广州土地市场，迎来了一波硬菜！
楼市君收到爆料，琶洲中二区AH041208地块已经进入挂牌倒计时，预计近期就会正式挂网。
与此同时，白云、黄埔、番禺等多区的压箱底靓货也排好了队：
白云区政通路西侧地块预计下个月亮相、黄埔鱼珠车辆段大概率7月份挂牌。
荔湾芳村客运站地块、番禺洛浦东乡地块以及广钢1号地块，则都有房企盯上了。
这一波供应，没有凑数，全是尖货！
｜琶洲航拍
｜广州楼市发布 摄
琶洲AH041208地块
2.5容积率，与大厂做邻居
这宗地可以说是今年的一个大热门。
从地图上看，地块位于琶洲中二区范围，与保利广场、万胜广场以及保利洲际酒店几乎只有一路之隔，走几步路就能满足日常购物需求。
地块周边还有多所学校，包括六中珠江中学、海珠第三实验小学、琶洲执信等，也都在步行范围。
再加上距离万胜围地铁站不到300米，无论是4号线还是8号线，地段配套确实优秀。
并且，抖音华南总部也在地块北侧，名副其实的“含着金钥匙”出生。
｜广州楼市发布 制
值得一提的是，这宗地在正式挂牌前也完成了控规调整。
简单来说就是降容提质。
容积率从4.1下调至2.5，限高也从100米下调至80米，总建面也从约4万平下调至了约2.2万平，综合素质提升，房企拿地门槛也降了不少。
这意味着，未来的产品不再是高密度的塔楼，大概率是更舒适的改善型小高层，符合现阶段“小而精、小而美”的地块要求。
｜广州楼市发布 制
而琶洲的楼市大家也清楚，市场表现也很有韧性。
包括保利天奕、琶洲南TOD、华樾等项目，基本站稳广州第一梯队。
比如保利天奕，目前一期二期基本售罄，五一期间单项目就成交36套之多！
即便是进入二手市场，这些项目表现也可圈可点。
在4月底，琶洲南TOD就成交了一套10万+的二手房源，相比之前户型跳涨100万！
｜广州城景航拍
｜广州楼市发布 摄
此外，琶洲的新房供应也一直都很克制，这两年的新盘基本一只手都能数得过来。
琶洲上一次卖地还要数保利天奕，销售速度一直都非常快。
因此，对于琶洲1208地块来说，目前的市场环境确实也呼唤新的供应。
按照地块的改善定位，它的入市大概率会吸引一波琶洲、金融城的优质购买力。
另外，根据楼市君拿到的最新信息，这块地预计近期就会挂牌，大家可以关注一下。
白云政通路西侧地块
麓湖公园旁墅级社区
这宗地的核心看点很清晰。
从地图上看，地块位于政通路西侧，距离地铁11号线、12号线（在建）中医药大学站仅约100米，交通优势明显。
地块东面为白云区政府、南面就是麓湖公园，位置相当不错。
｜广州楼市发布 制
最关键的是，这块地的容积率仅为1.1！
这在中心区宅地中极为罕见，未来大概率会做成类别墅产品，瞄准高端改善客群。
根据蓝皮书信息显示，这块地用地面积2.8万平，总建筑面积2.45万平，体量不大。
至于楼面价方面，板块附近都没参照。
楼市君认为，或许可以参考同为低密地块的世界大观四期的4.7万/平。
毕竟，越秀、天河以及白云新城周边改善需求旺盛，这种“地铁+公园+低密”的组合，竞争力很足。
楼市君获悉，地块预计在6月份就会挂牌，我们也将持续关注。
｜广州楼市发布 制
黄埔鱼珠车辆段地块
老黄埔桥头堡，TOD地铁社区
这宗地大概率会在7月份挂牌。
鱼珠车辆段地块位于黄埔大道与中山大道交汇处，一脚油门就到金融城，是距离天河最近的项目之一。
｜广州楼市发布 制
配套方面，地块距离鱼珠站和三溪站都不远，通过5号线可以不换乘直达珠江新城、金融城。
商业方面，除了保利鱼珠港的保利鱼珠时光之外，天河的美林M live天地、山姆会员店、居然之家等也基本在步行范围内，生活配套相对齐全。
｜广州楼市发布 制
在去年底，这块地刚刚完成调规。
调整后的地块将兼容二类居住用地和中小学用地，共占地26.42公顷，总建面50.17万平，容积率低至1.9。
其中还明确提到，地块优化落实17处公服设施，包括了九年制学校和幼儿园！
｜广州楼市发布 制
作为地铁车辆段上盖综合体，这种“轨道+物业”模式，一般都会交由广州地铁拿地开发。
目前，鱼珠车辆段附近、沿着珠江，分布的基本都是广州豪宅项目，比如广州鹏瑞·号、保利鱼珠岛等等。
但地块本身为二线望江，楼市君认为或许可以凭借1.9的容积率，做一些改善产品。
一旦入市，地块或许将成为老黄埔的“终极BOSS”，直接分流天河东部和黄埔的改善客群。
｜广州楼市发布 制
广钢1号地块
15万方体量，有望引进万象商业
再来聊聊广钢新城街坊都非常在意的广钢1号地块进展。
先说楼市君拿到的消息，华润确实有意向拿地！
目前正在对地块的出让条件进行协商，就看什么时候能达成共识。
｜广州楼市发布 制
广钢街坊对这块地的期望一直很高。
在2024年，广钢1号地块计划调整为二类居住兼容商业用地，就被广钢街坊联名反对。
最主要的原因在于，广钢真的太缺商业了。
目前，广钢新城内部除了底商，只有中海花湾天地这个小型商业。
楼市君朋友之前在广钢居住，就经常跑去乐峰广场或者荔湾领展广场，要么就去西塱菜市场买菜，十分不便。
｜广钢中海商业
｜广州楼市发布 摄
按照蓝皮书信息显示，广钢1号地块用地面积约4.73万平，容积率为3.8，总体量约15万平。
而按照常规的标准，人均商业面积在1-1.2平，是比较合理的水平。
也就是说，10来万的广钢居民，足够支撑得起15万平的商业配套。
引入华润的万象系商业后，广钢的商业配套，或许能有一个质的提升。
荔湾芳村客运站地块
花地湾板块，学铁商齐全
再来聊聊芳村客运站地块。
这宗地的地段我们其实相当熟悉了，花地湾板块，包括万科理想花地几个组团、保利和颂、中海浣花里就在旁边。
楼市君收到消息，绿城对地块有意向。
｜广州楼市发布 制
具体规划指标上，根据蓝皮书显示，地块用地面积约2.5万平，容积率3.9，总建筑面积约73671平。
这个容积率在现在低密当道的市场环境下稍微偏高，不排除正式挂牌会调低。
当然，瑕不掩瑜，地块的配套还是非常能打的。
从地图上看，地块就在1号线坑口站旁边，妥妥的地铁上盖物业。
再加上省实花地湾校区、荔胜广百广场等，学铁商也是齐全的。
当然，如果周末想去聚龙湾太古里或者是白鹅潭万象城逛逛街，也基本只是一脚油门就能到的程度。
｜广州楼市发布 摄
值得一提的是，像是保利和颂、中海浣花里等盘，已经证明了这里的客户认可度。
如果继续瞄准刚需、刚改客群，很有可能复制新盘的热销体质。
对房企来说，有珠玉在前，拿地风险也会低上不少。
番禺东乡一期地块
地铁低密盘+九年制名校
至于番禺洛浦东乡一期地块，可以说是芳村客运站的同款了。
一方面，地块就在南浦地铁站旁，通过地铁2号线，可以快速串联广州南站、海珠西以及公园前等板块。
另一方面，地块周边生活配套也比较齐全，目前有南浦里等商业已经在运营。
学校方面或许也是地块的一大亮点。
地块旁有一块9年制42班学校用地，据传将引入省实，对有娃的买家来说，是个妥妥的加分项。
｜广州楼市发布 制
更关键的是，这块地的体量也不大。
按照蓝皮书信息显示，地块用地面积21895.18平，建筑面积54737.95平，容积率仅为2.5。
这意味着地块未来在产品打造上会有不错的发挥空间，房企拿地门槛也相对可控。
｜图源：供地蓝皮书
值得一提的是，楼市君收到消息，绿城也盯上了这块地！
坦白讲，绿城这两年在广州市场的布局是越来越广泛了，包括绿城玉海棠、绿城馥香园都卖得相当不错，其中玉海棠甚至已经清盘！
即便是合作项目国贸绿城云樾和鸣，三栋楼的体量，按照现在的销售流速，估计很快也会卖完。
这两年，绿城在广州一直走中高端路线，包括定位高端改善的绿城臻园也即将入市，若能拿下这两块地，将极大补充其在广州的产品矩阵。
而这时候提前增加土地储备，对房企来说也是一个不错的选择。
｜广州楼市发布 摄
总的来看，这一波土地供应，释放了几个比较强烈的信号。
一方面是核心区依然是供地主力，就算是稍微偏一点的南浦地块也给齐了学铁商，基本上是从供应层面拉闸，只卖好地。
另一方面是，产品力有望得到突破，除了芳村客运站地块之外，大多数地块容积率都在2左右，甚至说白云政通路西侧地块容积率低至1.1！
对买家来说，我们买到的房子产品力或许可以得到再次突破，对房企来说，如果发挥地块的容积率优势，也是一个考验。
今天就先聊到这里，这几宗地中，有没有你看好的地块？
评论区告诉我们~
热门跟贴