18年前，张先生与房东刘女士签订房屋租赁合同
租期一年
而租期届满后，双方未再签订书面合同
其间，张先生将房屋墙体由白色粉刷成黄色
将三室结构改造为四室
退租时，刘女士要求其对房屋全面“换新”
遭张先生拒绝……
合同另有约定，租客需依照房屋交接时现状使用，如要求重新装修或变更原有设施，应先征得房东同意；租赁期满后，恢复原状。因租客使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿。
办理房屋交接手续后，房东要求租客除恢复三房结构、墙体修复刷新（修复漏水损坏并粉刷为白色）外，还要更换全新的地板、灶台等。
房东遂诉至法院，要求租客赔偿房屋修复费用14万余元及房屋空置损失10万余元，并要求其承担逾期支付租金违约金5000元。
法官认为，退租时，承租人应按照合同约定返还房屋。若因承租人故意或疏忽造成损坏，其应承担相应赔偿责任；若系房屋自然损耗，不应由承租人承担修复及赔偿责任。
本案中，合同明确约定租赁期满后，需恢复原状交付房屋。虽然张先生是在经过刘女士同意的情况下对房屋结构和墙体颜色进行了更改，但根据合同约定，其在返还房屋时理应恢复为原始状态，该部分修复费用应由张先生承担。
长宁区人民法院经审理认为
房屋租赁合同关系终止或解除后，租赁双方常因应以何种状态返还房屋产生争议。在合同约定需“恢复原状”返还的情况下，应当正确区分自然损耗与人为损坏，合理界定承租人的义务，以实现租赁双方利益的平衡保护，促进住房租赁市场健康发展。
房东未能举证墙体、地板、灶台受损系租客使用不当所致，且案涉房屋出租时已经装修多年、租客又实际使用18年，房屋在正常使用过程中不可避免地会产生自然损耗。综合考虑房屋现状、使用年限、各自过错等因素，法院酌情认定张先生支付修复费用3万余元。
同时，结合双方沟通情况、房屋空置情况、当事人过错程度，再考虑鉴定报告载明的修复工期等因素，参照市场租金标准，法院酌情认定张先生支付空置损失3万余元。同时，刘女士返还保证金6600元。本案判决已生效。
法官说法
在订立房屋租赁合同时，双方应对返还房屋时的状态进行明确约定，若需“恢复原状”，应对租赁之初交付的“原状”留存证据。
承租人若要对房屋进行装修改造或更换家具、家电等设施设备，应及时与出租人沟通，在协商一致的前提下进行改造、更换，并对合同到期后改造或更换部分的归属进行明确约定。
租赁期间，承租人应以合理方式妥善使用房屋，若发生漏水、电路老化等情形，应及时保留证据并向出租人反馈，若出租人未在合理期限内维修，承租人可以自行维修，再向出租人追偿维修费用，避免损失扩大。
图片来源于长宁区人民法院、网络
记者：闫 漫
编辑：史焕焕
责编：颜文彬
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