观点指数 全国办公楼投资与供给深度收缩，单月办公租金环比同比普降 期内，全国办公楼市场延续深度调整趋势，开发投资与新增供给大幅收缩，行业加速进入“去库存、控增量、盘存量”的转型攻坚期。1-4月，全国办公楼开发投资额累计905亿元，同比下降18.3%，延续下滑趋势，且降幅较一季度进一步扩大。办公租赁市场表现上，2026年4月，八城办公租金均值收于2.45元/平方米/天，环比3月下跌8.29%，终结3月环比回暖态势，同比仍下跌12.08%。市场重回下行通道，且同比跌幅显著扩大，行业整体筑底压力加剧。
写字楼业务经营持续承压，谷歌签约入驻广州西塔 截至2026年3月末，12个监测样本写字楼平均出租率收于76.4%，对比上年同期减少7.5个百分点，较2025年末减少6个百分点。出租率整体走弱主要受个别项目大租户集中退租导致的极端波动拖累，多数项目出租率保持平稳，变动幅度控制在5个百分点以内。结合本期重点城市写字楼入驻租赁案例来看，重点写字楼项目正持续迭代产业结构、强化科技内核，高端商务载体的科创属性与数字服务属性持续提升，写字楼租户结构进一步向高附加值、新质生产力领域倾斜。
首单科创甲写REIT获批通过，陆家嘴集团再售整栋办公楼 本期商业不动产公募REITs取得实质性进展，办公类存量资产证券化路径进一步成熟。首单甲写REIT的成功发行将激励核心城市优质写字楼资产的持有方加快申报，底层资产将从纯办公向“办公+商业”、“办公+配套”等复合业态延伸。回顾商办资产交易市场的表现，据观点指数不完全统计，本期录得3单内地商办资产成交案例，交易总金额超35亿元。本期标的高度集中于北京、上海、广州等核心城市，其中京沪两宗交易买方均以总部自用需求为主导，商办大宗交易逻辑进一步从传统财务投资转向实体产业自用。
办公空间服务商布局节奏提速，核心城市成增量主战场 本期样本企业内地办公中心外拓数量与布局企业覆盖面较上期均有所提升，灵活办公市场阶段性回暖态势凸显。从整体扩张格局来看，市场资源持续向头部品牌集中，行业马太效应进一步强化。以IWG集团、WeWork中国、MFG、创氪际、高格办公空间、BEEPLUS为代表的头部服务商集中落地新项目，成为当前市场最主要的增量来源，行业整体正从前期的谨慎收缩，转向以核心城市为依托的精准扩张阶段。
市场综述
全国办公楼投资与供给深度收缩，单月办公租金环比同比普降
国家统计局数据显示，期内，全国办公楼市场延续深度调整趋势，开发投资与新增供给大幅收缩，行业加速进入“去库存、控增量、盘存量”的转型攻坚期。
2026年1-4月，全国办公楼开发投资额累计905亿元，同比下降18.3%，延续下滑趋势，且降幅较一季度进一步扩大。究其原因，主要是受高库存压力、租金持续下行、去化周期拉长等市场因素影响，叠加融资环境偏紧，房企对办公物业的投资意愿持续低迷，新增开发动力不足、意愿跌至低位，市场发展逻辑已从增量开发全面转向存量盘活。
同期，办公楼销售额累计828亿元，同比下降1.2%，降幅较投资端大幅收窄，市场自用型需求与核心资产配置需求提供了一定支撑，但整体需求仍显疲软，企业扩租、购置意愿谨慎。
办公楼建设层面，新开工面积与竣工面积同步双降，市场新增供给收缩节奏进一步加快。1-4月全国办公楼新开工面积及竣工面积累计值分别为332万平方米和355万平方米，前者同比下滑31.3%，后者同比下滑24.7%。
两者降幅显著高于投资端，预计未来1至2年新增供应将持续收紧，这将有助于缓解中长期的库存压力。期内竣工端的收缩，主要受2024-2025年新开工低迷的滞后影响，叠加房企为控制资金占用而主动放缓项目竣工节奏，使得短期新增供给压力有所缓解。
办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。
数据来源：同花顺，观点指数整理
从数据来看，2026年4月，八城办公租金均值收于2.45元/平方米/天，环比3月下跌8.29%，终结3月环比回暖的态势，同比仍下跌12.08%。市场重回下行通道，且同比跌幅显著扩大，行业整体筑底压力加剧。
从月度环比变动来看，2026年1-4月，重点八城办公租金均值仍在底部区域反复震荡，寻找新的平衡点，整体尚未形成稳定的趋势。同比则表现为普降，多数重点城市的租金水平相较去年同期，差距明显。
其中京沪两城租金绝对值依然领先。但北京市场波动剧烈，3月租金冲高后4月大幅回落，市场不稳定性加剧。上海则相对稳健，4月环比微涨0.98%，但同比仍下降14.40%，表现出较强的抗跌性，不过同样面临下行压力。
深广两城租金水平紧随其后，两者单月租金环比下跌幅度均超8%，调整压力明显。其中广州同比降幅是八城中最大的城市之一，市场承压明显。
其余4城租金均值环比及同比双降，城市间表现明显分化。单月，南京逆势领涨，杭州、武汉及武汉环比及同比均为负值。
从数据来看，3月的普涨行情在4月逆转，市场复苏的基础尚不牢固，需求端的恢复尚不足以支撑租金的持续回升，市场仍在深度调整中探寻底部。
企业经营
写字楼业务经营持续承压，谷歌签约入驻广州西塔
市场数据显示，2026年一季度，国内重点城市写字楼空置率虽局部出现边际回暖，但租金下行趋势并未扭转，以价换量仍是业主端去化库存的核心策略，样本项目一季度经营数据进一步印证了当前租赁市场偏弱运行的格局。
整体来看，多数样本写字楼租金延续回落态势，2026年3月租金水平同比普遍下滑，较2025年末也出现不同程度的走低，商办租赁市场需求偏弱，业主端议价能力持续走弱。
分城市来看，深圳片区项目租金跌幅表现出较大的分化。新时代广场、数码大厦、科技大厦二期租金同比跌幅处于5%-7%的区间，租金稳步小幅回落。科技大厦租金下行幅度最为突出，2026年3月租金同比大跌26.51%，较2025年末大幅下滑29.17%，是本期租金下行压力最大的项目。
北京核心地标写字楼租金同步承压，老牌优质资产租金稳步下行。招商局航华科贸中心同比下跌13.80%，下行幅度相对偏高。北京华贸中心、中国国贸写字楼抗跌属性更强，同比跌幅分别为4.30%、6.22%，租金走势更为稳健。
当前核心城市写字楼市场仍在经历普遍的价格调整，企业经营承压下成本管控意识增强，租赁决策趋于保守，优先选择高性价比办公空间，倒逼业主通过租金让利实现租户留存与面积去化，短期内租金下行压力仍将延续。
不过从出租率数据来看，降价并未有效带动出租率修复，市场整体需求疲软、空置压力较大。
数据来源：企业业绩，观点指数整理
截至2026年3月末，12个监测样本写字楼平均出租率收于76.4%，对比上年同期减少7.5个百分点，较2025年末减少6个百分点。出租率整体走弱主要受个别项目大租户集中退租导致的极端波动拖累，多数项目出租率保持平稳，变动幅度控制在5个百分点以内。
典型如招商局商业房托旗下科技大厦，受深圳前海蛇口自贸区租户收缩创新业务、大面积退租影响，出租率从2025年3月的97.4%断崖式下滑至2026年3月的10.7%，同比减少86.7个百分点，较年末减少62.1个百分点，成为拖累样本整体出租率的核心因素。
优质资产则表现出较强的运营韧性，以广州太古汇办公楼、北京颐堤港一座、上海香港兴业中心、招商局航华科贸中心、北京华贸中心等代表的项目，出租率表现相对亮眼。其中太古地产旗下三座写字楼出租率均稳定维持在90%及以上高位。
同期陆家嘴集团旗下上海甲级写字楼以价换量策略的效果不及预期。截至2026年3月末，其长期持有的甲级写字楼总建筑面积为241.66万平方米，其中位于上海的甲级写字楼项目出租率均值收于73%，对比2025年末减少5个百分点，一季度平均租金单价同比下跌12.63%，对比2025年末环比下降3.03%至6.71元/平方米/天，租金让利并未有效对冲出租率下滑的压力。
从数据来看，预计今年下半年重点城市办公市场整体仍将维持租金偏弱运行、出租率持续分化的态势。核心城市核心优质资产租金跌幅将持续收窄，出租率稳步筑底，产业依赖、非核心区域物业租金与出租率仍存在下行压力，行业马太效应进一步强化。
结合本期重点城市写字楼入驻租赁案例来看，重点写字楼项目正持续迭代产业结构、强化科技内核，高端商务载体的科创属性与数字服务属性持续提升，写字楼租户结构进一步向高附加值、新质生产力领域倾斜。
据观点指数不完全统计，本期重点写字楼租赁案例覆盖广州、深圳、北京、上海、成都、南京、长沙、长春等核心城市，租赁需求覆盖科技互联网、金融服务、专业服务、物流跨境贸易、医药健康、消费零售、先进制造等行业门类，整体租户结构持续优化，行业集聚质量进一步提升。
从本期成交结构来看，写字楼租赁需求显著向高附加值产业集中，科技互联网、金融服务、专业服务三大现代服务业持续领跑市场，其中，AI智能科技、芯片研发、低空经济、新能源等代表新质生产力的新兴产业企业成为写字楼新增租赁的核心主力。
与此同时，跨境物流贸易、产业配套服务、生物制药等表现突出，成为写字楼租赁需求的重要补充。
分行业来看，科技互联网行业是本期统计中占比（按租赁单数）最高的行业类别，典型入驻主体包括谷歌（Google）、大疆创新、乐鑫科技、太翼科技等。其次金融服务依旧维持稳健的核心基本盘地位，代表性入驻企业包括汇丰银行、广发证券广州分公司、国泰海通证券等等。这类企业在选址上高度集中于各城市的核心金融区。
具体来看，期内谷歌签约入驻广州国际金融中心（西塔），是本期最具标志性的租赁事件，对广州商办市场、大湾区产业格局均具备风向标意义。
据观点指数了解，谷歌此次落地并非布局传统研发中心，而是聚焦大湾区跨境数字化服务、企业海外营销与产业数字化赋能的区域服务型总部，核心逻辑在于贴近实体经济与外贸产业客群，依托广州完善的跨境产业链实现业务本土化深耕。
从广州商办市场结构来看，谷歌的落地有效打破了本地高端写字楼长期以传统金融、航运、商贸为主的单一业态格局，补齐了广州核心商务区全球顶级外资科技服务总部的业态空白，推动区域写字楼需求由传统生产性服务业，加速向数字服务、跨境科创、产业赋能等高附加值赛道迭代升级，进一步提升珠江新城核心商圈的国际化、科创化属性。
除广州核心商圈外，主流房企自持写字楼项目也在主动聚焦AI科创赛道、培育科技产业集聚。以越秀商管旗下武汉越秀财富中心为代表，目前项目入驻企业超110家，世界500强、行业百强及头部龙头企业占比超75%，项目集聚葛洲坝供应链、德发信息、臣博视人工智能、金蝶软件、推想医疗等一众AI+企业，深耕工程智能化、AR应用、AI大数据等前沿领域，稳步构筑人工智能产业集聚高地。
与此同时，瑞安办公旗下位于武汉东湖高新区的KIC企业天地已吸引多家人工智能、数字科技等相关高新企业入驻，构筑起优质的科创产业氛围。同时作为由东湖新技术开发区管委会正式授牌的“光谷AI+大厦”，依托区域产业政策优势，为企业提供专项扶持，让入驻企业深度融入光谷创新生态圈，借势区域发展浪潮实现可持续成长。
投融资与资本市场
首单科创甲写REIT获批通过，陆家嘴集团再售整栋办公楼
资产退出层面，本期商业不动产公募REITs取得实质性进展，办公类存量资产证券化路径进一步成熟。
2026年4月24日，4只商业不动产REITs正式获得中国证监会准予注册的批复，底层资产涵盖商业零售、办公等成熟商业业态。
其中，汇添富上海地产商业不动产REIT以鼎保大厦和鼎博大厦为底层资产，成为国内首单获批通过的甲写REIT产品，一线城市核心甲级写字楼正式打通标准化公募REITs退出通道。
该基金于2026年5月21日完成网下询价，报价区间3.464元/份至4.234元/份，全部拟认购份额合计80.984亿份，对应认购倍数约8.1倍，最终发行价格定为4.092元/份。基金获批募集份额10亿份，按该价格计算，预计募集资金总额40.92亿元。
首单甲写REIT推动下，更多办公类及混合类REITs项目进入审核或申报阶段。
5月7日，红土创新茂业商业REIT获交易所受理，底层资产包括成都高新区茂业中心C塔（办公业态），建筑面积11.66万平方米，估值11.01亿元。截至2025年末时点出租率为81.75%，租金收缴率为100%，采用收益法评估增值率高达310.61%。该项目代表强二线城市核心区成熟办公资产的证券化路径，预测2026年净现金流分派率为5.32%。
同时招商蛇口加速布局商业办公类公募REITs赛道，拟发行境内第三只公募REITs，
底层资产为深圳太子广场（办公）+昆山招商花园城（商业）的“办公+商业”打包模式。其中深圳太子广场办公面积约6.37万平方米，位于南山区核心地段，昆山项目商业面积约11.85万平方米。
观点指数判断，首单甲写REIT的成功发行将激励核心城市优质写字楼资产的持有方加快申报，底层资产将从纯办公向“办公+商业”、“办公+配套”等复合业态延伸。
在公募REITs打通终极退出通道的同时，CMBS、类REITs/ABS作为中期融资工具，在本期也表现为密集发行与受理的趋势。
本期项目的原始权益人多为地方国/央企或城投平台，如上海地产集团、天津津投资本、深圳龙岗城投、衡水产投、招商蛇口等，依托主体信用增信，其成为现阶段办公类资产证券化的绝对主力。
回顾商办资产交易市场表现，据观点指数不完全统计，本期录得3单内地商办资产成交案例，交易总金额超35亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均出现下滑。
从城市分布来看，本期标的高度集中于北京、上海、广州等核心城市，其中京沪两宗交易买方均以总部自用需求为主导，商办大宗交易逻辑从传统财务投资进一步转向实体产业自用。优质企业趁当前资产价格处于合理区间，将长期租赁模式切换为持有型总部资产，成为当前市场成交的核心驱动力。
北京市场方面，5月20日泡泡玛特斥资8.8亿元，整栋收购太古地产旗下北京太古坊二期写字楼4号楼。项目建筑面积约4.4万平方米，地上16层，单层面积约3234平方米。北京太古坊（原颐堤港二期）整体建面约57.1万平方米，集办公、商业、酒店公寓于一体，建成后将与颐堤港一期形成约85万平方米的超大型城市综合体，为北京五环内规模最大的商业综合体。
从企业基本面来看，泡泡玛特2025年营收371.2亿元，同比增长184.7%，经调整净利润130.8亿元，同比增长284.5%，现金流充沛。本次收购旨在打造集团全新总部办公空间，匹配其全球化业务扩张布局，自用属性明确。
本期另一笔交易同样体现强自用特征。上海前滩汇S3栋甲级写字楼整栋成交，由海尔产业发展受让，出售方为陆家嘴集团，项目计划作为海尔集团华东区域总部长期自持运营。
值得注意的是，前滩汇并非首次整栋出让。2025年11月前滩汇N5栋以8.95亿元成交，用作陆家嘴国泰人寿总部。对比来看，N5栋交易属于陆家嘴集团体系内资产流转，更多为集团内部资产腾挪、资本结构优化。而本次S3栋由外部产业资本海尔收购，是典型的第三方实体企业自用型成交案例，更直接反映了核心城市优质商办资产对头部产业资本的长期吸引力。
从卖方视角来看，陆家嘴集团正持续加速存量资产盘活。2025年先后完成前滩源T1栋、陆家嘴投资大厦、前滩雍萃46公寓、前滩汇N5栋等多宗大宗交易，叠加本次S3栋出让，前滩汇作为前滩核心商务区标杆商办集群，正通过成熟楼栋分栋出售的方式快速回笼资金，优化资产配置，成为缓解企业资金周转压力的重要举措。
与此同时，国企存量盘活路径进一步拓宽。5月4日越秀地产公告披露，将旗下多项非核心资产打包转让给母公司越秀集团附属企业。其中包括广州南沙国际金融中心，两栋分别高41层和29层的办公大楼，总建筑面积约12.9万平方米，交易价格约19.3亿元，资产买方为广州造纸集团。
本次交易属于上市房企向集团剥离非核心持有资产，在行业深度调整的周期下，越秀地产主动收缩长周期、重投入的商办持有业务，回笼资金聚焦住宅开发主业，优化资产结构、降低资金占用，是房企从重资产持有模式向轻资产开发模式转型的典型案例。
从数据来看，当前商办资产交易成交机会高度集中于一线核心城市适配总部自用的整栋优质资产，非核心区域物业流动性持续承压，行业分化格局进一步加剧。
办公空间服务
办公空间服务商布局节奏提速，核心城市成增量主战场
办公空间服务商层面，据观点指数监测，本期样本企业内地办公中心外拓数量与布局企业覆盖面较上期均有所提升，灵活办公市场阶段性回暖态势凸显。
从整体扩张格局来看，市场资源持续向头部品牌集中，行业马太效应进一步强化。以IWG集团、WeWork中国、MFG、创氪际、高格办公空间、BEEPLUS为代表的头部服务商集中落地新项目，成为当前市场最主要的增量来源，行业整体正从前期的谨慎收缩，转向以核心城市为依托的精准扩张阶段。
其中，创富港是本期监测样本中区域拓展力度最大的品牌，在南京、重庆、苏州、香港等地均有新项目亮相，同时在深圳持续加密布局，以小体量整层办公空间模式承接中小微企业的普惠型办公需求。期内在苏州、重庆及南京新开业的共享办公中心均为三城的首店项目，创富港的城市边界进一步扩张。
与此同时，WeWork中国、MFG、创氪际、高格办公空间、BEEPLUS等品牌，则更多通过轻资产合作、深度绑定业主的模式推进拓展，优先布局城市地标性甲级写字楼、核心商务区与重点产业载体，在控制扩张风险的同时，快速切入高端商务与科创办公赛道。
举例来说，MFG携手广州环球贸易中心，共同打造湾区企业会客厅，项目对标全球顶级湾区商务标准，锚定跨境电商、AI科创核心赛道。BEEPLUS正式与江苏海鸿集团达成战略合作，成功进驻南通海门区，双方将携手打造未来智谷产业创新中心项目等。
在城市选择层面，高能级城市依旧是服务商布局的绝对核心，大湾区、长三角两大经济圈持续引领，一线及重点新一线城市形成稳定的需求基本盘。本期新增项目高度集中于深圳、上海、杭州、南京、重庆、长沙等城市，核心城市CBD、滨江商务区、科创产业园区成为主要的落地场景。
结合物业类型与合作模式来看，服务商扩张逻辑已从单纯的规模拓店，转向资产价值赋能与生态运营并行。本期新增项目以超甲级、甲级写字楼为主，优质地标物业占比显著提升，产业园区、科创载体作为补充场景持续发力。
在此基础上，头部服务商逐步跳出传统空间租赁逻辑，通过政企联动、产业对接、政策咨询、社群服务等方式构建生态化运营体系。
观点指数认为，本期办公空间服务商的扩张回暖，并非行业全面粗放式复苏，而是以头部品牌为主体、以核心城市为阵地、以优质资产为载体的精准扩张。
办公空间服务商正逐渐成为盘活优质办公资产、稳定区域商务生态的重要参与者，未来具备强运营能力、产业资源整合能力、业主长期合作能力的头部品牌，将持续主导市场增量。
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