来源：市场资讯

（来源：RMB交易与研究）

最近港股的地产股有点“躁动”。就在5月27日，摩根士丹利拉着全球头部中介莱坊（Knight Frank）开了场闭门电话会，把香港住宅、写字楼的真实水温一次性摊开了。

结论是：大摩依然坚定看多香港地产，维持“行业吸引力（Attractive）”评级。而莱坊给出的2026年预测，比市场预期的还要乐观一点。

一、住宅：豪宅领涨，刚需跟涨。莱坊的判断很直接：

  • 2026年，香港大众住宅价格预计上涨 8%–10%

  • 千万美元级豪宅，预计上涨 5%–8%

这个判断背后有一个关键变化：钱正在回流香港。莱坊提到，过去流向新加坡、中东的财富，今年开始明显“杀回”香港。

2025年全球第一大豪宅市场还是迪拜，但2026年的故事，大概率要换主角了。

二、写字楼：冰火两重天

很多人以为香港写字楼还在“ICU”，其实已经悄悄分层了：

  • 中环超甲级写字楼：2026年一季度租金同比大涨 9.2%

  • 港岛东：租金反而同比下跌 10.6%

分化背后的原因也很现实：

金融、保险、专业服务（BFSI） 撑起了44%的租赁需求，老牌机构扩租、新钱进场，都在往中环挤。甚至灵活办公（Flex Space）也意外贡献了18%的需求。

几个地标项目最能说明问题：

  • “The Henderson” 几乎满租

  • 国际金融中心（IGC）银行、私行客户看房不断

  • 近三个月，中环核心地段成交明显加快

三、库存：警报解除了吗？

大摩和莱坊都不太担心利率，真正压在头上的，是库存。

  • 当前一手库存约 2万套，比2021年的1.2万套高出不少

  • 但好消息是：去化周期已经从峰值23.5个月，快速压缩到11.7个月

换句话说，只要开发商别集体“捂盘”，销售节奏完全可以跑赢新增供应。

四、大摩的算盘：为什么现在敢喊“Attractive”？

虽然股价最近因为美联储降息预期反复而回调，但大摩宏观组的判断很明确：

2026年利率按兵不动，2027年才降息两次。这意味着：

  • 地产股不会再被“加息恐慌”暴击

  • 估值修复的逻辑，从“博弈政策”转向“验证基本面”

于是，大摩把核心推荐名单锁死在五家：

公司

逻辑一句话版

长实集团 CK Asset

负债防守强，住宅销售弹性大

恒基地产 Henderson Land

The Henderson 交付即满租，现金牛稳

新鸿基地产 SHKP

土储最厚、出租物业最强

香港置地 Hongkong Land

中环写字楼核心玩家，估值压得很低

领展 REIT

零售+停车场，吃的是消费复苏红利

五、风险在哪里？

大摩也没把话说死，列了几个“踩刹车”的可能：

  1. 利率比预期更高、更久

  2. 新盘去化率突然掉下来

  3. 中环写字楼供应超预期，租金再次承压

  4. 内地需求复苏不如预期

但对长线资金来说，这些更像是上车过程中的颠簸，而不是终点站变了。后

香港地产这波，很像2016–2017年的那个剧本：情绪最悲观的时候，基本面已经开始悄悄转弯。莱坊说，2026年是“豪宅回归香港”的一年；大摩说，行业已经进入“上行周期的早期”。至于市场信不信，就看接下来几个月的成交数据了。

提示：本文为外资投行观点整理，不构成投资建议。市场有风险，决策需独立。