近期，“物业管理费难收”的话题再次引发热议。一方面，全国多地发布倡议书，呼吁党员干部、公职人员要带头、主动按时缴纳物业管理费，并带动周边业主自觉缴费；另一方面，多家行业机构、媒体指出，全国物业管理行业正在出现撤场率上升、收缴率下滑等现象。
行业的震荡对老旧小区的冲击更为直观。深圳部分小区面临“收费低--服务差--业主拒缴--治理更乱”的恶性循环，频繁出现物业管理纠纷，两方矛盾尖锐。不少基层工作人员、物业管理公司负责人都曾向记者表达过“矛盾难调和”的无奈。
从行业数据滑坡到小区失序，部分小区已出现行业人士、基层工作人员口中“较难打破的恶性循环”。奥一新闻记者多方采访后发现，这一恶性循环背后有业主与物业管理公司之间信任缺失、政府部门引领不足、业主自治意识尚待加强等三大根源。
面对这一治理难题，奥一网“走好新时代网上群众路线大调研·与城市对话”栏目本期聚焦老旧小区物业管理费矛盾，采访全市多个街道的基层工作人员、人大代表、行业专家等，为深圳基层治理提供专业建议与可复制的实践经验，助力破解这一治理难题。
物业管理费难以覆盖成本，服务低质
据不完全统计，深圳在2000年底前建成的老旧小区超过1600个。随着年限不断增长，小区基础设施老化、失修，配套功能持续衰退，各类治理难题集中凸显。
龙岗区南湾街道祥云苑小区竣工于1998年，此前小区公共消防设施设备老旧；绿化植被因缺乏系统维护，呈现出稀疏杂乱的状态；车辆随意停放情况频繁发生，时常导致业主之间产生矛盾；原有的监控系统老化程度严重，部分摄像头已无法正常运行。物业服务长期缺位，小区业主满意度极低。
龙华区民治街道的碧水龙庭小区建成约20年，也曾面临过设施老化、管理滞后的困扰，多位业主向奥一新闻记者回忆称，此前小区存在监控缺失、地库破损、电梯故障频发、消防系统故障以及垃圾投放点脏乱等问题，居住体验逐渐下滑。
这一现象并非个例。全市多个区的基层工作人员向奥一新闻记者指出，辖区内部分老旧小区物业管理费沿用早期较低收费标准，数年未曾调整，物业管理公司“入不敷出”，服务质量大幅缩水。
物业管理费调价难，业主意见不一
低物业管理费与持续增长的各类开支，往往会使承受亏损的物业管理公司压缩开支，这又进一步导致物业服务减质，部分居民因此拒绝缴纳物业管理费，形成“收费低--服务差--业主拒缴--治理更乱”的恶性循环。
作为恶性循环的“起点”，老旧小区收费低的现状却较难改变。据媒体报道，2022年至2024年，上海市金山区仅有36个小区成功调价，呈现成功率低、幅度小的特点。
深圳也同样面临这一难题。全市多个街道办的相关负责人都曾向奥一新闻记者直言，近年辖区内暂未出现“涨价成功”的小区。不少小区的尝试最终因业主意见分歧较大而搁浅，陷入“不调价物业服务低质，想涨价业主意见不一”的僵局。
推动小区物业管理费涨价涉及大量的协调工作。一位基层工作人员向奥一新闻记者指出，协调一个1000人规模的小区涨物业管理费，往往需要社区、业委会、物业管理公司数月，甚至多年的共同努力。
行业震荡加剧，老旧小区物业服务进一步承压
在不少老旧小区矛盾难解的同时，全国物业行业已在直面变革。多家机构、媒体的公开数据显示，全国头部物业在管项目主动撤场率同比上升37%；全国500强物企平均收缴率从2020年的93%跌至2025年的71%；中小物企则普遍低于65%，部分甚至跌破50%。
有基层工作人员向奥一新闻记者指出，相比于新建成小区，老旧小区因基础设施老化、自治能力弱，受物业服务停摆的影响会更为剧烈。
近期，深圳市民合物业管理有限公司在发给盛合天宸家园的退场告知函中称，因各种原因造成项目物业服务费支付率持续低迷、致公司长期面临巨大经营压力，决定正式退出盛合天宸家园小区的物业服务和完成人员撤场。奥一新闻记者注意到，在不少物业的撤场公告中，成本高、收缴率低成为高频词。
今年4月，1999年建成的宝安区达海花园小区因垃圾堆积成山、电梯房变“楼梯房”引起关注。源于长达两年的小区自管矛盾，该小区的物业管理陷入“真空”状态，小区陆续出现垃圾无人清运、电梯停运近两个月、公共电费欠费停电等问题，严重影响居民基本生活。
监制：陈文定 王佳
策划：任笑一
统筹：陈璐璐 刘晨
采写：奥一新闻记者 乔锐 詹越慧
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