前段时间有部日剧很火，叫《卖房子的女人》。
第四集里，一个料理研究家叫泽木峰乃，在1999年泡沫破灭的余波还没散尽的时候花3亿日元买了栋能看富士山的别墅。
17年后生意失败，债台高筑，被迫卖房。
中介估价：1.5亿。
价格腰斩。
这不是编剧瞎编的。
1991年的日本，花1300万日元买的住宅，到2017年为了甩掉累积的税费，10万日元贱卖，扣完手续费还倒亏11万的案例比比皆是。
现在，北京上海的部分物业，跌到了高峰期差不多一半。
同一个跌幅，同一条K线。
所以问题来了，同样的房地产泡沫，我国的房价还能涨回来吗？
一、日本用三十年回答了一个问题
1991年日本房产泡沫破裂。
东京的地价，整个90年代跌了将近七成，一直跌到2002年才触底。
触底之后一直横盘到2013年，安倍上台搞安倍经济学大规模放水，东京核心区的房价才慢慢开始回暖。
到今天，东京的房价算勉强回到了泡沫前的高点。
从1991年到2024年，整整三十三年。
一个东京买房人，如果在1991年高点接盘，要等到他退休那年才能解套。
而且涨回来是有严格地理限制的。
东京核心区涨回来了，大阪名古屋部分回来了，但日本全国大量二三线城市和乡村地区的房子，到今天还趴在地上，就是前面说的那种10万日元贱卖的。
所以日本用三十年给出的答案是，能涨回来，但只限于少数城市的核心地段，而且时间以数十年为单位。
日本的房价为什么跌了之后还能涨？
因为房产的价格需要整个国家的经济在维持增长。
房产的本质是当地居民购买力的映射。
居民收入涨了，才有人愿意出更高的价格买房；企业利润涨了，才有钱建写字楼租办公楼。房价回暖的前提，是经济回暖。
日本的问题在于泡沫破裂后，日本银行的资产负债表被房地产坏账瞬间击穿。
日本90年代初的银行体系，大量发放房地产贷款和土地抵押贷款。
泡沫一碎，抵押品变负资产，导致日本的各大银行信贷功能瘫痪。
这意味着即使日本工厂的产品有全世界最好的技术、最旺盛的市场需求，但也从银行借不到一分钱去投资。
所以从1997年到2012年，日本名义GDP平均增长率：0%。
经济增长是零，居民收入增长是零，房价也就根本不会上涨。
二、我国和日本不同的剧本
我国房产泡沫破灭后，日本国内出现了大量'中国崩溃论'的报道。
入了日本籍的汉奸石平写文章鼓吹中国崩溃论，说中国马上就要陷入长期停滞。
受雇于日本财团的柯隆整天在网上说，听国内的朋友说形势不好，中国金融危机就在明年。
这些人的特点是出身中国但又十几年没回来过。
隔空收集国内的坏消息，包装成独家秘闻，加工成日本人爱看的文章。
但同时，日本另一群人有着不同的判断。
他们不是中国人，是长期驻扎在北京上海的日本商社高管，是东京智库里研究中国超过20年的日本经济学家。
日本经济评论家濑口清之不久前发表了一篇专栏，文章名字为，不动产泡沫崩溃也不沉没的中国经济。
这些人判断中国经济像日本那样长期零增长的可能性很低。
如果中国完全复制日本剧本，按时间推算，明年就该爆发系统性金融危机了。
银行坏账飙升，企业大面积倒闭，一批批中产变成泽木峰。
但一个关键数字拦住了这个剧本，中国大型金融机构的房地产相关贷款比例，跟当年日本完全不是一个量级。
这是因为我国从日本那场灾难里学了教训，提前十几年把银行和房地产的风险隔离开了。
那如果银行没大量借钱给房地产，那房地产开发的钱从哪来的？
购房者的首付，开发商/总包商的垫资、地方政府城投平台。
换句话说，真正扛着房地产坏账风险的，在日本是银行系统，在我国不是。
买房的人亏了首付还在还贷。
开发商倒闭的倒闭，破产的破产。
地方财政捉襟见肘。
但在这轮泡沫破灭的过程中银行保住了。
这就造成了中日差异的关键，我国银行的信贷心脏，没停。
不论消费者的消费低迷也好，地方财政困难也罢。
对于国家来说就像一个人摔断了腿，很疼，走路一瘸一拐，恢复期三五年。
但只要金融系统这颗心脏还在跳，血就能泵到身体各处，经济就能增长。
三、撑过寒冬的两条腿
更关键的是，中国还有两个日本当年没有的引擎。
第一个引擎，在国内。
日本经济学家有一个推算，在中国经济里，有一组【好调产业】（日语词汇，即发展好的产业）半导体、电子零部件、人工智能、数据中心、电力、机器人、航空航天等。
加起来已经占到经济总量的约三成。
把这三成好调产业单独拎出来：它们的规模，大致相当于整个日本经济的1.5倍。
一个经济体里，光是高端制造和数字科技这部分，就已经比日本全国的经济总量还多出一半。而且这批产业未来几年还有望维持两位数增长。
所以，这些日本的经济学家认为中国好调产业的增长，正在对冲房地产下行造成的亏空。
也正因为如此，IMF才会给出中国2026到2030年平均增长3.9%的判断。
同期美国2.0%，G7整体1.5%。
2010年的时候，中国经济规模跟日本差不多，大多数领域，日本企业的竞争力明显高于中国。
十六年后的今天，中国GDP已经是日本的快5倍，半导体、电动汽车、AI、电池这些领域，超过日本的中国企业越来越多。
第二个引擎，在海外。
1991年日本泡沫破裂之后，日本国内的投资意愿几乎归零，企业打死也不借钱扩产。
但同期，日本企业在海外的投资规模却在逐年攀升。
丰田、本田、索尼、松下，这些巨头把工厂、研发中心、渠道全都搬到了海外。
到2010年，日本企业的海外资产规模已经和日本国内GDP差不多大了。
也就是说日本国内经济原地踏步，但在海外挣的钱把国内老百姓的生活水平托住了。
而这件事，我国现在正在加倍地做。
比亚迪的工厂建到了泰国、巴西、匈牙利。
宁德时代的电池厂铺到了德国、匈牙利。
跨境电商的SHEIN、Temu，一个在美国卖服装，一个在全球卖小商品，全都是中国供应链的外溢。
一个国内有高端制造业在增长，一个海外有利润在回流，这两条腿，日本当年只有后面那一条，而且规模远不如现在的中国。
所以回到那个问题：房价还能涨回来吗？
我的判断是：能，但过程会很长，而且不是所有房子都能涨回来。
根据日本的剧本，只有人口持续流入、产业有竞争力的区域，房价才有可能走出跌完再涨的曲线。
在日本是东京核心区，在中国就是一线城市和强二线城市的核心地段，有工作机会、有人口吸引力、有产业支撑的地方。
而三四线城市、人口净流出的地区，可能就是日本那些10万日元贱卖的别墅，一辈子也回不来了。
时间上，目前来看，目前国内房价已经基本触底。
之后在一个相对低的区间横盘一段时间，等好调产业的增长慢慢把居民收入拉上去，等海外投资的利润回流把消费托起来，一线城市的核心物业才有可能重新进入上涨通道。
这个过程，我倾向于认为需要10到15年。（国内突发利好的刺激性政策会大大缩短这一时间）。
房价腰斩的阵痛，已经实实在在地落在了高位接盘的人身上。
我国不会像日本那样出现三十年才勉强解套的结局，核心城市的好房子，终究会慢慢爬回来。
只是这个"慢慢"，要比想象的要长得多，也沉重得多。
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