深圳出现了来自香港的大巴车买房团。
其实，香港人到深圳买房子，是最好理解的。原因也很简单，因为香港楼市已经开始涨了，但深圳楼市还在往下走。这导致了价差越拉越大。
和起步10万起买最边缘的香港相比，深圳的房子已经便宜到让香港人吃惊的程度。
同样是1000万人民币，在香港只能买一个50平的小两房，主卧也只能放下1米的床，夫妻二人需要抱着睡。但是深圳的核心区，却可以买到带着大飘窗的大三房。
并且，香港人是经历过地产的很多轮周期的，他们不会相信房价永远涨，但也不会相信房价永远跌。永远涨和永远跌是情绪的两端，归根结底都是靠不住的，唯一可信的只有周期。
周期的最关键信号是什么？是价格。而价格又是比较出来的。所以，站在他们的角度，香港人觉得现在就是买深圳的好时候。
但是这些对于一个手中房产价值缩水近半的大陆人来说，则纯属扯淡。
归根结底，还是你所处的环境，决定了你的认知。
就像对深圳来说，香港人看多，外地人也看多，因为一个一线城市普遍下行40%-50%是非常夸张的。
但是一个深圳人却绝对不认可这所有观点，因为他们正在泥潭里。而你告诉一个深陷泥潭里的人要相信光，他只会回答你说，滚蛋。
所以，现在新的矛盾又诞生了！
所有人都知道今年三四月的小阳春，是过去三年来最好的一次，所有媒体都在报道房价降幅持续收窄，新房日光盘开始频繁出现。
深圳中信信悦湾推出78套总价5149万元起302㎡大平层，官宣开盘半小时即售罄；
深圳观潮府加推40套总价2826万起大四房，官宣线上直接售罄。
上海更不用说了，是从去年开始日光最多的。
杭州单价超过十万的项目，也开始一次性去化90%了。
总价均价超过2000万的项目，可以一次性卖20多个亿，就算是市场最热的时候，杭州也没有一次性卖20个亿过。
这些看着很不错对吧。
但是一看数据，自2023年起，居民个人房贷已经连续3年下降，今年4月，居民贷款大幅减少7869亿元，创有数据以来新低。中长期贷款4月减少3408亿元，同比多减2177亿元。
从贷款数据可以看出，对于全国整体基本面来讲，起源于2021年底开始的家庭去杠杆，依然在持续中。
去杠杆的方向主要有两个，一个是提前还贷。
导致的结果是，比如今年2月份的中长期贷款，是负的100多亿。这就是最典型的春节成交单季，赶上年底集中还贷所造成的结果。
去杠杆的第二个方向，是买房，但不贷款，也就是全款买。
从2022年开始全国下行，到2024年开始一线下行。这一波下来，公认的是房价已经回到了2015年或2016年。
所以，这几年的成交，有一种房子卖的特别好，这就是低总价的刚需小户型。
上海在4月份成交了32000套房子，但是有80%的成交房源，都是没有超过总价400万的刚需户型。也就是通常意义上的上车盘。
这个数据还是能告诉我们很多东西的。
上海小阳春的成交，总价200万以下，占比在整体成交量的50%；200万到300万总价，占了整体成交额的21%。
也就是说总价300万以下的成交，占了整体成交量的71%。
上海市如此，其他城市也是如此。
总价价格超低，加上这几年对于杠杆的厌恶，就导致了一大批新进购房者，非常抵触贷款。能多付就多付，不贷款最好。
同时另一个新趋势，则在严重影响新房市场。
这就是现在的住房越来越新能源汽车化。最大特征就是卷品质，更新换代极其之快。
之前很多年，我们的住房从建筑外形到设计风格都是大差不差的。但是从2024年开始，新建筑和规范执行后，开始了快速的迭代周期。
2024年还在流行四代宅，但是今年，四代宅好像都已经过时了，因为现在流行的是在四代宅之上再次进化的抬板住宅。
抬板住宅如果能普及，可能之后地下车库将成为绝响，再也没有了。因为车库都做到地上了，车库和功能空间将融为一体，并且还不计容积率。
说真的，当建筑规范不断更新和进化之后，以后的住宅产品将进入到百花齐放的阶段。从设计到建筑到空间营造，不再是千篇一律，而是个性化、定制化的。
这带来了一个很确定性的结果，就是新建住宅会极大的激发市场热情，最终带来的结果是新房卖的超级好。（米宅）
本文源自：行业资讯
作者：米宅
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