大家帮2026年北京土地的第17篇推送
石景山今年第二块宅地。
今年2月3号，首钢地产拿下石景山2026年第一块宅地，首钢园0012地块，随后立即就公布了案名璟瑞长安，4月24日就开盘，到现在1个月时间，379套房源已经成功网签164套，网签去化率已经超过43%。
刚刚，石景山今年第二块宅地，西四五环之间的黄庄村地块也迎来最终买家，北京城建以22亿摘得。
至此，北京2026年宅地土拍总计来到17组，成交总金额更新至299.987亿。
2026年北京宅地土拍成交地图
具体的成交信息是↓↓↓
地块名称：北京市石景山区黄庄村43号棚户区改造项目SS00-1622-002、SS00-2501-002地块；
拿地房企：北京城建；
成交金额：22亿元（底价）；
住宅楼面价：3.31万/平。
黄庄村002地块3D实景图
与拿原地结果同一时间亮相的，就是住宅地块项目案名：龍樾璟序。这也说明北京城建在拿地之前就做了充分的市场研判和产品分析，预备打有准备的仗。
先看地块位置和周边配套。
环线位置方面，黄庄村地块位于西四、五环之间，距离两个环的直线距离差不多，都不到3公里，属于名副其实的西4.5环。
再看区域位置，002地块位于石景山区东南角，东北侧直线800米，过了玉泉路就是海淀区，而南侧距离丰台区更是“一步之遥”。
黄庄村0002地块环线位置
虽然黄庄村地块虽然位于三区交界地带，但因为位于正经的西四环，所以属于三区的“黄金三角”地带，周边生活配套非常成熟。
黄庄村地块方圆3公里范围内，包含了海淀五棵松、丰台青塔、石景山鲁谷商圈等核心且成熟的商圈。
海淀五棵松商圈包含五棵松万达广场、301医院等核心配套资源，而丰台青塔商圈则包含翠微百货、302医院等重点商业、医疗资源配套。
而回归地块周边，002住宅地块西侧就是大型高端综合休闲会馆北京大公馆，再往西是中关村虚拟现实产业园，而南侧是北重科技文化产业园，包含重美术馆、八荒锦绣美术馆等美术馆和相关设计公司等，西南侧紧邻8.5公顷的瓦林苑公园。
黄庄村002地块周边配套
再远点，新地块西侧800米就是永辉广场，西南侧直线1公里左右是西富港商城。北侧邻人民渠和东西向城市主干道莲石东路。
而莲石东路北侧就是石景山鲁谷核心区，石景山医院、石景山妇幼保健院、万达百货、景山学校、北京国际调度公园、旺景公园、1号线八宝山玉泉路地铁站等生活配套都非常丰富。
综合来看，黄庄村地块在配套方面，集合了海淀、丰台与石景山三区所长。
再来看地块本身。
此次北京城建拿下的西黄村地块，包含1宗住宅用地和1宗托幼用地。
黄庄村地块建设数据要求
其中1622-002住宅用地，占地面积31500平，地上建筑规模67690平，其中包含1000平社区养老服务站和300平温馨家园的配建，最后粗算地上住宅建筑规模大概是66390平。
住宅地块的整体容积率大概在2.15，建筑高度控制在60米，局部可以到80米。
还有2501-002托幼用地，在莲石东路北侧，地上建筑规模4590平，未来会建设一所12班的幼儿园。
再就是地块形状方面，1622-002住宅地块整体呈现不规则五边形，地块北侧部分比较方正，南侧有点呈现倒三角状态，不过整体“变形区域”并不算大，开发难度也不会太高。
图源北京规自委官网文件
最后看价格方面。
北京城建拿下石景山黄庄村地块的总成交价是22亿，按照66390平住宅规模来粗算，最终住宅成交楼面价大概在3.31万/平。
黄庄村新地块东侧直线两公里的北京建工熙华台，3年前的2023年5月份拿地，最彼时溢价率到顶15%，住宅成交楼面价约5.28万/平，彼时还有政府指导价，8.5万/平。
新地块周边项目分布
新地块南侧700米左右是北京华曦府，4年前的2022年6月份拿地，彼时住宅成交楼面价达到4.46万/平，期房指导价7.5万/平。
还有中海学府里、中海学仕里，分别在4年前和3年前拿地，彼时住宅成交楼面价也分别达到了5.2万/平和5.3万/平。
新地块再往南的丰台大瓦窑板块，中建和颂九里和京能西贤府，拿地时间也有两年半，彼时的住宅成交楼面价分别达到5.54万/平和6.08万/平。
而新地块再往北的海淀西四五环，去年5月份拿地的中建壹品海宸元境、北京隅海岄的住宅成交楼面价分别在5.68万/平和5.73万/平。
再近几年的西四、五环的项目中，无论海淀石、景山还是丰台，北京城建黄庄村地块的3.31万/平，都是近几年所有项目的最低楼面价。
而楼面价低，也便意味着在未来价格和开发方面，优势更大。
再来看新地块周边，新房项目在售价格。
海淀宝山北京隅海岄、中建壹品海宸元境，4月份最新成交均价分别是8.61万/平和8.3万/平。
图源京楼销售排行榜
丰台部分，位于四环内的嘉棠璟樾4月份的网签均价达到7.81万/平，项目南侧最近的北京华曦府，4月现房成交均价5.98万/平。
大瓦窑板块的中建和颂九里，4月份成交均价5.56万/平，北京城建玺院5.46万/平。
图源京楼销售排行榜
而西黄村地块所在的石景山区域，西侧五环外的首钢璟悦长安4月成交均价5.85万/平，项目西南侧的中海学府里，4月成交均价5.55万/平。
图源京楼销售排行榜
二手房方面，西黄村地块所在的石景山鲁谷板块，二手房挂牌均价4.2万/平，紧挨着的丰台青塔板块，二手房挂牌均价3.9万/平，海淀玉泉路板块5.9万/平，海淀五棵松板块则达到7万/平。
图源贝壳找房官网
而新地块周边的具体二手房项目，黄庄村新地块北侧，远洋山水整体2008年建成，二手房挂牌均价在5.7万/平左右，下北侧海淀边上的远洋沁山水和沁山水上品，2010年左右建成，二手房挂牌均价达到8万/平左右。
新地块东侧兆丰园等小区，二手房挂牌均价在4万/平左右，西侧京汉旭城二手房挂牌均价在5.3万/平左右。
此外，新地块周边刚刚交房不久的长安悦玺二手房挂牌均价6.5万/平，中海学仕里7.3万/平，华曦府6.7万/平，南侧大瓦窑板块国誉万和城7.5万/平，首创天悦山河6.6万/平。
图源贝壳找房官网
综上，北京城建拿下黄庄村地块，在位置和周边配套，到地块素质，再到最后楼面价方面，都是极具性价比的。
北京城建需要做的就是，在适应如今大环境的基础上，做出更好的产品。
以上。
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