成都新楼市 文 | 小明
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下下周二，也就是6月9日，成华区一宗土地28.9亩土地即将拍卖。因为项目地处东郊记忆板块，因而关注度颇高。
在5月26日，我们对这宗土地进行了现场实探。
先来看宗地具体情况。
该宗地用地面积约28.9亩，容积率2.278，纯住宅用地，起拍楼面价14900元/㎡。
▍图源寻圭投资云地图
地块位于崔家店北三路以南、崔家店路以西、崔家店北巷（在建）以北所围合而成的区域，一街之隔就是2023年的红盘——凯德玖悦华章。地块与东郊记忆的直线距离约1公里。
地块交通较为便利，根据百度地图测量，项目步行至7号线崔家店站仅约200米，从崔家店出发4站可抵万象城、东客站。向北步行约600米可达理工大学站，乘坐8号线可直达东郊记忆、玉林。
▍地铁7号线崔家店站
若是驾车出行，西侧约300米就是成华大道，东侧驾车不到1公里就可以上沪蓉高速。
由于地处东郊记忆板块，因此周边的商业配套自然是一大优势，地块北侧的新华创客居就有十余家餐馆。
▍地块北侧的底商
步行约300米就来到招商花园城，平常可以在此遛个弯、买杯奶茶、看看书。步行约1.2公里，就可以抵达万科天荟、龙湖滨江天街与东郊记忆，这些名字在成都人眼中，早已成为热门目的地……
▍招商花园城实拍
根据2025年成华区划片，参考崔家店路637号的门牌号，划片属于四川交响乐团附属小学划片范围，该学校属于成六区，对口初中包含华西中学、四十九中枫林校区、万汇学校、七中英才等。（学区划片仅供参考，具体以当年官方发布的入学划片范围为准）
随着2022年“金色中环”进入实质性建设阶段，崔家店开启新一轮城市更新。根据规划，崔家店城市更新项目分为东、西片区，总占地约2874亩，拟改造约23.1万㎡，拟新建约112.26万㎡，将打造大型商业综合体、特色商业街区、创意企业总部、城市公园等多重城市生活场景。本次拍卖的土地，恰好位于崔家店西片区。
经过数年的城市更新，项目北侧、西侧等区域城市界面已经大幅改善。
▍地块北侧城市界面
东侧靠近崔家店路的区域还有部分房屋待拆迁，曾经的成都理工大学（南校区）已经完成拆除。
▍地块东侧部分房屋尚未拆迁
地块呈一个五边形，从实拍中可以看到，地块已经全部打围，通过缝隙可以看到，内部的土地目前尚未平整。
▍地块内部实拍
不过由于地块靠近崔家店路，道路中有高架，因此临主路的区域噪音干扰较大。
▍地块东侧的崔家店路，噪音达74分贝
地块所处的万（象城）东（郊记忆）板块，可以说是近两年主城土拍、新房市场热度最高的区域之一。从去年开始，万东板块就7次登上土拍席，可以说土拍热度持续高涨，但也意味着区域内将面临激烈竞争。
2025年1月，华润以20400元/㎡的地价摘下万东50亩，打造华润置地华宸府。
2025年2月，华润又以17700元/㎡的地价摘下万东72亩，打造华润置地天宸上院。
2025年3月，中昕以19500元/㎡的地价摘下万东14亩，中昕昕悦府。
2025年7月，中旅以19100元/㎡的地价摘下万东50亩，打造中旅柏宸澐启。
2025年9月，龙湖以15800元/㎡的底价摘得万东19亩，打造龙湖滨江峯萃。
2025年10月，越秀以16500元/㎡的地价摘下万东60亩，打造越秀天悦云萃三期。
2026年3月，越秀再度入局，又以16100元/㎡的地价摘下万东48亩。项目案名尚未官宣，但有消息称，该地块将打造主城许久未见的89㎡新房。
与项目有较大参考性的是3月拍卖的越秀48亩，二者起拍价相同，直线距离仅约1.2公里，距离7号线都只有约200米。本次拍卖的28.9亩胜在离东郊记忆更近，越秀48亩则胜在尺幅更大。
因此，越秀48亩16100元/㎡的楼面价，也是对本次拍卖的一个参考。
二手次新房方面，地块一街之隔的凯德玖悦华章在今年3月已经有首套成交二手房，单价为31726元/㎡，目前最低二手房挂牌价为30318元/㎡。而区域内较为热门的次新房——龙湖梵悦台今年二手房成交价为25967元/㎡。
▍凯德玖悦华章实拍
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