责任。
实务启示：签约前必做的3件事
1. 核实房屋安全状态
要求出租人提供房屋安全鉴定报告，确认非危房、符合安全标准，留存书面凭证。
2. 明确租赁用途风险
- 经营类租赁（酒店、餐饮）：重点审查房屋安全、消防验收，避免因危及公共安全导致合同无效；
- 自住类租赁：虽风险较低，但仍需确认房屋无重大安全隐患。
3. 合同中约定安全责任条款
明确：出租人保证房屋符合安全标准，若隐瞒危房等事实导致合同无效，赔偿承租人全部损失（装修、经营损失等）。
周军律师提醒，单纯违反行政规章的租赁合同，原则有效；只有违反规章且同时损害公共利益、危及不特定公众安全时，才会被认定无效。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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