2026年6月1日，据克而瑞CRIC数据，两江新区C01单元03街区001、002地块以将底价4.93亿元（49267万元）起拍，土地用途为普通商品住房用地，出让方式为"价高者得"增价拍卖。地块位于江北区大石坝板块，处于环线内成熟居住片区，是近期江北区涉宅土地市场中较受关注的一宗优质宅地。本报告将从地块本体、市场竞争、未来机会三个维度展开系统性分析，为相关投资决策提供专业参考。
地块分析
1.1基本指标
本宗地块各项规划指标如下表所示:
1.2区位与四至分析
本宗地位于松石大道沿线，地块四至分别为：东侧通用新村、南侧松石大道、西侧南石家园、北侧高园红小区，属于典型的成熟居住片区内部更新型地块，周边均为已建成多年的成熟住区，居住氛围浓厚、生活配套较为完善。
1.3地块指标特征点评
从规划指标组合看，本宗地呈现以下特征:
• 容积率1.94≤容积率≤2.43：处于中等容积率水平，介于纯洋房与高层之间，可承载小高层为主的产品组合；
• 建筑限高80米：约可建至26-27层左右，支持中高层产品形态；
• 绿化率30%：符合改善型项目景观打造的基本门槛；
• 净用地31004.46㎡、总建面75340.84㎡：体量适中，开发周期相对可控，去化压力相对可分散；
• 产品可塑性：在该指标组合下，可以打造以中高层为主、辅以小高层的改善型产品，具备一定的产品差异化空间。
市场竞争分析
2.1板块新房市场量价走势
大石坝板块2025年1月至2026年5月期间月度成交均价与成交套数走势如下:
数据解读：
板块成交在2025年5月迎来阶段性高点，成交均价23352元/㎡、成交42套；2025年12月成交套数跃升至139套，成交金额34356万元，套均价247万元/套，价格回落至18469元/㎡，呈现以价换量特征；2026年4月再现集中放量，成交111套、均价17503元/㎡，套均价232万元/套；2026年5月成交32套、均价17208元/㎡，价格延续小幅回落。汇总来看，2025年1月-2026年5月板块累计成交568套、成交均价18881元/㎡、套均价255万元/套。
2.2板块在售竞品对照
据克而瑞数据分析，2025年1月1日至2026年5月28日大石坝板块在售主要竞品供求数据如下表（口径:普通住宅）:
（数据来源：克而瑞CRIC数据库）
从竞品结构看，板块已形成"高端豪宅+主流改善"格局:华润置地嘉宸以22385元/㎡引领板块价格上限，套均价346.5万元/套，定位高端改善客群；海成江帆郡以17592元/㎡、336套的去化量成为板块成交主力，套均价230.11万元/套，对应板块主流改善需求；龙湖江上云玺(售罄)则在15069元/㎡价位段提供首改产品，套均价152.31万元/套。三大主力竞品形成清晰的价格梯度，覆盖板块多元化客群需求。
2.3江北区涉宅土地市场对照
据克而瑞数据分析，2024年1月1日至2026年5月28日江北区涉宅地（纯住宅、商住）成交情况如下表:
（数据来源：克而瑞CRIC数据库）
对比解读：上述7宗江北区涉宅地中，大石坝板块共贡献3宗，分别为海成竞得的C01单元04街区G18-1地块（楼板价8045元/㎡、零溢价底价成交）、江北城建竞得的C01单元05街区003地块（楼板价6482元/㎡、零溢价底价成交）、华润竞得的C01单元05街区013、015地块（楼板价9736元/㎡、溢价12.67%）。同期五里店板块两宗纯住宅地块楼板价均在13900元/㎡以上、溢价率近30%（C0203街区K12-1-1地块楼板价13923元/㎡、溢价29.64%；两江新区C02单元04街区001地块楼板价13916元/㎡、溢价28.85%），呈现明显的板块价值分化。
整体来看，江北区非核心地块普遍以底价或低溢价成交，仅在观音桥商圈扩容范围内的五里店板块出现近30%的高溢价，这也与本宗地以49267万元起拍底价的设置形成呼应。
未来机会分析与风险提示
3.1改善客群与产品定位机会
结合板块在售产品的成交数据，海成江帆郡、华润置地嘉宸、龙湖江上云玺、保利阅江台等主流竞品成交均价分布于15069元/㎡至22385元/㎡区间，套均价分布于152万元/套至346万元/套区间，板块整体面向中高端改善客群。
本宗地容积率上限2.43、建筑限高80米、绿化率30%的指标组合，可承载26-27层左右的中高层产品形态，结合75340.84㎡的总建面体量，具备打造以中高层为主、注重户型尺度与社区景观的改善型项目的基础。
3.2风险提示
•板块阶段性供应放量风险：板块2025年5月供应突放138套（供应面积1.87万㎡），后续供应节奏值得关注；
•竞品价格带已形成：华润置地嘉宸（22385元/㎡）、海成江帆郡（17592元/㎡）等竞品已形成完整价格带，新入市项目面临既有产品的对标压力；
•板块成交均价波动： 2025年5月23352元/㎡至2026年5月17208元/㎡的均价波动区间显示，板块价格受集中网签结构性影响较大，新项目需做好节奏管理。
总结
地块本体方面：两江新区C01单元03街区001、002地块实际位于江北区大石坝板块（环线内），用地面积31004.46㎡、总建面75340.84㎡、容积率1.94≤容积率≤2.43、限高80米、绿化率30%、住宅使用年限50年，体量适中、指标具备打造中高层改善产品的可塑性。地块四至处于松石大道沿线成熟居住片区中心，周边居住氛围成熟。
市场竞争方面：板块累计成交568套、成交均价18881元/㎡、套均价255万元/套（2025年1月-2026年5月），呈现"高端豪宅+主流改善"格局。江北区近两年7宗涉宅地累计成交518525万元、加权楼板价10578元/㎡、加权溢价率16.35%，但同板块3宗地块中2宗为底价成交，反映江北区非核心地块多以底价或低溢价成交的市场基调。
未来机会方面：2025年7月板块逆市涨幅24%、2026年4月成交规模上涨超200%，板块热度具备阶段性支撑。
综合判断：本宗地以底价4.93亿元（49267万元）起拍，延续了江北区大石坝板块"非核心地块多以底价或低溢价成交"的土地市场基调（对照C01单元04街区G18-1地块、C01单元05街区003地块均为零溢价成交）。地块本身具备成熟区位、适中体量、改善型产品可塑性等基础条件，叠加板块阶段性热度支撑，但需关注板块价格波动、竞品价格带挤压、阶段性供应放量等风险点。
上述研究成果有由克而瑞重庆分析师王琳雅，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家的AI问知、AI文章、行业SKills功能撰写。
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