【人间不过是你寄身之处，银河里才是你灵魂的徜徉地】
5月12日下午，九龙城一栋寓所内，警方破门而入，发现一名女子已经没有了呼吸，现场留有烧过的炭迹。
她是周佩贤，乐风集团创始人，终年43岁，一个八零后。
消息传出当晚，我反复翻看她过往的访谈。那些采访里的她，意气风发，谈土储、谈布局、谈她用250万港元起家，在油尖旺旧区打下一片江山。
而在她离世的当天，瑞银、标普等多家机构几乎同时发声，看好香港楼市的反弹前景。
这是一个被时代巨浪托起又掀翻的故事。
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周佩贤生于香港公屋，考入香港大学土木工程系，在英国拿到金融硕士学位。既有土木硬知识，又有资本视野，2012年她创立乐风集团，用父亲给的250万港元起步。
要理解她的商业模式，得先解释几个香港房地产概念。
工厦活化。上世纪八九十年代，香港制造业大量迁往内地，留下大批空置的工业大厦和厂房。2010年港府推出活化工厦计划，允许旧工厦业主，在整幢改装为写字楼、酒店等用途时，免于补缴高昂的地价。
补地价。改变土地用途要给政府交差价，比如一块工业用地变成商业用地，土地价值提升了，业主需要向政府补缴增值部分的地价。而工厦活化政策等于免了这笔钱，大大降低了开发成本。
强拍。强制拍卖，当发展商收购了一栋旧楼中大部分，通常90%以上业权后，可向土地审裁处申请强制拍卖整栋物业，以解决钉子户的问题。
周佩贤的乐风集团正是抓住工厦活化这波政策红利，以轻资产模式开发至少8个项目，总投资额近百亿元。她曾透露，集团在项目的投资通常只占0到3个百分点。
这3%是她商业模式的关键，也埋下了今天悲剧的伏笔。
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周佩贤非常聚焦。
她的项目几乎全部集中在油尖旺区，一个面积仅6.55平方公里、占香港土地面积不到0.6%的地方。
面积虽小，这里却是九龙最成熟的旧区之一，弥敦道贯穿南北，大角咀、太子、旺角连成一体。大量楼龄超过50年的旧楼和废弃工厦耸立于此。
周佩贤的团队执行力超惊人。太子基隆街项目中，她们仅用5个月就完成了8个独立地段、数十个业权的复杂收购。
收购只是第一步。整合业权后，她引入投资方，把旧工厦变为智慧型商厦，从旧楼变为高端住宅，这就是她的完整模式。
这个年轻的女生，带着她的团队，一路昂扬，创业十年间所有项目总投资额逼近100亿港元。
在她的所有项目中，最旗舰的是大角咀必发道的One Bedford Place。也是这个项目，乐风折戟。
2018年，周佩贤以2.7亿港元收购下来。此后六年，她投入超过4.1亿港元补地价。
这个项目的估值高达19.8亿港元。到这里，一切看起来都很好。
但你发现不对劲的地方了吗？港府对旧厂改造是免地价的，那周佩贤又付的4.1亿是怎么回事？
因为这次，她的打法变了。
她想在自己的家乡打造一栋地标建筑，从里到外、从地基到顶层全都包含自己的设计理念。
从资产价值最大化的来说，一栋全新的甲级商厦，市场号召力和资产价值，远非一栋翻新后的老工厦能比。
所以这一次，周佩贤决定推倒重来，从零开始。
改建港府免地价。推倒重建则需要申请契约修订，用来修改地契，因此必须向政府补缴这一部分的土地增值收益。
One Bedford Place这一改，建筑面积增加到了约1.34万平方米。根据土地注册处的资料，它确实在2024年完成了补地价程序，金额超过4.14亿港元。
仔细算一下，这个项目成本已经6.8亿，光是地价就占了三分之一。
这意味着周佩贤需要大量的银行贷款来覆盖建设成本。而为了拿到贷款，她被要求为这笔巨额贷款提供个人担保。
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个人担保在商业借贷中是常见做法。
银行借出巨款，光靠项目公司还不够，还需要创始人个人做担保。这意味着，一旦项目失败，银行不仅能追诉项目公司，还能追到创始人个人资产。
而这正是周佩贤陷入深渊的原因。
她用轻资产模式启动项目，通常自身权益只占3%甚至零。所缺资金通过引入投资人，以及向银行贷款来凑足，但同时也因为个人提供担保，把风险都压在了自己身上。
2022年开始，美联储激进加息，香港银行同业拆息随之飙升，资金成本急剧上升。与此同时，香港写字楼市场进入寒冬，空置率在2025年达到17.6%，创下历年新高。
One Bedford Place，这栋耗资巨大、承载周佩贤希望的的甲级商厦，在落成之时恰好撞上了香港商业地产最冷的冬天。
今年2月，因未能偿还银行贷款，One Bedford Place被银行强制接管。。
一个月后，5名债权人向香港高院提交对周佩贤的破产呈请，案件排期6月16日聆讯。
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在查阅周佩贤资料时，最令人揪心的细节是，亲回忆她已患抑郁症多年。去世前一周，她曾向朋友透露公司面临严重的财务压力，以及担忧可能面临刑事责任。当时她说不会寻死。
创业与抑郁，如影随形。
创业本身的特性——高不确定性、高风险、资金压力、孤独的决策（民营企业家的，孤独决策时刻）、24小时的责任感、失败的恐惧，等等等等……天然构成了心理高危环境。
创业人群焦虑、压力和抑郁的问题，远高于平均水平。
对周佩贤来说，短时间内多重压力叠加在一起。资金链断裂、旗舰项目被接管、个人被追债、面临破产诉讼、可能涉及刑事责任……早已超出常人承受极限。
从2012年到2021年，香港楼价上涨1倍，周佩贤抓住了这段黄金周期迅速崛起。但当周期逆转，她的轻资产重杠杆模式，瞬间把她拖入深渊。
更令人叹息的是，有分析认为香港住宅市场已经在2026年迎来反弹，楼价升幅可达一成以上。
但，她选择结束，结束在曙光之前。
周佩贤已经做得很好很好了。她的商业嗅觉、执行能力、对油尖旺区域的理解，都堪称一流。她把旧楼改造模式做到了极致，甚至得到了福布斯中国的认可。
个人能力再强，也难以完全对抗宏观周期的巨浪。
One Bedford Place如今被银行挂牌，等待下一个买家。
一个曾豪言看好油尖旺区的43岁创业女生，决定不再等待了。
她和无数创业者们，承受着外人难以想象的压力，却往往是最不被允许示弱的一群人。
愿你随风而去，徜徉在银河里。R.I.P.
如果你或者你身边的亲友，正遭受抑郁症困扰，请拨打12356心理援助热线，2025年5月1日起全国统一使用。人间美好，愿你不孤单。
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