我们今天来聊一聊房地产。大家先看几张图。在过去的几年里，日本的房价在涨，美国的房价在涨，欧洲的房价在涨。我们中国房价的走势图就不列了，大家应该清楚。尤其对比隔壁那个号称失落三十年的日本，东京的房价从二零年到现在大概已经涨了两三倍了。
我问大家一个问题，你什么时候觉得你家开始有钱了？是因为工资涨了，还是产业开花结果了，还是买了一套房？然后在过去的三四年里，你觉得你是变穷了还是变富了？视频的开头我不想讲什么人口，不想讲什么利率，不想讲什么供需，我想聊一下房地产是什么。
从某种程度上来讲，房地产是一张契约。什么意思？你买了一套房子，其中大概一半的钱是政府的土地出让金。三万一平的房子，一万五是地价，这还不包括契税、个税、印花税。政府拿到这个钱也没有乱花，去修学校、盖地铁、盖公园、盖医院，还拿出了很大一笔钱去补贴产业。
你知道产业拿地有多便宜吗？我们买几万块钱一平米，产业拿地大概几千块钱一平米，甚至几百块。而且有时候你的住宅就在这些产业的旁边。为什么？这就是这张契约的核心，用住房的高溢价去补贴产业的低成本。最近长新上市了，那合肥补贴长新的钱哪里来的？他当年投资京东方、投资蔚来的钱哪里来的？
其中很大一部分是卖地来的，或者是用地抵押换来的。我们耳熟能详的那些公司，无论是杭州的六小龙，深圳的华为、腾讯、大疆，他们拿到的各种补贴，享受的各种福利，本质上都是千千万万的老百姓把钱通过买房交给了政府，政府再把钱发给企业。企业创造税收，创造就业，反哺这个城市。
然后企业变多了，产业变好了，人口变多了，城市发展得更好了，城市的房价也继续涨，你的房子自然也就增值了。所以说买房本质上其实是买了这个城市的股票，随着这个城市的增值，你也享受了增值的红利。这本质上是一个三方共赢的局面。
买房者实现了城市配套和房产增值，地方政府收获了税收、GDP，企业获得了低成本的土地和基础设施。注意，我刚才上面讲的这些，是我们中国这几十年以来突飞猛进的核心发动机之一。可以说没有房地产，就没有我们在各个产业如此的一日千里。可以说很多国家说我们中国在作弊，那他们是眼红，因为他们没有这个模式，他们实现不了。
问题来了，既然这么好，那为什么要调控呢？尤其是在过去的几年，调控如此厉害。因为人性贪婪。你仔细看，这个契约本身没有问题，但是有一个巨大的bug，卖地来钱太容易了。你想，辛辛苦苦搞产业，一年搞十几亿的税收已经很厉害了，但如果你卖地，一块地就能卖几十亿甚至上百亿。
换你是地方的操盘手，你选哪个？而且更可怕的是劣币驱逐良币。还有开发商。如果你是开发商，有两块地，一块靠近城市核心，地价十分昂贵，另一块地荒凉得要死，但地价超级便宜，你选哪块？两者一合谋，金风玉露一相逢，便胜却人间无数。
在某些地方政府的贪婪之下，在开发商的贪婪之下，于是一座座新城拔地而起，管你有没有产业，管你有没有配套，吹出去再说嘛。只要你敢吹，那就有人敢信，就有人敢买。为什么？因为老百姓被卷了进来。人心贪婪，因为越来越多的人相信房价永远涨，掏空六个钱包也要买房，买完两套买三套。
如果只是一方贪，那还好解决。现在是两方贪，连中国老百姓也贪。那么当所有人都想着赚快钱的时候，这就从一张契约变成了击鼓传花，必须被打断。所以这一轮调控力度之大、范围之广、时间之长，超乎了所有人的想象。为什么？因为这几条调控对抗的不是某一个开发商，不是某一个利益群体，对抗的是一个深入骨髓的神话，房价永远涨。
这个观念有多恐怖？他能让一个普通人拿出一生的积蓄，拿出六个钱包去赌。他能让一个企业放弃主业去炒房。他能让一个城市放弃产业去卖地。这就是为什么在过去几年，全世界稍微好一点的城市房价都在上涨的情况下，而我们的房价反而下跌了。根本不是什么人口的原因。所有跟你讲什么人口下降、产业不行的全是扯淡，因为真正的原因根本就不是这个。
但是这一刀下来，必有误伤。没有任何一场调控是没有代价的。房地产是金融之根。我们的银行你扒开了所有表象去看，基本都是房子或者是土地。今天我不去评价这场调控，因为没有资格，没有权利，站在不同的角度会有不同的结论。我只是把这个事实摆在你面前。为了打破房价永远涨的神话，我们付出了代价，而这个代价是所有人承受。
最后我想说的是，房价永远涨的神话破碎了，房地产的黄金时代结束了。但是房地产作为中国经济的支柱，作为整个经济活动的压舱石，作为那张契约本质没有变化。在未来，那些真正能把土地出让金转化为产业竞争力、转化为城市配套的城市，房价依然有竞争力，依然会稳中有升。
而那些只会卖地、不会搞产业的城市，如同潮水落去，你才知道谁在裸泳。最后大家一定关心一个问题，房价还能涨吗？什么时候涨？还能买房吗？给大家上两个报告吧。一份是高盛预测中国香港的房价今年会涨百分之十五。另一份是预测中国的一线城市上海和深圳在今年会触底反弹，并同时预测在未来的几年会上涨百分之十五，因为中国的房地产其实进入了新模式。
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