最近一线顶豪卖疯了。深圳78套302㎡的房源，半小时全部售罄，顶楼复式单价39.86万元/㎡，总价超2亿元；

前4个月，5000万以上的豪宅成交162套，全国第一。上海内环内5000万+豪宅的成交占比，从2023年的20%飙升到2026年前4个月的83%。广州一季度3000万+豪宅成交73套，同比大涨170.4%…

大城市豪宅销量大涨，部分地区房价也开始企稳，不少人看了心里开始打鼓，难道2015年那波普涨历史，真的要重演了吗？

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有业内人士分析，今年的情况和当年还真有几分相似：

①同样都是待售面积历史最高。今年全国商品房待售面积7.86亿平方米，和2014年类似，都在高位徘徊。

②买房门槛都降到最低。现在去买房，首付只要15%，贷款利率降到历史最低，和当年一样，购房门槛降到最低，政策组合拳也和2015年类似。

业内分析，这种惊人相似的场景，让不少人萌生了“历史重演”的错觉。但深入分析后就会发现，其实这次的周期本质和当年很不一样：

第一，核心推手不一样。上次那波上涨，最大的助推还是“棚改货币化”，很多拆迁户拿着巨量资金、甚至疯狂加杠杆涌入市场买房囤房，价格被一路猛涨。现在情况不同，现在的政策核心是用专项债收储，专门收那些卖不掉的房子，用于保障房，本质上是政府托底、消化库存，不是往市场撒钱、让大家疯狂炒楼。这两种不同的做法虽然都能撬动购房需求，但效果肯定不是一个量级。

第二，供需情况其实不同。2015年虽然也是供给高，但那会儿，我国城镇化率才56%，每年还有超2000农民进城，他们需要大把住房，推动了价格上涨。但现在不一样了，这个需求已经不可能历史重演了，因为如今城镇化率接近67%，绝大多数家庭都买了房，住房短缺的年代已经成为历史，意味着结构性红利基本见顶。缺乏了大批量农村人进城买房，哪怕政策再强，也很难再像过去那样出现购房热潮。

第三，政策的底层逻辑不一样。2015年房地产还是经济的核心支柱，那会的目的很明确，就是去库存、保增长，现在的核心就是稳定，不再需要房价暴涨。

第四，资金的投放方式不一样。2015年多轮降息降准后，大把资金通过信贷渠道流入普通大众的购房账户，杠杆率也飙升上去了。现在呢？虽然贷款利率同样历史最低，但居民部门杠杆率却在呈现下降，信贷扩张非常谨慎。再加上政策发力也集中在收购存量房和建设保障房上，相比当年大量资金拆建，这种方式的杠杆放大效应更低。

所以表面上看现在的情况和当年差不多，包括现在的政策工具，也和当年确实有点像，但内在的驱动力已经完全不一样了，

如果这个时候你还拿着2015年的老剧本来看待市场，盲目加杠杆抄底进场，等着新一轮普涨行情来到，最后迎接你的不是赚钱的喜悦，说不定就是手上资产沦为不动产、亏钱的焦虑。