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（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

【案情回顾】

苏女士与林先生原是夫妻，2006 年两人共同出资，借用朋友赵先生的名义购买了一号房屋，全部购房款由夫妻共同支付，发票由林先生保管。

因当时政策不允许住宅用于办公，加上双方此后闹离婚，这套借名房一直未处理。

2009 年，苏女士与林先生离婚，法院未对这套借名房作出分割。

直到 2015 年苏女士才得知：早在 2011 年，林先生已与赵先生私下解除了借名买房关系，赵先生将购房款退给了林先生，房屋一直由赵先生占有并登记在自己名下。

苏女士认为，房屋是夫妻共同出资，林先生与赵先生恶意串通、单方解除借名关系，严重侵害自己的权益，遂起诉要求：

确认解除借名买房的行为无效；

判令赵先生将一号房屋过户到自己名下。

赵先生辩称：当时住宅不能办公，我提出解除借名关系，双方都同意，我已退还全部房款，不存在恶意串通。

林先生则称：自己并未同意解除，是赵先生强行占房。

【法院判决】

法院审理后判决：驳回苏女士的全部诉讼请求。

【裁判核心理由】

苏女士、林先生与赵先生之间确实存在借名买房关系，但房屋长期由赵先生占有使用，且购房款已全额退回林先生。

结合多年未主张权利、已收回房款等事实，可以认定借名买房关系早已实际解除。

解除行为发生在 2007 年左右，当时苏女士与林先生尚未离婚，林先生放弃房屋仅收回房款，自己也未获利，不符合 “恶意串通损害配偶” 的典型特征。

苏女士主张恶意串通，但无证据证明二人合谋侵害自己利益，法院不予采信。

【律师重要提醒】

借名买房风险极高，尤其夫妻共同出资，务必签订书面协议。

借名关系解除、退款等重大事项，必须夫妻双方共同同意，单方处置极易引发纠纷。

离婚时未分割的借名房产，离婚后要尽快确权，拖延多年后维权难度极大。

仅有出资、没有占有、没有协议、没有及时主张权利，借名买房很可能被认定已解除。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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