深圳市第一幼儿园宿舍楼。 图源:中建八局一公司
改造后效果图与户型设计方案。 图源:乐居找房
近日，深圳市第一幼儿园宿舍楼自主更新原拆原建项目在罗湖区正式开工。公开信息显示，这是深圳首个落地的自主更新原拆原建项目，从此拉开了深圳“原拆原建”时代的序幕。
房屋老化严重有安全隐患
探索“危房重建+自主更新”
该项目位于罗湖区深南东路与河边路交叉口东北侧，原建筑建于1982年，楼龄逾40年，房屋老化严重。据此前报道，这栋楼外墙斑驳脱落、内部管线老化锈蚀，而且由于地势低洼，近些年雨水多的时候，河水倒灌了不止一次，居民们苦不堪言。房子有安全隐患，改造呼声越来越高。
由于早期建设档案不全、产权状况复杂，该项目成为深圳探索“危房重建+自主更新”路径的试验项目。政策背景层面，2024年8月，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》首次将“自主更新”纳入中央层面的城市更新战略框架；2025年8月，广东省发布《关于推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见(征求意见稿)》，明确统筹实施老旧小区与危险住房改造，鼓励产权所有人自主更新。罗湖区在2026年1月把这个项目列为全区老旧住房自主更新试点，带头吃螃蟹。
6层楼涉及10户人家
4个月完成全部流程
项目以“自筹资金、自主更新、原拆原建”的模式开展。改造范围涵盖6层楼，共10户人家，小区居民自发申请、自主决策、自筹资金；罗湖区住房和建设局统筹协调；中建八局联动深圳华森设计，从前期政策咨询、审批流程定制、规划与建筑设计，到施工组织全过程参与并提供服务。
面对业主决策协调难度大、土地与规划历史遗留问题复杂、临时安置与过渡期保障难三大难题，项目方通过多轮规划设计公示与研讨、细致产权归集与审批创新、合理规划工期等手段，最终达成100%的改造意愿同意率。仅用4个月就完成了从意愿征集到开工手续获批的全部流程。
根据5月14日深圳市规划和自然资源局罗湖管理局公布的规划，重建项目总建筑面积为870.38平方米，规划盖6层楼，首层架空。改造后的新楼会加装电梯、完善无障碍设施，厨房卫生间布局也会优化，原本的暗卫全部改成明卫，层高还提高到3米。
据了解，项目预计在今年年底前就能完成主体建设，2027年年初业主就能原地回迁。
采写:南都记者 陈荣梅 综合乐居买房
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