这几天，不断有人问小易，“据说‘招商蛇口跟盛世外滩合作了？’”
事实上，招商地产入局海口烂尾豪宅项目“东方盛世外滩”这个事，3个月以前就在海口业内传出了。
今年1月，中国东方资产就曾在官网上发布公告官宣：
关于原海口“东方·盛世外滩”项目合作机构征集结果，拟合作单位为深圳招商建设管理有限公司。
这则公示，基本确认了双方合作事宜，通过穿透，该公司为深圳招商房地产旗下子公司。但双方的具体签约迟迟没有公示，所以，市场上也就没有太多波澜。
招商地产接下碧桂园的烂摊子
这个合作，更准确地说，是深圳招商地产以代建身份接下了原“东方·盛世外滩”这个项目！
这个代建身份，原来是碧桂园的。
也就是说，招商地产取代了碧桂园，成了“东方·盛世外滩”项目新的代建商。
有央企入局，这个烂尾多年的海口豪宅，这次真的要重生了？
先说结论，招商地产以代建入局，并不意味着“东方·盛世外滩”就能彻底盘活、改命！关键还是得看东方资产会不会继续注资，或者招商地产能否拉来新的资金方。
盛世外滩 网易房产摄
因为，无论是安抚债权人还是清退碧桂园，都得拿钱说话。尤其是碧桂园，本身可不是普通的代建商，它是“带资进组”的股东方。
世纪海港城股权穿透图 来源：天眼查
根据小易拿到的2022年的一份“东方·盛世外滩主体公司——世纪海港城项目公司的基金架构图”，显示除了东方资产旗下公司外，参与商业重组的公司中还有上海文盛和广州瑞诺，分别出资了3个亿，而广州瑞诺的背后主要股东方，就是碧桂园！
即使现在，海口世纪海港城置业有限公司的主要股东——珠海藏山弘皓投资公司的背后，碧桂园仍持有不少股份。
2022年商业重组基金架构图 网易房产整理、制图
要盘活盛世外滩这个项目，引入新的代建方，显然，碧桂园是必须要清退的。
另外，还有海港城的原大股东，海南国升置业，据说也掌握着一定话语权，降权也是必然。
但这些清退，都是有代价的。
盘活的关键在钱
东方资产盘活的第一要务，不是找谁做代建，而是找到钱！
此前，小易拿到过一版“海港城项目盘活”的内部方案，摘要显示“东方资产海南省分公司联合东方国际投资金额为不超9.5亿元，并根据付款进度分批实缴。”字面意思就是由东方资产来追加投资，盘活该项目。
盛世外滩 网易房产摄
根据方案，这9.5亿被拆分为三个部分：
1.以不超过4.5亿元支付原总包工程款;
2.4亿元用于项目公司后续日常经营、项目建设以及与原代建方碧桂园解约;
3. 预留1亿元用于解决项目公司其它负债。
但该方案中也提到，东方资产优先级追加投资出资也有“项目限高从80米调整为100米”，“与碧桂园解约”，“原业主方国升签署承诺，股东权利由有限合伙行使”等8大前提；
这个盘活方案，最终是否照单执行了，不得而知。但至少这个方案，从侧面反映出一个信号：
要盘活东方盛世外滩这个烂摊子，至少要再砸入大几个亿！
同时方案中也明确，后期项目公司的日常管理模式采取“代建单位+监管机构共同参与管理”的模式，由代建公司负责项目公司全面操盘。
从去年开始，东方资产就一直在接触各类代建方。
小易也曾打听到一些消息，接触企业中包括了中海、万华、龙湖、仁恒、绿城、华润、而今管理等多家代建单位。
其中，孙宏斌旗下专注代建和不良资产盘活业务的而今资本，凭借成功操盘长城资产的几个项目的出色案例，一度在接触中，处在意向合作的领先地位。但是最终，因项目需要找一家具有国资背景的企业合作，而今资本遗憾出局。
这个时候，此前一直没有传出消息的深圳招商地产，突然横空杀出，成为明确的代建方。
盛世外滩 网易房产摄
这个结果可以理解，华润深耕重心放在了三亚，很难再对海口的项目提起很高的兴趣；而无论中海、仁恒或是绿城，他们在海口都有操盘的同类别高端项目，在操盘中很难做到平衡。
招商地产，刚好在海口缺少一个顶豪级产品落笔，盛世外滩项目，虽然烂尾多年，但其具备的地缘和一线江海景的资源底色，如能盘活，完全可以成为海口住宅市场的又一高端封面级作品！
躺平了近20年，海口顶级豪宅要重生？
盛世外滩这个项目，由来已久，前身是海口世纪海港城。
2008年世纪海港城置业公司成立，同步启动了“中国右岸—海口世纪海港城”项目，由上置投资控股有限公司牵头，计划投资150亿元开发建该片区341亩的土地，打造“海岛不夜城”。
随后一期外滩中心及周边商业，酒店等业态逐渐开发完成；紧接着，该主体公司股权不断变更，剩余开发一直停滞。
直到2022年，项目通过前面提到的商业重组后，以“盛世外滩”项目，取得规划许可证，根据官方信息显示，盛世外滩项目的占地面积6.5万平米（接近100亩），总建筑面积32.6万平米，其中住宅21万平米。
盛世外滩技术指标 来源：海口自规局
2024年，盛世外滩一度传出即将入市的消息，5号楼一次性备案了接近200套房源，准备砸向海口高端市场。
彼时，正逢海口备案价审核最严的几年，盛世外滩的备案价刺破海口主城区的天花板，飙到接近2.6万元/㎡，而操盘方的预期，一度将入市价目标，调到了2.8-3万元/平米以上！
妥妥的海口顶级豪宅的价格，但却迟迟未能入市，对外宣称是对产品不满意，内部在继续调整产品！
其后，又躺平了两年，直到这次，有媒体爆出招商局地产入局合作的消息，盛世外滩又重新有了新的进展。
国升和碧桂园的退出和降权方案，目前没有信息释放，但小易得到的消息是，国升和碧桂园不一定拿钱退场，但但后续会享有该项目的收益权。
要想从错综复杂的债权中重生，需要一次多方的妥协。
盛世外滩 网易房产摄
毫无疑问，盛世外滩的豪宅基因和市场价值，值得多方妥协一次，尤其是这个片区有着一个南海叁号院的成功操盘的顶级案例。
目前盛世外滩的5号楼已施工至20层，未来大概率会整体保留。而其余产品，可以大胆猜想一下：
拆除，重报，重做的概率很大，尤其是新的代建方介入之后，一定会重新植入自己的产品基因，这样以来，豪宅产品的定位基本可以猜到。
体量方面，此前报建的总开发体量为32万平米，住宅21万平米，按照这个体量测算，这至少会是一个80亿，甚至接近100亿的总货值体量。
招商地产，本身在全国范围内，不乏豪宅案例，尤其是招商玺，可以说是顶级豪宅典范。盛世外滩用招商地产替换碧桂园，显然是操盘方面一次大的升级！
目前有消息称，招商地产团队近期将会进场，如果属实，意味着这场历经多年资产盘活大戏，已然有了结论和共识；而盛世外滩这个海口顶级烂尾豪宅，或许，真的要迎来重生！
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