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12月19日，2025年南京土拍市场“收官之战”打响，河西中部台湾名品城地块（2025G90地块）不负众望，成为“南京新地王”。鱼禾财经注意到，该地块挂牌起始价12.75亿元，起拍楼面价35872元/㎡，最终成交地价45325元/㎡，打破了“前地王”葛洲坝中国府尘封9年半的纪录，比“前地王”高出112元/㎡。
据悉，该地块吸引了7家品牌房企竞争，在61轮竞价后，奥体建设杀出重围，摘得“南京新地王”。年内，长三角土拍市场异常火爆，诞生多幅“地王”。
容积率从2.4降到1.6
奥体建设摘得“南京新地王”
从地块资料看，2025G90地块位于南京头部板块，东至燕山路，南至规划支路，西至规划支路，北至楠溪江西街。
来源：江苏土地
该地块前身为台湾名品城，2024年开始拆迁。这里与河西豪宅仁恒江湾城仅一路之隔，板块内的华新城也是南京的标杆豪宅。加之处在河西最繁华的元通商圈，地段、配套极其优越。鱼禾财经注意到，该地块容积率曾从2.4调整到2.0，并在11月20日公告出让时最终定格为1.6。地块挂牌起始价12.75亿元，起拍楼面价35872元/㎡。
作为这两年河西中部市场关注度最热、期待值最高的重磅地块，2025G90地块被业内视为“河西中部最后一块宝地”，一直被寄予“南京新地王”的深厚期待。
此前，在12月3日举行的地块招商座谈会上，招商蛇口、华润置地、中海地产、中国金茂、奥体建设、珠海华发、保利发展、绿城中国、葛洲坝、厦门象屿、厦门建发、龙湖控股、常州嘉宏、杭州北谷、金基、中堃、南京天安房地产、厦门联发、杭州大家、中天美好等20多家房企代表参与。多家房企对之给予高度认可，拿地意愿强烈。
在12月19日的土拍中，2025G90地块“上架”即遭遇疯抢，开盘15分钟报价即接近30轮。最终，奥体建设以45325元/㎡的成交地价摘得“南京新地王”。
打破中国府近10年纪录
年内长三角诞生多个“地王”
在2025G90地块之前，葛洲坝中国府在“地王”宝座稳坐了近10年。
鱼禾财经了解到，2016年5月，葛洲坝地产经过25轮竞拍，以32.8亿元竞得河西南G14地块，成为刷新纪录的南京“地王”，即葛洲坝中国府前身地块。此后近10年间，葛洲坝中国府一直保持着南京“地王”的纪录。
2024年6月，河西南G11低密地块经过47轮竞争被奥体建设拿到，楼面价达到43888元/㎡，一度荣膺南京新地王之TOP2。今年4月30日，位于河西中部绿博园板块的G28地块经历226轮举牌，最终被以总价32.04亿元被招商拿下，楼面价45053元/㎡，空降成为南京有史以来地王top2，与葛洲坝中国府差距仅160元/㎡。
而今，2025G90地块打破了葛洲坝中国府尘封近10年的纪录。
鱼禾财经了解到，今年长三角地区土地市场异常火爆，拍出多幅“地王”。
今年3月底，杭州西湖区蒋村单元的文新单元XH030203-01（3）地块被建发房产竞得，总价343463万元，楼面价88029.06元/平方米，溢价率高至115.39%，成为杭州新晋“地王”；
7月23日，苏州双湖苏园土挂（2025）04号地块经过47轮的竞价，被绿城以46.67亿元的总价竞得，成交楼板价为65242元/㎡，刷新苏州宅地单价最高纪录，同时也刷新了江苏省住宅地块楼板价的最高纪录；
7月25日，上海徐汇衡复地块经过28轮竞价，最终被上海祺祥旺宇置业有限公司以12.25亿元的价格竞得，成交楼面地价200257元/㎡，不仅诞生出“上海新地王”，更刷新了全国单价地王纪录。
河西豪宅密集上市
“新地王”或也要面临竞争压力
手握好地的奥体建设，如何打造“南京新地王”项目？
作为南京本土房企，诞生于2001年的奥体建设可以算是河西人的老朋友。青奥双子塔、南京国际博览中心等项目是河西标志性工程，而清竹园、紫薇园、丹若园等住宅项目也留下了不错的口碑。近年来，奥体建设多次往豪宅方向发力，在河西打造了天琴华樟等千万级豪宅项目，但似乎仍缺少一个真正意义上顶尖的终极改善项目作为其“豪宅名片”。
凤起潮鸣效果图
鱼禾财经了解到，奥体建设在2024年6月拿下的河西南G11低密地块，目前由其与业内“低密豪宅专家”绿城合作开发，项目案名为凤起潮鸣，为绿城TOP级凤起系产品南京首作。该项目近期已领销许，销许均价约76210元/㎡，市场预测最高房价或达8.2万元/㎡。
相比凤起潮鸣1.01的容积率，市场预测2025G90地块很可能规划为小高层与洋房的组合产品，最低可打造4层低密四代宅产品，未来起步总价或达千万级。
头顶“南京新地王”的光环，2025G90地块未来要面对的市场竞争依然算得上激烈。
鱼禾财经注意到，除了河西南的凤起潮鸣，招商与华润合作开发的南京TOP3低价的G28地块，即纯新洋房四代宅瑞玺，首批次刚刚取证，即将首开；中堃开发的容积率1.35的河西中G67地块则将在明年上市，打造4栋8-10层洋房。此外，河西已入市的顶豪项目中海江南玖序、伟星长江之歌仍在去化。
有业内人士表示，河西顶级地块的激烈争夺，印证了“强者恒强”的市场规律，是市场对头部板块核心价值的再确认。未来，随着河西豪宅的密集上市，豪宅供应过剩也许是另一个问题。尊敬的购房者：葛洲坝中国府官方售楼处电话：400-8188-016
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中指研究院数据显示，4月份重点20城二手住宅成交15.6万套，环比增长5.4%，同比增长13.4%，年内首次单月同比转增，其中13个城市4月份成交规模创近五年同期新高。5月1日至24日，重点20城二手住宅成交10.7万套，同比增长19.5%，增幅较4月份进一步扩大。
“春节假期后，各地针对置换、刚需购房出台的信贷、税费、落户配套政策持续发挥效用，房贷成本保持低位，均有助于市场稳定。”58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，尤其是今年政策更为重视置换改善需求，配合“以旧换新”拉动了市场成交效率。
安居客平台数据显示，4月1日至5月27日，杭州、南京等二线城市二季度找房热度同比上涨超10%，住房公积金新政落地后改善房源带看预约环比上涨超20%。
“去年以来，二手房交易非常活跃，低价盘去化较好，带动预期好转。同时，经过近几年市场的调整，投资者基于资金链风险考量的抛售现象少了，使得市场更加理性，一线城市二手房价格指数于近期止跌回升。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，二手房交易活跃，低价盘销售快，也带动了“卖旧买新”的置换需求，使得今年5月份重点城市二手房市场延续活跃态势。
“性价比较高的房源更好出售。”北京市昌平区一位房地产经纪人告诉《证券日报》记者，在他门店所在的回龙观区域，很多优质房源价格保持在300万元至400万元区间，部分房源总价已降至300万元以下，吸引了不少刚需买家。
在二手房市场供给端，挂牌数据出现积极信号。2026年4月末，重点25城二手房存量挂牌量环比下降1.6%，较去年10月份高点回落4.3%。其中，北京、上海挂牌量波动性下降，4月末同比分别下降1.1%和18.5%，较去年10月份高点分别下降14%和21%。
在张波看来，重点城市挂牌房源总量持续回落，一方面源于二手房成交同比持续提升，优质房源供给收紧。另一方面也是业主心态稳定的直接表现，不急于扎堆急卖，“转售为租”现象仍在。
展望未来，李宇嘉认为，楼市交易端还将维持一定活跃度。价格的稳定、交易的韧性给市场带来了积极的预期，特别是二手房价格、新房价格走势趋同，意味着存量价格趋稳，这极大提振了市场信心和预期。
“5月份至6月份是楼市重要的窗口期，一方面要看二手房的挂牌量、挂牌价、议价空间能否保持住；另一方面要看‘卖旧买新’的需求是否能循环起来，即中高价位的新房、二手房交易能否有起色。此外，还要观察租金回报率能否稳定，并持续高于住房公积金贷款利率。”李宇嘉认为，上述指标如能符合积极预期，市场止跌趋稳态势将继续显现。
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