泰国外国人公寓市场正在进入一个新的阶段。
长期以来，中国买家一直是泰国公寓市场最大的海外购房群体。但进入2026年后，中国买家的热度明显降温，与此同时，俄罗斯买家的需求快速上升，尤其撑住了普吉府、芭提雅等旅游城市的高端公寓市场。
中国买家购买量大跌近四成
根据泰国房地产信息中心（REIC）公布的数据，2026年第一季度，泰国全国住宅过户总量为72,583套，同比增长11.2%；总价值约1,871.8亿泰铢，同比增长3.1%。
整体住宅市场开始出现回暖迹象，但外国买家的公寓交易却呈现相反走势。
今年前3个月，外国买家在泰国共完成公寓过户3,241套，同比下降17.3%；总成交额约134.6亿泰铢，同比下降17.9%。
不过，外国买家在泰国公寓市场仍占据重要位置。
他们占全国公寓总过户量的13.6%，占全国公寓总成交金额的23.9%。
这也说明，外国买家的需求目前仍主要集中在价格较高的项目，而不是大众住宅市场。
中国人仍排第一，但购买力明显减弱
中国买家依然是泰国最大的外国购房群体，但数据已经明显走弱。
2026年第一季度，中国买家共购买906套公寓，同比下降38.8%。
成交金额为34.9亿泰铢，同比下降42.9%。
业内普遍认为，这与中国经济复苏不及预期、房地产市场持续承压，以及资金外流监管趋严有关，海外购房的难度比过去更高了。
相比疫情后刚恢复时，这个变化非常明显。
例如2023年第一季度，外国买家在泰国购买公寓共3,775套，其中中国买家就占了1,747套。
如今这个数字已经明显缩水。
俄罗斯买家快速上升，升至第二位
与中国买家下滑形成鲜明对比的是俄罗斯买家的迅速增长。
2026年第一季度，俄罗斯买家共完成383套公寓过户，同比增长33%。
成交金额达到16.7亿泰铢，同比增长68.7%。
值得注意的是，成交金额涨幅明显高于购买套数。
这意味着俄罗斯买家不仅买得更多，买的房子也更贵。
他们购买的房源更多集中在高端公寓甚至豪宅项目。
尤其在普吉和芭提雅等旅游城市表现最明显。
自俄乌战争爆发后，越来越多俄罗斯投资者和高净值人士把海外置业视为第二居所和资产配置的一部分。
而泰国凭借较低的生活成本、温暖气候，以及适合长期居住的生活环境，成为热门目的地。
普吉府高端市场表现最突出
从地区来看，曼谷仍然是外国买家成交金额最高的市场。
第一季度总成交额达到61.4亿泰铢，占全国外国买家总成交金额的45.63%。
春武里则是成交套数最多的地区，共完成1,167套，占外国买家总交易量的36%，主要由芭提雅市场带动。
而增长最亮眼的是普吉。
当地公寓成交金额同比增长34.9%，主要来自高价住宅和豪华公寓需求。
这也反映出，欧洲和俄罗斯买家对泰国海岛度假地产的兴趣依然非常旺盛。
泰国房地产市场正在发生结构变化
过去很多年，泰国公寓市场对中国买家的依赖非常明显。
但最新数据表明，这种格局正在发生变化。
虽然中国买家目前仍排名第一，但已经不像过去那样高速增长。
与此同时，俄罗斯买家、欧洲买家以及其他新兴海外买家，正在逐渐填补部分空缺，尤其是在旅游城市的高端项目中。
对于泰国房地产市场来说，接下来最大的课题，是能否让外国买家来源变得更加多元，减少对单一市场的依赖。
如果做到，泰国外国公寓市场仍然有很强韧性。
如果做不到，中国买家持续放缓，未来仍可能继续影响整体成交表现。
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