最近刷到群友分享了克而瑞周成交数据，其中保利屏西天悦，成交均价来到了34364，可谓刷新了项目的成交新低，正好借着这个项目，来盘点看看目前鼓楼在售改善新盘的价格变化。
数据说明：使用网签时间盘点相关房源去对应周成交均价，存在部分房源错配的情况，仅做个简单参照。
成交趋势
对于保利屏西天悦，真正降价的节点在去年下旬，精装成交均价直接跌破4W，当时的项目给出了分销点数：4%跳4.5%跳5%。
对于项目土拍：
2023年11月18日，保利以楼面价28677元/㎡，拿下屏西地块二，即目前的屏湖精装社区。
楼面价23962元/㎡拿下屏西地块四，即目前的屏悦毛坯社区。
其中精装社区采取140平的洋房+169平以上高层的搭配，小面积去化速率较快，其中188平的西端头成了去化最低的产品。
从下面的成交趋势来看：
项目最近的成交均价3.43W，从网签房源来看，集中在188平的西端房源上，即项目去化最低的产品。
今年3月，项目成交3.9W，房源集中在165平的小高层+2号楼东端顶楼。
今年1月，项目成交3.56W，其中2套是毛坯地块，拉低了均价所致，折扣变化不大。
去年12月，项目成交3.85W，这也是项目大幅调价后的价格。
去年8月，项目成交4.24W，其中三套是毛坯地块，即便如此，均价依旧4W+。
去年4月，项目成交4.87W，东端精装房源，一套接近920W。
2024年11月，成交4.75W，折扣86折左右，这也是项目的高峰阶段。
按照克而瑞年成交数据：
2024年：全年均价45584
2025年：全年均价40548，上半年44573
2026年：一季度38593
从项目几个成交趋势来看，可以发现在2024-2025年中，项目折扣都在85折左右，精装均价4.7W。
时间来到2025年下，项目大幅调价，降价接近15%，精装均价3.85W。
最近这次，如果没有数据出入，188平的西端房源，价格3.4W。
如果对比去年大调价后的特价表，其中188西端，单价在3.9W左右，这又降价了12%。
如果这样计算，对比一年前项目4.7W+的均价，降价接近30%。
当然这里面主要原因还是因为188平西端去化过慢，原因无非西晒，西边视野一般，户型面积偏大，总价过高。
项目目前给出的品质对比目前市场，也相对一般，这种预算的客户接受度偏低。
这也就造就了改善市场最常见的现象，有钱的看不上，看得上的买不起。
只不过按这个均价，188平西端的预算已经持平项目洋房140，小高165平原来的预算了。
这种价格的出现，冲击也变得严重，不止对项目自身，原来保利在北二环的保利天悦二期，如果看到项目最新的价格，原来4W+买入，目前来看二手流动性也颇难了。
对于保利还有一个项目，就是保利天瓒也顺便看看：
2024年7月1日，保利以底价7.87亿拿下宗地2024-24号，楼面价25764元/平。
项目去年上市，从周成交趋势来看：
去年4月，成交均价4.25W，集中在143、176的房源。
去年12月，成交3.71W，其中一套是低楼层，不过整体均价也大幅下滑
最新成交3.73W，价格没有进一步下跌，不过这里面房源顶楼、低楼层、敏感数字等，此外还有220平的，基本是项目比较难卖的房源。
按照克而瑞年成交数据：
2024年：全年均价43237
2025年：全年均价40262，上半年42344
2026年：一季度37990
从成交趋势来看，项目与屏西天悦一样，在去年下旬开始下调价格，只不过幅度没有屏西那么大。
项目基本和屏西天悦类似，面积小的卖得快，最大的户型220平，袖珍社区，品质一般，门槛也不够纯粹，原来800W以上的总价，只有一个河景加持，区位在鼓楼也谈不上非常优质，学区也没有亮点。
通过保利在鼓楼两个项目的价格趋势可以发现，去年福州楼市整体波动尚可，但是这两个鼓楼改善项目，在面对不好卖的房源，给出了力度不小的调价，对比开盘，力度达到12%-20%。
这种高单价的项目，这种力度对于早期购入的业主，实际的价值并不低，即便它是鼓楼改善盘，两个项目通病都是：在鼓楼的区位不够优质，没有学区，社区品质一般，部分大户型吸引力偏低。
看完这两个项目，还有一个鼓楼就是华润中寰悦府，也看看成交趋势：
去年8月，成交均价4.17W，85折，其中3号楼（3套成交）靠高架楼栋
去年9月，成交均价4.18W，85折，2套不靠高架西端，1套靠高架
去年11月，成交均价3.76W，8折，2套低楼层，1套靠高架
今年1月，成交均价3.78W，81折，全部6号楼，靠高架楼栋
今年3月，成交均价3.77W，79折，一半靠高架，一半低楼层
今年4月，成交均价3.9W，81折，一半靠高架，都是项目头排
按照克而瑞年成交数据：
2025年：全年均价40791
2026年：一季度38047
从项目的价格趋势来看，也在去年下旬出现价格下调，不过其中一部分原因在于房源靠高架同时低楼层等，当然自身也存在一定价格下调。
整体的幅度相比保利两个项目，力度会小很多。
项目与保利的差异，区位靠高架相对一般，社区品质也普通，差别在于项目没有做大户型，还搭配一个怡山小+杨桥中做划片卖点。
这种用基础配套+刚改产品，让项目的缺点不至于被过多放大，所有价格也相对稳定一些。
盘点总结
对于鼓楼改善，前几年由于断供导致市场热销，也相对保值，只不过市场开启供应后，逻辑也开始变化。
此前聊过鼓楼的部分改善新盘品质相对一般，代表就是上面的三个，相比于台江同价位的改善新盘，品质确实存在落差。
而这些鼓楼项目，实际的区位也谈不上非常优质，只不过当初部分拿地价并不低，给的产品定位也偏高，可能是错估了市场预期。
最终没有心意的产品，遇上了福州市场内卷，去化周期偏慢后，项目逐步建成，反而越现房越不好卖。
这也导致近一年时间，这些产品降价力度极大，只能说鼓楼购房者也想吃点好的。
对于鼓楼后续的供应，主要就是河南旧改，其中左海是重点项目，此外北二环省府圈就是环南旧改，比如最近上市的国贸天琴，明显产品比屏西天悦强，后续还有左海。
此外还有近鼓楼的琯尾街项目，王庄的新盘也跌破3W，一河之隔的天瓒3.7W+也是高层住宅，是否能撑得起这个差价。
只能说鼓楼的改善项目，即便鼓楼供应不多，但是周边也有不少竞品，而它们目前的产品力，或者价格差，仅靠一个鼓楼的牌子，看上去并不容易撑得起来。
此外鼓楼还剩下就是高改产品，即建发紫宸，项目尾盘，价格波动也不算大。
近期鼓楼旧改的消息，一个是怡山旧改，这里最大的卖点就是学区划片，比华润中寰的划片怡山小做卖点更有优势，只不过近期没有太大动静，这个旧改也对华润未来的二手保值是很大的检验。
此外就是此前鼓楼集中旧改名单的琼新新村，本来计划2024年进场，项目占地19亩，紧邻6.5W+的建发紫宸。
如果地块能顺利拆迁，同时做到和高工一样，东大新村安置房能够覆盖，那届时又能推出一幅鼓楼纯商。
只不过对于市场而言，这一次的地块，是否还值得3.8W楼面价，以及卖到6W+？
个人感受，楼面价破不了3W，至于产品看拿地房企把，如果不是左海，大概率也不会做极端高改，售价也破不了6W。
至于为何预期下滑，只能说鼓楼这些区位的土地价值并没有想象的高。
无非当初第一次供应的时候，房企和市场预期都过高，拿地价过高，也就顺着预期给出高标准产品定位。
综上，对于鼓楼改善，特别是大产品的改善，目前的保值风险并不低，这里原来的预期实在偏高，但是实际的土地价值，项以及部分项目的产品品质，对比目前的市场，支撑力并没有想象的高。
后续供应还在继续，对于这些改善的溢价点，买房子无非是多评估看看，不要因为一个鼓楼的牌子就觉得能卖上价。
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