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关注香港房产的朋友们注意了，汤姆今天带来一个让准备入场的包租公、包租婆们揪心的消息。
最新公布的3月份中原城市租金回报率跌至3.29%，创下21个月以来的新低。单月下滑0.03个百分点，且已连续7个月走低，累计跌幅达0.31个百分点。
来源：AASTOCKS新闻
直白点说，租金回报率就是买房收租一年能赚的（粗）收益率。假设你花1000万买一套房，一年收租33万，那大概回报率就是3.3%。这个数字越高，理论上当然越吃香。而现在的情况是——你买一套房收租，赚回来的租金占房价的比例，越来越低了，为什么呢？
一方面当下香港租金指数其实还在稳步上涨，甚至屡创新高。租房市场，尤其是高校附近的小户型，依然一房难求。
奈何总体楼价涨得更猛、速度更快，硬生生把租金回报率拉低了。按照当前走势，楼价强势依旧，租金涨幅跟不上，后续回报率大概率还会继续下行。
汤姆小课堂开课，现在给大家算一笔很简单的帐：
注：此处为了计算方便，计算结果均为粗租金回报率，意思是未扣除管理费、物业税、差饷地租等持有成本，但此处列举的租金也是取上个月实际成交最低的标准作为参考
1️⃣假设去年一套香港九龙市区的一房，房价 500 万港币，租金回报率 3.5%，即年租金是 17.5 万。今年房价上升 15%，新房价是 575 万。假设在租金不变的情况下，新租金回报率为：
17.5 万 ÷ 575 万 = 3.043%
换句话说，房价升了但如果租金不变，租金回报率会由 3.5% 被摊薄至约 3.04%。
2️⃣那么汤姆再给大家算一笔账，假设房价上涨15%，租金只上涨10%：
今年年租金是：17.5 万 × 1.10 = 19.25 万。
今年房价是：500 万 × 1.15 = 575 万。
所以新的租金回报率是：
19.25 万 ÷ 575 万 = 3.3478%
也就是说，虽然租金也涨了，但因为租金涨幅 10% 低于房价涨幅 15%，所以租金回报率仍然会由 3.5% 轻微下降到约 3.35%。
3️⃣好的，烧脑不要停，继续再算一笔账，假设去年买入房子的朋友们，恭喜你们，按照今年租金上涨10%的回报率来计算：
500 万 × 3.5% = 17.5 万
租金上升 10% 后：
17.5 万 × 1.10 = 19.25 万
新的租金回报率就是：
19.25 万 ÷ 500 万 = 3.85%
最后留一个作业给大家：
如果去年买入一套500房子的朋友，如果租金上涨10%，房价同时上涨15%，按照30%首付计算，那么内部回报率是多少？欢迎大家把答案打在留言区。
供平过租或将反转，买房月供要赶超租金
过去11个月，香港一直处于“供平过租”的局面。3月份租金回报率3.29%，比H按息3.25%高了0.04个百分点。但注意，两者的差距已经小到几乎看不见了。
来源：网络
暑期旺季未至，当下正是楼市“关键期”
每年7-9月是香港传统租房旺季，按常理旺季来临租金会走高，有望托举回报率企稳。但现在最大的问题是楼价的涨势比租金猛得多。
来源：香港01
而且当前楼市成交活跃、买家入市情绪高涨，房价一浪接一浪往上推；租金虽有小幅创新高，但涨幅十分温和。一快一慢，回报率自然被压着打。
汤姆觉得，接下来两个月走势非常关键。如果暑期旺季租金能大幅跳涨，那回报率还有机会反弹；若楼价继续强势上涨，就算进入租房旺季，也很难挽回回报率下跌的趋势。
楼市逻辑生变，买房换新思路要分清了
过去几年，很多人买房的心态是反正能收租，租出去就不亏。但今天的数据告诉我们，租金回报率正在逼近按揭利息，靠收租赚钱的空间越来越窄。
如果你买房是为了自住，那影响不大，反正不用算回报率。但如果你是投资客、想靠租金养楼，那就要重新算一笔账了。如果你是看好房价的上涨，又是另外一笔需要仔细计算的收益。
一句话总结：楼市的游戏规则正在变，别再用过去的思维做今天的决定。
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